Những bài học rút ra từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc

Bất động sản không phải lúc nào cũng là khoản đầu tư an toàn để xây dựng sự giàu có

Trung Quốc, cũng như nhiều quốc gia khác tại châu Á, vẫn giữ quan niệm rằng bất động sản là khoản đầu tư đáng tin cây để xây dựng sự giàu có. Ước tính có khoảng 70% trong số 1,4 tỷ người Trung Quốc sở hữu tài sản liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, sau khi thị trường nhà ở Trung Quốc sụp đổ, quan niệm này bắt đầu bị nghi ngờ. Mặc dù thị trường bất động sản có thể không biến động như thị trường chứng khoán, nhưng nó liên quan đến các khoản giao dịch có giá trị lớn hơn. Những người dồn mọi nguồn lực về một tài sản bất động sản về cơ bản đang đặt cược vào một khoản đầu tư duy nhất.

Có thể khoản đầu tư này sẽ đem về khoản lợi nhuận lớn, nhưng nếu không may khoản đầu tư này rơi vào đúng thời điểm thị trường nhà ở sụp đổ như tại Trung Quốc, nhà đầu tư có thể mất tất cả.

Như vậy, khi thị trường biến động mạnh, việc dồn tất cả của cải, tiền bạc cho bất động sản sẽ là một quyết định cực kỳ rủi ro, có thể khiến mọi người thậm chí rơi vào cảnh nợ nần.

Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc là lời cảnh tỉnh cho các nhà giám sát và phát triển bất động sản

Vấn đề với các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc bắt đầu với gã khổng lồ Evergrande, đơn vị từng là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai thị trường tỷ dân nếu xét trên doanh thu.

Sự sụp đổ của Evergrande đã khiến nhiều người mua nhà rơi vào cảnh éo le. Thật khó để đổ lỗi cho người mua nhà trong trường hợp này. Ngay cả khi đã cố gắng kiểm tra các báo cáo tài chính của chủ đầu tư thì việc người mua nhà không có đủ phương tiện để phát hiện ra những vấn đề về tài chính là điều không thể tránh khỏi.

Cách duy nhất để một số người mua nhà tránh được rủi ro này là không bao giờ mua tài sản của các dự án mới, và chỉ mua lại các tài sản cũ đã được hoàn thiện và có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Tất nhiên, trên thực tế, điều này sẽ không xảy ra.

Sự sụp đổ của các nhà phát triển không chỉ tác động tới thị trường bất động sản mà còn khiến nhiều lĩnh vực khác bị “vạ lây”

Xây dựng dự án và đòn bẩy tài chính đi đôi với nhau. Trước thời điểm một dự án có thể được đưa ra thị trường, các nhà phát triển bất động sản cần mua đất, trả tiền cho các cuộc khảo sát, xin giấy phép, thu thập ý kiến từ chuyên gia,… Như vậy, họ cần vay rất nhiều tiền để hoàn thiện dự án.

Nếu một nhà phát triển không thể hoàn thành một dự án, thì người mua không phải là đối tượng duy nhất chịu thiệt. Các tổ chức tài chính cho những nhà phát triển bất động sản này vay tiền cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, các nhà cung cấp không được trả tiền cho việc mua nguyên vật liệu cũng như các nhà thầu thiếu tiền để trả lương nhân công cũng có thể là một số hệ lụy có khả năng xảy ra nếu các nhà phát triển lớn như Evergrande sụp đổ.

Hạn chế cho vay không nên chỉ tập trung vào người mua nhà

Sau cuộc khủng hoảng vào năm 2008, Trung Quốc đã thận trọng hơn trong việc cho vay. Chính phủ quốc gia này yêu cầu người mua nhà phải trả trước tối thiểu 30% đối với các tài sản hình thành trong tương lai (mặc dù điều này hiện đã được nới lỏng để hồi sinh thị trường bất động sản).

Thật không may, chỉ hành động này là không đủ để cứu thị trường khỏi sự sụp đổ. Các biện pháp hạn chế cho vay và các biện pháp kiểm soát chống lại việc sử dụng đòn bẩy quá mức nhắm chủ yếu về phía người mua, nhưng không có đủ quyền kiểm soát đối với cách các nhà phát triển vay nợ.

Các chuyên gia của Nomura lưu ý rằng tập thể các nhà phát triển Trung Quốc nợ gần 5.000 tỷ US, tương đương 1/3 tổng GDP của quốc gia này. Do đó, việc siết chặt quy định cho vay với cả những tập đoàn bất động sản có thể sẽ là quyết định hợp lý hơn.