Ngân hàng siết van tín dụng: Thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Những thay đổi của Thông tư 36 sẽ gây nhiều tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ảnh: Trần Phong.

Những mảng sáng – tối

Một chuyên từng nhận định, giữa ngân hàng và bất động sản là mối quan hệ đặc biệt. Với doanh nghiệp bất động sản thì ngân hàng là “bầu sữa” để họ có nguồn vốn phát triển dự án, ngược lại ngân hàng cũng xem doanh nghiệp bất động sản là những khách hàng tiềm năng nhất. Thế nhưng, trong lúc thị trường bất động sản đang bùng nổ và được đánh giá đầy hứa hẹn như hiện nay thì ngân hàng lại có động thái siết van nguồn tín dụng cho lĩnh vực này. Theo đó, Thông tư 36/2014/TT-NHNN sửa đổi sẽ theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Rõ ràng, động thái này có thể thấy được sự sôi động của thị trường trong thời gian qua phải chăng chỉ là phần nổi nhỏ của tảng băng chìm rất lớn. Tính ổn định và bền vững của thị trường bất động sản đang ở đâu là câu hỏi chưa có đáp án?.

Theo báo cáo kết quả từ các công ty khảo sát thị trường, bức tranh của thị trường bất động 2015 sản khép lại với những màu sắc rất sáng sủa. Đó là số lượng giao dịch tăng đột biến, ghi nhận ở nhiều phân khúc, tồn kho giảm mạnh. Đặc biệt, sự bùng nổ trở lại của phân khúc bất động sản cao cấp với hàng loạt dự án mới ra đời. Tại TP.HCM, số liệu thống kê cho thấy từ nay đến năm 2017 thị trường sẽ chào đón khoảng 50.000 – 60.000 căn hộ, chiếm phần lớn trong số này là sản phẩm trung và cao cấp. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia sự phát triển qua mức của sản phẩm cao cấp đang khiến cho lệch pha cung cầu ngày càng lớn. Nhu cầu ở thực của người dân hiện là những căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng, thế nhưng nguồn cung này đang dần khan hiếm.

Một nhà đầu tư bất động sản cho biết, trong số những người đang mua nhà trên thị trường hiện nay thì chỉ có khoảng 30 – 40% là nhu cầu thật, số lớn còn lại là những người đầu tư, đầu cơ, lướt sóng với ham muốn kiếm lời nhanh chóng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, đầu tư và đầu cơ là không xấu, nhưng nếu thị trường chỉ toàn những nhà đầu tư và đầu cơ thì rõ ràng tiềm ẩn mối nguy hại rất khôn lường. Mặt khác, hiện nay khách hàng mua nhà phần lớn đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng thế nên chỉ cần ngân hàng có sự thay đổi chính sách sẽ có tác động rất lớn đến thị trường.

Bài học đau đớn từ quá khứ một lần nữa lại hiển hiện trước mắt. Thời kỳ bất động sản cực kỳ sốt nóng, hình ảnh những dòng người ròng rắn, chen nhau bóc thăm lấy số để mua nhà trở nên vô cùng phổ biến. Ít ai tiên liệu được rằng, chính khoảnh khắc sôi động nhất của thị trường cũng là lúc chiếc “bong bóng” đã đạt cực đại và phát nổ. Hậu quả, đó là việc hàng trăm dự án chỉ là bãi cỏ dại, hàng loạt dự án dù đã hoàn thiện khang trang nhưng không có người ở, số khác là những công trình dang dở, xám xịt từng là niềm mơ ước của bao người. Thế nhưng, cay đắng nhất vẫn là câu chuyện của hàng trăm khách hàng vẫn đang mòn mỏi từ năm này qua năm khác để đòi nhà trong vô vọng.

Đưa thị trường về với nhu cầu thực?

Phản ứng trước những thay đổi của Thông tư 36, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có những phản hồi cho rằng những thay đổi này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

Theo ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng giám đốc Công ty CityLand, những thay đổi của Thông tư 36 sẽ tác động đến nguồn vốn vay tín dụng của trên 50% doanh nghiệp bất động sản hiện nay, không chỉ doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc vay vốn mà người mua nhà cũng chịu nhiều tác động kể cả người có nhu cầu vay mua nhà ở thật và những người đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Việt An Hòa có cách nhìn tích cực hơn với những thay đổi này của Thông tư 36. Theo ông Quang, trong năm 2015, nguồn vốn tín dụng đổ vào bất động sản đã tăng mạnh. Theo thống kê của Vụ Tín dụng, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 9-2015 chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng so với mức 7,86% của 9 tháng năm 2014. Do đó, việc ngân hàng siết van tín dụng khi thị trường có dấu hiệu nóng lên là cần thiết. Sự thay đổi này sẽ xoay quanh 2 tác động chính đó là hạn chế phát triển thêm dự án mới, đặc biệt là các dự án cao cấp và người vay mua nhà sẽ phải chịu lãi suất cao hơn. Do việc tiếp cận vốn vay khắt khe hơn buộc doanh nghiệp phải định vị lại phân khúc đúng với nhu cầu thực của thị trường, cân nhắc kỹ khi thực hiện dự án và người mua nhà cũng phải tính toán, lược bỏ dần nhà đầu cơ, lướt sóng trên thị trường. Các ngân hàng cũng phải “soi” kỹ dự án, chỉ đổ vốn vào những dự án có sản phẩm phù hợp với thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 có hai mặt tác động tới thị trường. Mặt tiêu cực có thể nhìn thấy ngay đó là việc doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay phát triển dự án, người mua nhà khó vay vốn để mua, giao dịch trên thị trường sẽ chững lại, thậm chí sẽ khiến nhiều dự án thi công dang dở hoặc chậm tiến độ. Tuy nhiên, mặt tích cực đó là những thay đổi này sẽ kéo thị trường trở về với giá trị thực. “Thời gian vừa qua thị trường sôi sục với các dự án cao cấp khiến lệch pha cung cầu ngày càng lớn. Nhiều dự án cao cấp mới chào bán đã cháy hàng nhưng chủ yếu là bán cho nhà đầu cơ, giao lại các sàn chứ nhu cầu thực rất ít. Việc siết van tín dụng sẽ khiến doanh nghiệp phải suy nghĩ nhiều khi phát triển dự án đúng với nhu cầu thực, ngăn sự lệch pha cung cầu ngày càng lớn, khả năng dư thừa sản phẩm cao cấp và ngăn chặn các nguy cơ tiềm ẩn bong bóng khi thị trường phát triển quá nóng”, ông Đực nói.