Sửa Thông tư 36: Không cản trở nhiều đến cho vay bất động sản

Các nội dung sửa đổi Thông tư 36 không cản trở việc cho vay bất động sản, các ngân hàng vẫn có thể cho vay bình thường

Thị trường bền vững hơn

Ngân hàng Nhà nước vừa chính thức công bố ban hành Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Theo đó, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giữ nguyên 60% từ nay đến 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ 1/1/2017, và từ 1/1/2018 sẽ xuống 40%.

Còn hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản trước đó dự kiến tăng mạnh từ 150% lên 250%. Tuy nhiên trong Thông tư 06 vừa bàn hành, tỷ lệ này chỉ nâng lên 200%. Lộ trình thực hiện là từ 1/1/2017.

Đánh giá về những nội dung sửa đổi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, tác động của Thông tư 06 đến thị trường bất động sản là rất tích cực. Ngân hàng Nhà nước đã thể hiện một thái độ cầu thị đối với ý kiến của nhiều chuyên gia và Hiệp hội bất động sản để quyết định sửa đổi Thông tư 36.

Việc điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được điều chỉnh và thực hiện theo lộ trình giảm dần trong 2 năm sẽ giúp cho doanh nghiệp bất động sản không bị sốc và có thời gian thích nghi.

Còn hệ số rủi ro thay vì tăng mạnh từ 150% lên 250% như dự báo trước đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ nâng lên mức 200%. Đây là một điều chỉnh phù hợp với thực trạng thị trường hiện nay. Nâng cao rủi ro trong kinh doanh bất động sản là điều cần thiết, không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn nhờ hạn chế phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng mà còn đảm bảo an toàn, tránh rủi ro và giảm nợ xấu cho các nhà băng.

Trên thực tế, tín dụng bất động sản đã liên tục tăng mạnh trong hai năm gần đây, có thể gây nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng và nền kinh tế.

Cho vay bất động sản vẫn bình thường

Cùng đón nhận Thông tư 06 với thái độ tích cực, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) cho rằng đây là một quyết định hợp lý.

Theo ông Tùng, việc điều chỉnh các giới hạn, tỷ lệ trong Thông tư 06 thể hiện rất rõ thông điệp của Ngân hàng Nhà nước là một mặt định hướng đi theo các quy định, chuẩn mực chặt chẽ hơn, đảm bảo cho hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Mặt khác, cơ quan ban hành cũng đã tạo ra một lộ trình hợp lý cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các ngân hàng. Tức là tạo sự ổn định cho tất cả các thị trường thuộc nhiều lĩnh vực có liên quan.

Ở góc độ người kinh doanh trong lĩnh vực ngân hàng, Tổng Giám đốc OCB cũng khẳng định, Thông tư 06 có tác động nhất định đối với các tổ chức tín dụng nhưng tác động mang tính tích cực là nhiều hơn.

Các ngân hàng Việt Nam đã đến lúc phải làm quen và áp dụng các chuẩn mực quốc tế. Chẳng hạn cụ thể ở đây là chuẩn mực Basel 2 với nội dung đi theo 2 hướng là đảm bảo hợp lý vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, giúp thanh khoản của các ngân hàng vững vàng hơn. Thứ 2 là đảm cho tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản luôn an toàn.

Liên quan đến việc cho vay lĩnh vực bất động sản, theo ông Tùng, các nội dung sửa đổi Thông tư 36 không cản trở việc cho vay bất động sản, các ngân hàng vẫn có thể cho vay bình thường.

Trên thực tế, hiện nay hoạt động cấp tín dụng của hầu hết ngân hàng và tổ chức tín dụng đều duy trì ở ngưỡng an toàn, thấp hơn giới hạn tỷ lệ cho phép. Mặt khác, các cơ quan Nhà nước khi điều chỉnh và ban hành thông tư chắc chắn cũng đã có sự cân nhắc, dự đoán những ảnh hưởng có thể xảy ra trong ngành đó và cả các ngành liên quan khác. Do đó, không có gì đáng lo ngại.

Tuy nhiên, quan trọng là ngân hàng nào muốn tham gia cho vay bất động sản thì phải tăng được vốn tự có để đảm bảo hệ số rủi ro. Có thể tăng vốn tự có bằng phát hành trái phiếu, cổ phiếu hoặc nếu lợi nhuận cao có thể trích ra để bổ sung vốn tự có.

“Trong kinh doanh, lĩnh vực nào cũng rủi ro, tuy nhiên bất động sản có những rủi ro đặc thù. Biến động theo chu kỳ, khi phát triển nóng khi đóng băng và biên độ biến động rộng hơn so với các lĩnh vực khác. Do đó, ngoài tuân thủ các giới hạn, tỷ lệ theo quy định Thông tư 06 mới ban hành nói trên, các ngân hàng nếu muốn tiếp tục cho vay bất động sản thì phải có hiểu biết về ngành nghề đó.

Cụ thể, các ngân hàng phải hiểu khách hàng mình cho vay, phân biệt chủ đầu tư có năng lực, phân tích và đánh giá được các phương án đầu tư và dự đoán được sự biến động của thị trường để đảm bảo cho vay an toàn, hạn chế rủi ro và nợ xấu”, ông Tùng cho biết thêm.

Như vậy, có thể nói những quy định của Thông tư 06 là một giải pháp “trung hòa” so với dự thảo trước đó và Thông tư 36. Với hệ số rủi ro chỉ nâng lên 200% và thời điểm áp dụng là đầu năm 2017 sẽ giúp cho ngân hàng có thời gian điều chỉnh. Do vậy, nhìn chung Thông tư 06 không ảnh hưởng nhiều đến dòng tiền vào bất động sản.