Những điều cần biết về xu hướng bán và thuê lại đang lên trong ngành bất động sản

Hiệu quả trong đại dịch

Đại dịch đã gây ra nhiều thiệt hại đáng kể với bất động sản thương mại.

Theo báo cáo của Savills, doanh số của thị trường bất động sản văn phòng tại Châu Á - Thái Bình Dương trong quý 2/2021 đã giảm 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này ở bất động sản bán lẻ thậm chí còn đáng báo động hơn, đạt mức 68%. Trong khi đó, các giao dịch trên thị trường bất động sản hậu cần và vận tải chỉ giảm 24%.

“Trong bối cảnh hạn chế đi lại của năm 2020, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp xoay quanh việc mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất của các công ty tại Việt Nam. Năm 2020 cũng chứng kiến ​​một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của mô hình bán và cho thuê lại đối với một số tài sản khó giao dịch. Trong khi đó, nhu cầu thuê các công trình xây sẵn vẫn tồn tại bởi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn để tự xây dựng, hoặc chỉ dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng”, ông John Campbell, Quản lý bộ phận dịch vụ công nghiệp tại Savills, bình luận.

Trong thời gian đại dịch, chúng ta đã chứng kiến ​​nhiều nhà sản xuất và công ty trong lĩnh vực hậu cần nhận ra việc phát triển và sở hữu bất động sản là một phương tiện để huy động vốn mà không làm gián đoạn hoạt động. Trái ngược với việc vay lãi suất cao từ ngân hàng để phát triển bất động sản, phương pháp bán và thuê lại là một lựa chọn thay thế thú vị mà các giám đốc tài chính nên xem xét.

Bán và thuê lại là gì?

Bán và thuê lại là một chiến lược ngày càng phổ biến, trong đó các doanh nghiệp mua bất động sản hoặc đất công nghiệp, sau đó bán chúng lấy tiền mặt để có vốn kinh doanh. Đây là một dạng công cụ tài chính rất đặc biệt, trong đó bên sở hữu bán bất động sản cho bên thứ hai và thuê lại chính tài sản đó để triển khai các hoạt động kinh doanh. Khi đó, bên sở hữu trở thành bên bán và bên thuê, còn bên mua trở thành chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu của bất động sản đó.

Với mô hình này, bên bán có thể vẫn huy động được vốn mà không phải di chuyển địa điểm đi nơi khác hoặc bị gián đoạn hoạt động kinh doanh. Họ cũng bán bất động sản theo giá thị trường hiện hành, có thể cao hơn chi phí bỏ ra để mua tài sản này lúc đầu.

Trong khi đó, bên mua được hưởng lợi tức đầu tư tức thì từ tài sản vừa mua theo hình thức tiền thuê được trả định kỳ. Họ không mất tiền mặt để tiếp thị hay tìm kiếm khách thuê tiềm năng.

Các hình thức bán và thuê lại

Có hai hình thức bán và thuê lại phổ biến là thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán và thuê lại thường được cấu trúc dưới dạng một hợp đồng cho thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng cho thuê tài chính/cho thuê vốn trong một số trường hợp. Đó sẽ là hợp đồng cho thuê tài chính nếu có điều khoản mua lại bất động sản với giá chiết khấu hoặc khi giá trị thuê vượt quá 90% giá trị bất động sản.

Nhìn chung, có bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt của hình thức bán và thuê lại, cụ thể như sau:

Hợp đồng cho thuê gộp: Người thuê trả tiền thuê và người cho thuê trả mọi chi phí vận hành. Người thuê có thể phải trả tiền cho một số sửa chữa đặc biệt tùy theo hợp đồng quy định.

Hợp đồng cho thuê ròng: Người thuê trả cả tiền thuê và các chi phí vận hành. Chi phí vận hành sẽ được quyết định tùy thuộc vào đó là hợp đồng cho thuê ròng một lần (gồm tiền thuê và thuế bất động sản), gấp hai lần (gồm tiền thuê, thuế bất động sản và chi phí bảo hiểm) hay gấp ba lần (gồm tiền thuê, thuế bất động sản, chi phí bảo hiểm và bảo trì).

Hợp đồng lai giữa cho thuê gộp và cho thuê ròng: Người thuê trả tiền thuê và chia sẻ với chủ sở hữu chi phí vận hành.

Hợp đồng chia sẻ lợi nhuận: Người thuê trả một khoản tối thiểu cho chủ sở hữu trong trường hợp người thuê đóng cửa, kèm theo phần trăm nhất định từ lợi nhuận gộp hoặc ròng của người thuê.

