Quỹ đầu tư tư nhân phục hồi bất động sản Trung Quốc bằng cách nào?

Chương trình thí điểm, được Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) công bố vào ngày 28/11/2022, là 1 trong 5 biện pháp hỗ trợ mới nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản tiếp cận nguồn vốn cổ phần và khởi động lại các dự án nhà ở bị đình trệ.

Sự kiện này đã kết thúc lệnh cấm 6 năm đối với đầu tư cổ phần tư nhân (PE) vào các dự án khu dân cư ở 16 thành phố lớn được áp đặt để hạ nhiệt thị trường bất động sản quá tăng trưởng quá nóng vào thời điểm đó. Ngoài 16 thành phố này, các PE vẫn được phép đầu tư.

Các quỹ bất động sản PE thí điểm sẽ được phép đầu tư vào các dự án bất động sản nhà ở, bao gồm cả các dự án chưa hoàn thành. Họ có thể cung cấp các khoản vay hoặc bảo lãnh cho các công ty và dự án mà họ đầu tư.

Hiệp hội quản lý tài sản Trung Quốc (AMAC) do CSRC hậu thuẫn đã ban hành hướng dẫn đăng ký quỹ vào tháng 2 và các ứng dụng đã được mở vào ngày 1/3. Chương trình thí điểm không phải là khoản đầu tư miễn phí cho tất cả PE vào bất động sản, cho thấy các cơ quan quản lý đang thực hiện một cách tiếp cận thận trọng đối với việc điều chỉnh chính sách để tránh tình trạng đầu cơ. Các quy tắc đặt ra một loạt các tiêu chí và ràng buộc có nghĩa là trên thực tế, chỉ một nhóm nhỏ các quỹ PE mới đủ điều kiện tham gia chương trình thí điểm.

Ai có thể áp dụng?

CSRC đặt ra ngưỡng cao cho các ứng viên, với các điều kiện bao gồm cơ cấu vốn chủ sở hữu, năng lực chuyên môn, tuân thủ và kiểm soát rủi ro. Mục đích là để đảm bảo rằng các nhà đầu tư có thể quản lý rủi ro vốn có trong các quỹ dài hạn quy mô lớn điển hình này và ngăn các nhà phát triển bất động sản lạm dụng các quỹ PE.

Một công ty PE đăng ký thành lập quỹ đầu tư bất động sản sẽ cần vốn đăng ký góp ít nhất 20 triệu nhân dân tệ (2,9 triệu USD), gấp đôi yêu cầu tối thiểu đối với các công ty PE nói chung sẽ có hiệu lực vào tháng 5.

Khi các nhà đầu tư vào quỹ là tất cả các tổ chức, công ty PE sẽ cần phải quản lý tối thiểu 3 tỷ nhân dân tệ hoặc đã quản lý tích lũy có giá trị ít nhất 6 tỷ nhân dân tệ, tiền gốc của các khoản đầu tư bất động sản để chứng minh rằng họ có đủ kinh nghiệm và năng lực quản lý quỹ đầu tư tập trung vào bất động sản.

Đối với một công ty PE thành lập quỹ bất động sản có các nhà đầu tư bao gồm các cá nhân, yêu cầu tối thiểu cao hơn với lần lượt là 5 tỷ và 10 tỷ nhân dân tệ. Ngoài ra, người nộp đơn cũng phải có ít nhất 8 chuyên gia với hơn 3 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Trong số 8 người, ít nhất 3 người phải có tối thiểu 5 năm kinh nghiệm.

Những yêu cầu này có nghĩa là sẽ có tối đa khoảng 20 công ty PE đủ điều kiện đăng ký tham gia chương trình thí điểm. Dữ liệu từ AMAC cho thấy vào cuối năm 2022, chỉ có 838 quỹ bất động sản PE (không bao gồm các quỹ đầu tư vào cơ sở hạ tầng) với tổng tài sản được quản lý (AUM) có giá trị đạt 404,3 tỷ nhân dân tệ.

Tiêu chí đối với nhà đầu tư quỹ

Chương trình thí điểm cũng đặt ra các ngưỡng cho những người đầu tư vào quỹ bất động sản PE, những người chủ yếu sẽ là các tổ chức, theo chỉ dẫn của AMAC.

Mỗi nhà đầu tư trong vòng gọi vốn đầu tiên của quỹ phải đầu tư tối thiểu 10 triệu nhân dân tệ. Vốn thanh toán huy động từ các nhà đầu tư cá nhân không được vượt quá 20% tổng số vốn của quỹ. Trong khi đó, một quỹ sẽ cần huy động tối thiểu 30 triệu nhân dân tệ từ các nhà đầu tư trong vòng gọi vốn đầu tiên.

