Không nên “phanh gấp” tín dụng bất động sản

Việc siết tín dụng sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Sáng 15/3, tại hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36 - Thị trường bất động sản được gì, mất gì?” do báo Thanh Niên tổ chức tiếp tục nóng lên những tranh luận về những thay đổi của Thông tư 36 theo hướng điều chỉnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40% và hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

Dưới góc độ của một chuyên gia kinh tế đầu tư, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho biết, trong năm 2015, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản đã tăng mạnh và các con số thống kê cho thấy đang dẫn tới nguy hiểm về thanh khoản của các ngân hàng thương mại. “Tăng trưởng tín dụng hiện đang cao hơn tăng trưởng GDP, đặc biệt tín dụng đổ vào bất động sản trong năm 2015 tăng cao kỷ lục. Do đó, việc sửa đổi Thông tư này sẽ giữ được mức an toàn cho ngân hàng, doanh nghiệp và cả người dân” tiến sĩ Hiển nói.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù có thay đổi nhưng Thông tư 36 sẽ không thắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản một cách đột ngột vì dư địa cho vay trung dài hạn hiện là 450 ngàn tỷ đồng, trong đó dư nợ của bất động sản là 390 ngàn tỷ. Mặt khác, đối với những doanh nghiệp lớn, có uy tín, có mối quan hệ tốt với ngân hàng thì sẽ không chịu ảnh hưởng nhiều của việc sửa đổi Thông tư này. Chỉ có những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, những người đầu cơ sẽ có tâm lý lo sợ, và gặp khó khăn hơn khi vay tiền so với trước.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giảng viên đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện tại là cần thiết để đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Tuy nhiên nó sẽ có những tác động không nhỏ đối với hoạt động của các ngân hàng và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tiến sĩ Tín cho biết, theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của Ngân hàng nhà nước tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần lần lượt là 33,36% và 36,90%. Trong khi đó, tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức đã rất gần mức 40% tại nhiều ngân hàng thương mại, do đó nếu tỷ lệ này được giảm xuống 60 - 40% như trong dự thảo sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch bất động sản của ngân hàng.

Mặt khác, hiện có trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay bất động sản là không nhiều.

Thị trường bất động sản hiện nay đang phụ thuộc vào 2 nguồn vốn chính là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. “Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán… Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng là vô cùng lớn, quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới”, tiến sĩ Tín cho biết.

Ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho biết, sửa đổi Thông tư 36 là một quyết định cần thiết, tốt cho cả hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp và cả người tiêu dùng. Mặc dù sẽ có một vài doanh nghiệp phải điều chỉnh lại kế hoạch phát triển dự án, nhưng nó sẽ loại bỏ được nhiều nguy cơ từ nhóm doanh nghiệp không có năng lực, những người đầu cơ sinh lời.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, những nhà làm chính sách cần phải có cái nhìn dài hơi không nên thay đổi đột ngột khiến doanh nghiệp rất mệt mỏi. “Một chính sách vừa được ban hành, doanh nghiệp chỉ vừa mới làm quen chưa được bao lâu lại đột ngột thay đổi một chính sách khác sẽ khiến cho hoạt động của doanh nghiệp bị đảo lộn, rất khó khăn”, ông Tuấn cho biết.

Trái ngược với sự lạc quan của các chuyên gia kinh tế, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc Bản Việt Land cho biết, việc Thông tư 36 sửa đổi đang gây tâm lý rất lo ngại cho doanh nghiệp, ngân hàng và người vay mua nhà. Hiện các dự án bất động sản đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Một dự án phát triển trong thời gian dài nếu không có nguồn tín dụng ổn định sẽ dễ bị tê liệt. Thị trường mới hồi phục trong một thời gian ngắn nên việc thay đổi này không khác gì là một đòn chí tử hạ nốc ao thị trường bất động sản. “Theo quan điểm của tôi đây chưa phải là lúc sửa đổi Thông tư 36 vì thị trường hiện đang phát triển tốt, chưa có dấu hiệu bong bóng nên chưa cần phải siết tín dụng”, ông Trinh nói.

Cùng chung quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu Thông tư này được thông qua sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vừa mới phục hồi hơn 2 năm trở lại đây. Không những tác động mạnh đến nhà đầu tư, làm sụt giảm nguồn cung, tăng lượng dự án dang dở mà còn tác động đến người vay mua nhà, những nghành nghề kinh tế có liên quan đến bất động sản như xây dựng, nội thất, vật liệu…

“Thông tư 36 chỉ mới đi vào thực tiễn khoảng 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế trong đó có sự phục hồi của thị trường bất động sản, các chỉ số kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát tín dụng cũng đang được giữ vững. Trong tình hình hiện nay thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu quá nóng, hay bong bóng nên chúng tôi kiến nghị chưa nên sửa đổi Thông tư 36 thời điểm này”, ông Châu kiến nghị.

Ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, chủ trương sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết cho tính bền vững của thị trường. Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay việc thay đổi cần phải có lộ trình và có sự phân loại đối tượng thích hợp. “Thị trường bất động sản chỉ mới hồi phục, chưa có nguy hại về bong bóng do đó nếu điều chỉnh thì cần có lộ trình, chẳng hạn thay vì giảm từ 60% xuống 40% thì chỉ nên giảm xuống là 50% thôi. Tăng hệ số rủi ro thì tùy từng dự án, chủ đầu tư. Nếu dự án tốt, chủ đầu tư uy tín thì có thể chỉ tăng lên 200% hoặc thậm chí có thể giữ nguyên như 150% như hiện nay cũng chẳng sao, ngược lại nếu dự án không tốt, chủ đầu tư không có năng lực hay người vay mua đầu cơ thì cứ tăng lên 250% hoặc thậm chí là không cho vay luôn”, ông Phấn kiến nghị.