Đề xuất siết cho vay từ căn nhà thứ 2 có khiến thị trường bất động sản “nguội lạnh”?

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Góp phần giảm hoạt động đầu cơ

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ 2 trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ, song đồng thời cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.

Trong khi đó, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giới hạn tín dụng, thực chất là cách để điều tiết lại dòng vốn trên thị trường. Chính phủ cũng nhận thấy cần có phương án điều chỉnh, bởi tín dụng bất động sản là một trong những yếu tố gây tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư. Nhiều nhà đầu tư, nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc các phương án vay vốn khác nhau để sở hữu nhiều bất động sản. Điều này vô tình đẩy giá nhà đất lên cao, tạo ra những biến động lớn trong thị trường.

Khách hàng đang xem sa bàn một dự án bất động sản ở TP.HCM. Ảnh: Như Huyền

Ở góc độ tích cực, việc giới hạn tín dụng sẽ khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trong chiến lược đầu tư của mình. Những người có nhu cầu sở hữu nhiều bất động sản bằng vốn vay sẽ phải xem xét lại khả năng tài chính, đặc biệt là nhóm phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.

“Chính sách này giúp giảm bớt dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực đầu cơ, tập trung nhiều hơn cho các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, tức là người dân mua nhà để ở thật sự thay vì để đầu tư”, ông Kiệt nói.

Về tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, ông Kiệt cho rằng việc siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi chỉ ảnh hưởng đến những nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng. Với những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, việc giới hạn tín dụng không ảnh hưởng quá lớn.

“Khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển mạnh dựa trên hạ tầng, việc sử dụng van điều tiết là cần thiết nhưng nếu tạo ra những tác động quá mạnh sẽ ảnh hưởng đến dòng luân chuyển cung - cầu trên thị trường, từ đó có thể ảnh hưởng đến nhịp giao dịch trên thị trường”, ông Kiệt nói và nhấn mạnh thêm rằng Chính phủ cần có sự điều tiết phù hợp, tránh tạo ra cú sốc quá lớn cho thị trường. Mục tiêu là duy trì mức độ hoạt động ổn định, đảm bảo sự phát triển bền vững của bất động sản cũng như các ngành nghề liên quan.

Cần có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở thực

Một số ý kiến khác cho rằng thay vì tính phương án hạn chế đầu cơ bằng các biện pháp can thiệp hành chính, cần có giải pháp tổng thể tăng nguồn cung nhà ở thực. Muốn làm được điều này cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm chi phí đầu vào.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM cho rằng, nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Trong khi đó, người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính.

Đầu tiên là khơi thông nguồn cung qua cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Đồng thời, tăng sức cầu bằng các biện pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

“Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững”, bà Giang nói.

Còn ông Kiệt của CBRE Việt Nam cho rằng, bên cạnh việc điều tiết cần xây dựng những công cụ để hỗ trợ thêm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là những gia đình trẻ, những người có nhu cầu ở thực để điều tiết được thị trường và giữ được ổn định được cung cầu trên thị trường. Bởi vì chính yếu tố ổn định đó mới giữ cho thị trường phát triển bền vững hơn.