Các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia vào một quỹ thông qua chương trình Đối tác hữu hạn nước ngoài đủ điều kiện (QFLP), cho phép họ đầu tư vào bất động sản của Trung Quốc thông qua các quỹ PE.

Để giảm thiểu khả năng tiền bị sử dụng sai mục đích, các nhà phát triển bất động sản và các bên liên quan của họ bị cấm trở thành nhà đầu tư chính hoặc người kiểm soát thực tế của các công ty PE tập trung vào bất động sản.

Quỹ tham gia chương trình thí điểm có thể đầu tư vào cái gì?

Các chỉ dẫn của CSRC đưa ra loại tài sản bất động sản mà các quỹ PE tập trung vào bất động sản có thể đầu tư cũng như tiêu chí đầu tư.

Tài sản bất động sản bao gồm tài sản nhà ở và thương mại, cũng như cơ sở hạ tầng. Đối với bất động sản nhà ở, các quỹ PE có thể đầu tư vào các dự án chưa hoàn thành, nhà ở giá rẻ và các dự án nhà ở cho thuê không được chính phủ trợ cấp.

Một nguồn tin nói với Caixin rằng phạm vi của các dự án được đặt ra trong chỉ dẫn chỉ ra rằng chính sách này nhằm vào các dự án đang được xây dựng như một phần trong nỗ lực cứu trợ ngành bất động sản đang gặp khó khăn.

Các quy định của chính phủ yêu cầu các nhà phát triển bất kỳ dự án bất động sản dân cư hoặc thương mại nào phải có được 5 loại chứng chỉ khác nhau trước khi bắt đầu bán hàng. Chỉ dẫn của CSRC quy định rằng bất kỳ dự án khu dân cư để bán theo định hướng thị trường hiện có nào mà quỹ PE trong chương trình thí điểm muốn đầu tư vào đều phải có các chứng chỉ này.

Các quỹ bất động sản PE đã có thể đầu tư vào bất động sản thương mại như tòa nhà văn phòng và một số loại cơ sở hạ tầng như vận tải, kho bãi, hậu cần và tiện ích.

Chương trình thí điểm xác định rằng các loại hình đầu tư cơ sở hạ tầng được phép cũng bao gồm trạm phát sóng mạng 5G, trung tâm dữ liệu và cơ sở hạ tầng năng lượng mới, mà những người trong ngành cho rằng có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu tài chính cho nền kinh tế mới.

Nếu một quỹ PE thí điểm cho vay hoặc cung cấp bảo lãnh cho một công ty mà nó đã đầu tư vào, thì quỹ đó cần phải nắm giữ ít nhất 75% cổ phần của công ty để có thể kiểm soát tài sản của công ty đó. Tuy nhiên, mức này có thể được hạ xuống 51% nếu quỹ nhận được bảo lãnh từ công ty và tất cả các nhà đầu tư của quỹ là các tổ chức.

Chương trình thí điểm sẽ giúp hồi sinh ngành bất động sản?

Một số người hoài nghi rằng chương trình thí điểm sẽ dẫn đến sự bùng nổ nguồn vốn cho các dự án bất động sản. Qian Bei, luật sư cấp cao của King & Wood Mallesons, nói với Caixin: “Các yêu cầu đầu tư vào các dự án khu dân cư vẫn tương đối nghiêm ngặt”.

Qian lưu ý rằng không có nhiều dự án khu dân cư đủ điều kiện hấp dẫn đối với các quỹ PE, điều này sẽ gây khó khăn cho việc lựa chọn những dự án phù hợp. “Dự án chất lượng thì không khát vốn, còn dự án bán kém thì kém hấp dẫn nhà đầu tư”, bà nói.

Theo một số nhà đầu tư được Caixin phỏng vấn, các dự án mà các quỹ PE bất động sản sẽ bị thu hút chủ yếu tập trung ở các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu, và khu vực trung tâm thành phố của các thành phố lớn như Hàng Châu và Tô Châu.

Ở các thành phố cấp thấp hơn, có rất nhiều dự án có sẵn để đầu tư, nhưng các quỹ không quan tâm đến chúng vì lo ngại rằng lợi nhuận sẽ kém và chúng không nằm trong sự ưu tiên.

Một nhà nghiên cứu chuyên về các tài sản chào bán công khai nói với Caixin rằng yếu tố chính mà một quỹ PE cần cân nhắc là tỷ suất lợi nhuận của dự án. Bên cạnh đó, những khó khăn của thị trường trong những năm qua vẫn còn, sự phục hồi của nhu cầu về bất động sản vẫn chưa có chỗ đứng vững chắc và vẫn còn nhiều khó khăn. Đo đó, áp lực với các quỹ PE sẽ vẫn có kể cả khi họ tham gia chương trình thí điểm.