Nhìn lại bất động sản 2023: có phân khúc tăng giá liên tục, phân khúc khác lại giảm giá mạnh 10 – 20%

Năm vừa qua, thị trường ghi nhận sự tăng giá liên tục của phân khúc căn hộ do nguồn cung khan hiếm.

Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng đánh giá, nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng.

Tuy nhiên, theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 6 tháng cuối năm thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm nay.

Trong đó, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Tuy nhiên, thị trường vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả phân khúc đến hết quý 3. Cụ thể, 42 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022. 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 850 căn hộ được hoàn thành xây dựng. 17 dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú được hoàn thành, bằng 56,67% so với năm 2022.

Về giá, theo tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác giảm mạnh 10-20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực.

Về tổng lượng giao dịch, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết quý 3, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Số lượng cụ thể tồn kho là chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền.

Đối với bất động sản công nghiệp, trong quý 3, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai...

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Về tín dụng bất động sản, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31.8.2023 đạt 986.477 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, đến hết tháng 8.2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 132.358 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản với 46.765 tỷ đồng (chiếm 35,3%). Hiện thị trường có 455 mã trái phiếu niêm yết, doanh nghiệp bất động sản chiếm 46% giá trị phát hành là 56,9 nghìn tỷ đồng.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ước đạt 1,94 tỷ USD, chiếm hơn 9,6% tổng vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, đứng thứ 2 trong các nhóm ngành.

Về tồn tại hạn chế, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý.

Bên cạnh đó, thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tiễn.

Hướng đến năm 2024, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu tập trung xây dựng, hoàn thiện thể chế pháp luật, trọng tâm là hoàn thành Luật Quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn và các Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Thực hiện hiệu quả Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11.3.2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.