Cách thức hoạt động của mô hình bán và thuê lại

Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán và thuê lại là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để chủ sở hữu/ người mua/ nhà đầu tư đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%.

Bán và thuê lại thực chất là hai giao dịch trong một, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua bất động sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán xong, thì họ sẽ phải ký tiếp hợp đồng thuê.

Cả hai hợp đồng trên có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.

Ví dụ cơ bản, nếu một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 30.000 m2 với giá 18 triệu USD và cho chủ sở hữu trước đó/ người thuê được thuê lại với giá 4,5 USD/m2/tháng, thì lợi suất ròng ban đầu có thể đạt được trong năm đầu tiên là 9%.

Lưu ý rằng đây là lợi nhuận cho thuê. Để ước tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) thực tế của khoản đầu tư, nhà đầu tư sẽ cần tiến hành đánh giá dòng tiền chiết khấu (DCF). Mức IRR sẽ thấp hơn lợi suất cho thuê vì nó phải tính đến các chi phí khác như chi phí bảo trì và vận hành.

Một cân nhắc quan trọng khác là mức tăng tiền thuê hàng năm được nêu trong hợp đồng cho thuê. Cho dù đó là mức tăng 3% hay 5% sau năm đầu tiên thì đều có tác động đáng kể đến lợi nhuận của nhà đầu tư vào cuối kỳ hạn 5 hoặc 10 năm.

Bán và thuê lại tại Việt Nam

Mô hình này chưa phổ biến tại Việt Nam vì nhiều nhà sản xuất và công ty dịch vụ hậu cần không nhận thức được lợi ích của mô hình này trong vai trò của một công cụ tài chính. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp quốc tế và trong nước đã bắt đầu mở đường cho xu hướng này.

Thương vụ bán và thuê lại nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho tại Bình Dương của DKSH, tập đoàn tại Thụy Sĩ chuyên cung cấp các dịch vụ phát triển thị trường cho các doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam, diễn ra vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust của Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng rộng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Khi xu hướng này tiếp tục, các nhà đầu tư quan tâm đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán và thuê lại. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán và thuê lại thành công mặt bằng nhà kho rộng 36.000 m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Bất động sản này được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn 5 năm kèm ưu đãi gia hạn 5 năm, và mang lại lợi nhuận ròng ban đầu hơn 9% cho nhà đầu tư.

Điều gì xảy ra sau khi thời hạn thuê kết thúc?

Hợp đồng bán và thuê lại thường dài hạn, cung cấp đủ thời gian để xác định những việc cần làm sau khi hợp đồng thuê hết hạn. Các lựa chọn sau khi hợp đồng bán và thuê lại hết hạn tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên. Nếu hợp đồng bán và thuê lại là cho thuê tài chính, thì người thuê có thể được sở hữu bất động sản khi kết thúc thời gian thuê mà không phải chịu thêm chi phí hay nghĩa vụ nào.

Bán và thuê lại phù hợp với doanh nghiệp nào?

Với ảnh hưởng của đại dịch lên nền kinh tế, các công ty đang tăng cường tiết kiệm chi phí cho các nhu cầu cấp thiết và hoạt động cốt lõi. Số lượng người bán bất động sản và các công ty hậu cần ngày càng tăng, dẫn đến việc tích lũy tiền mặt. Khi sử dụng hợp đồng thuê lại, thì ngoài tiền mặt họ còn được phép giữ lại các cơ sở vật chất cần thiết của mình để tiếp tục kinh doanh.

Các doanh nghiệp thường sử dụng hình thức bán và thuê lại thường là những công ty sở hữu tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản và các thiết bị công nghiệp. Trong khi đó, nhà đầu tư thường là các công ty blue-chip, công ty đa quốc gia, các quỹ đầu tư, nhà phát triển bất động sản công nghiệp và các nhà đầu tư khác.

Tạm kết

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Đến tháng 6 năm 2020, Việt Nam sẽ có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 héc-ta. Trong khi 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 76% tại tất cả các khu công nghiệp đang hoạt động.

Trong khi đó, giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có lợi nhuận cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trên đà phát triển. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp được ghi nhận là có xu hướng tăng và trở thành điểm sáng của thị trường hiện tại.

Trong bối cảnh đó, mô hình bán và thuê lại có thể giúp tạo dòng tiền và đóng một vai trò quan trọng trong việc mở rộng kinh doanh, không chỉ với bất động sản công nghiệp, mà với cả những phân khúc như nhà ở, văn phòng và bán lẻ - vốn có nguồn cung hạn chế.