Căn nguyên của bong bóng bất động sản tại Trung Quốc

Thứ nhất, nhiều cải cách thị trường bất động sản được thực hiện khá nhanh chóng từ những năm 1980 và đầu những năm 1990, mang lại một động lực mới vô cùng to lớn cho nền kinh tế Trung Quốc. Vì vậy, sự tăng trưởng của thị trường này là một điều “tất lẽ dĩ ngẫu”.

Trên thực tế, trong khi giá trị nhà tăng đi kèm với tăng trưởng kinh tế cao, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi các chính sách hạn chế khiến người dân có ít kênh đầu tư tốt hơn mang lại lợi nhuận tương đối cao, tiềm năng tăng trưởng mạnh và rủi ro tương đối thấp.

Các yếu tố này kéo theo việc số lượng nhà phát triển bất động sản tăng lên nhanh chóng, bao gồm cả doanh nghiệp tư nhân và nhà nước. Họ trở thành chủ sở hữu của các dự án lớn và cũng giữ vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế Trung Quốc, với khối tài sản ngày càng kếch xù.

Sự phát triển của ngành bất động sản Trung Quốc cũng mang lại cơ hội đổi đời cho nhiều hộ gia đình, tạo ra một tầng lớp trung lưu khá giàu có theo tiêu chuẩn tại các quốc gia khác. Tuy nhiên, hệ lụy của tình trạng này là hàng triệu căn nhà bị bỏ không, tạo thành các khu đô thị “ma” tại Trung Quốc và dòng vốn đọng lại quá lớn trong ngành bất động sản.

Thứ hai, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra vào năm 2008, chính phủ nhiều quốc gia đã tìm cách bơm tiền vào nền kinh tế để thúc đẩy thanh khoản. Tại Trung Quốc, điều này đã được thực hiện bằng cách bơm tiền vào lĩnh vực bất động sản và các doanh nghiệp nhà nước vì đây là những công cụ có sẵn và giúp việc giải ngân được thực hiện một cách nhanh chóng.

Đây là lý do tại sao một số người cho rằng cuộc khủng hoảng hiện tại có thể bắt nguồn từ việc hàng nghìn tỷ Nhân dân tệ mà Bắc Kinh đã bơm vào bất động sản để ngăn chặn cuộc suy thoái đã tàn phá nhiều quốc gia khác trong giai đoạn 2008-2009.

Thứ ba, kể từ năm 2012, số lượng cải cách được đề xuất cho thị trường bất động sản Trung Quốc ngày càng nhiều. Bên cạnh ảnh hưởng từ cuộc chiến chống tham nhũng, luật quy hoạch vùng tại Trung Quốc được thực thi nghiêm túc hơn, khiến các dự án bất động sản bị hạn chế. Trung Quốc cũng hợp pháp hóa nhiều hình thức đầu tư mới để chuyển dòng vốn từ bất động sản sang các ngành kinh tế khác.

Các biện pháp này tạo ra nhiều hệ lụy khác nhau, một trong số đó là sự suy giảm đột ngột về dòng vốn của thị trường bất động sản, kéo theo chuỗi hiệu ứng domino về nợ xấu của toàn ngành trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, đại dịch Covid-19 và các vấn đề về biến đổi khí hậu vẫn chưa có hồi kết.

Thứ tư, Trung Quốc dường như cần đánh giá kỹ hơn vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế, đồng thời cân bằng giữa cơ hội chính trị “để cho” khủng hoảng xảy ra và năng lực thể chế để quản lý khủng hoảng này theo một lộ trình rõ ràng. Điển hình, việc Trung Quốc đột ngột siết chặt dòng vốn vào bất động sản và các quy định như “ba lằn ranh đỏ” đã tạo ra cú shock thực sự với toàn thị trường.

Ngành bất động sản vốn có lịch sử lâu đời và đã là động lực tăng trưởng hàng đầu của Trung Quốc suốt nhiều năm qua, chiếm khoảng 30% GDP nếu tính cả các hoạt động kinh tế mà ngành này tạo ra. Do vậy, bất kỳ sự biến động nào dù nhỏ nhất của ngành này cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa lên các lĩnh vực khác, bao gồm cả tài chính – tiện tệ và an ninh – xã hội.

Với những bài học rút ra từ bong bóng bất động sản, Trung Quốc có thể tránh lặp lại những sai lầm khi đưa ra các chính sách tài khóa và tiền tệ mới để kích thích tăng trưởng và phục hồi trong bối cảnh hiện tại.

Gần đây, chính phủ nước này đã yêu cầu các vùng kinh tế trọng điểm đầu tư vào các dự án phát triển địa phương, bao gồm việc các công ty lớn hỗ trợ nâng tầm công ty nhỏ hơn để phù hợp với những mục tiêu quốc gia như “Made in China 2025”. Các ngân sách khổng lồ đã được lên kế hoạch cho những mục tiêu này và chúng có khả năng thúc đẩy tăng trưởng GDP của địa phương trong ngắn hạn. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho biết nếu không thận trọng, Trung Quốc có thể sẽ tạo ra một bong bóng công nghệ có thể cản trở khả năng cạnh tranh dài hạn của nước này trong lĩnh vực công nghệ và đổi mới.