Siết cho vay mua nhà thứ 2: "Liều thuốc" chống đầu cơ có gây tác dụng phụ "đóng băng" thị trường?

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến 5 bộ ngành trước khi trình Chính phủ ban hành.

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà, áp dụng từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 1/3/2027.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất Chính phủ yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% dự án nhà ở để làm nhà ở vừa túi tiền và thực hiện giao dịch qua sàn do Nhà nước quản lý.

Giới chuyên gia cho rằng chủ trương chống đầu cơ, bình ổn giá nhà nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản là đúng đắn, song cần lưu ý để không gây ra những tác động “ngược” làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

Khách hàng đang xem sa bàn một dự án bất động sản. Ảnh: Như Huyền

Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa - Trần Khánh Quang cho rằng, việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà. Tuy nhiên theo ông, nếu chính sách này được áp dụng, thị trường có thể chịu tác động nhất định, ảnh hưởng tới đà phục hồi đang manh nha trở lại.

Ông Quang cho rằng, trên thực tế các nhà đầu tư đáng chiếm tỷ lệ khá lớn tại các dự án mới. Con số có thể lên đến 60-70%. Chính vì vậy, việc siết tín dụng có thể ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống.

“Khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm”, ông Quang cho biết thêm.

Theo ông Quang, hiện nay dù giá bất động sản có tăng nhưng xu hướng tăng này không đồng đều, tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một đòn bẩy tài chính để thực hiện hoạt động đầu cơ, lướt sóng.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.

Tuy nhiên, VARS IRE cần lưu ý không nên đánh đồng nhóm đầu cơ, lướt sóng với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau.

Nếu nhóm đầu cơ, lướt sóng tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Để kiểm soát thị trường bất động sản, giới chuyên gia cho rằng nhiều nước sử dụng công cụ thuế, bên cạnh đó là giải pháp tăng nguồn cung phù hợp để kéo giảm giá nhà.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Khánh Quang cho rằng, giải pháp quan trọng là tạo ra được nguồn cung thực cho nhu cầu thực. Điều này có nghĩa phải tạo nguồn cung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho những người có thu nhập trung bình, thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính.