Về nguyên tắc, pháp lệnh về giá chỉ có nhà nước độc quyền điều tiết về giá. Vô hình trung, Nhà nước đang để ngỏ quyền năng của mình trong lĩnh vực này. Giá bất động sản cứ mỗi một ngày, mỗi một địa phương đều công bố giá mới. - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN phân tích tại bàn tròn trực tuyến với VEF.VN.

Nhà báo Vũ Phong: Bộ Xây dựng mới có những đề xuất về tín dụng cho thị trường bất động sản. Mặc dù cả bên đề xuất là Bộ Xây dựng và cơ quan điều hành tiền tệ đều khẳng định không có chuyện tăng tín dụng cho bất động sản hay nới lỏng tiền tệ đi ngược với chủ trương của Chính phủ nhưng động thái này đã mang lại nhiều hy vọng cho BĐS trong cơn bĩ cực hiện nay.


Từ đầu năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, BĐS cùng chứng khoán bị tác động nhiều nhất. Được xếp vào nhóm phi sản xuất, vốn cho BĐS không những bị hạn chế theo chính sách chung mà còn bị giảm đi theo yêu cầu giảm tín dụng phi sản xuất. Bên cạnh đó, những chính sách cắt giảm đầu tư, hạn chế chi tiêu, sự tăng giá của đầu vào cộng với sự mất giá đồng tiền, khó khăn của người tiêu dùng đã khiến cho BĐS rơi vào tình trạng khó khăn với biểu hiện dễ thấy nhất là định trệ xây dựng và ế ẩm trong bán hàng, giá cả có dấu hiệu giảm sút...


Trong những khẳng định mới đây, Chính phủ vẫn tiếp tục theo đuổi thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát và những quan điểm đối với BĐS chưa có nhiều thay đổi mang lại một viễn cảnh khó khăn còn kéo dài. Đối mặt với thiếu vốn đầu vào, khó khăn đầu ra..., nhiều DN BĐS đang rơi vào thế chết dần trên đống tài sản được định giá cả ngàn tỷ đồng.


Bên cạnh vận động chính sách, các DN cũng tự vận động để tìm kiếm các nguồn vốn cho mình thông qua nhiều kênh như huy dộng vốn tự có, vốn các nhà đầu tư, tái phiếu, gọi vốn nước ngoài... thậm chí những hình thức mới như quỹ tín thác cũng đã được đề cập đến.


Tất cả đều đang vận động và đang hy vọng để hướng tới điều duy nhất: kiếm tiền về để cấp cứu DN và nuôi sống thị trường qua thời gian khó. Vốn từ đâu, làm sao để có vốn, bài học nào từ tình huống hiện nay và sẽ phải có những thay đổi nào trong huy động vốn cho BĐS, những chiến lược tài chính nào cho BĐS Việt Nam trong tương lai... Đó là những vấn đề sẽ được đề cập đến trong giao lưu trực tuyến ngày hôm nay.


Tham gia buổi bàn tròn trực tuyến có ba vị khách mời là ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN và ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước VN.


Nhà nước đang ‘quên’ quyền năng kiểm soát giá BĐS?

'BĐS không sụt giảm quá nghiêm trọng'


Nhà báo Vũ Phong: Trước hết xin hỏi ông Vũ Xuân Thiện, đánh giá từ Bộ Xây dựng về những khó khăn của thị trường bất động sản như thế nào, thưa ông?


Ông Vũ Xuân Thiện: Thứ nhất, thời điểm này, thị trường bất động sản có rất nhiều khó khăn. Thực hiện Nghị quyết 11 ngày 24/02/2011 của Thủ tướng Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, theo đó, ngân hàng nhà nước có nhiệm vụ thực hiện việc thực hiện chính sách tiền tệ một cách chặt chẽ, giảm tốc độ, giảm tỷ trọng cho vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất. Ở đây cũng đề cập đến khu vực phi sản xuất trong đó có bất động sản.


Như vậy, khả năng nguồn vốn vay từ các ngân hàng cho các dự án bất động sản nói chung, và khả năng vay của người mua bất động sản nói riêng rất khó khăn trong những tháng đầu năm và trong cả năm 2011. Trên thực tế, ngân hàng chưa kịp điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng phân khúc nhà ở khác nhau, từng phân khúc bất động sản.


Chính vì thế, các nhà đầu tư bất động sản khó có thể tiếp cận, đặc biệt là những người mua bất động sản gần như không tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng của ngân hàng. Hơn nữa, lãi suất trong nửa đầu năm 2011 vừa qua tăng rất cao, từ 18% đến 21% gây thiếu vốn cho thị trường.


Trong 6 tháng vừa rồi, thị trường bất động sản có hiện tượng thiếu vốn. Chính vì thiếu vốn nên thị trường bất động sản cũng bị chững lại, có hiện tượng giảm giá ở một số dự án và một số khu vực. So với cùng kỳ năm 2010, số lượng giao dịch cũng giảm đi rất nhiều. Đấy là những khó khăn trong năm 2011 chúng ta đã mắc phải trong thị trường bất động sản.


Nhà báo Vũ Phong: Ông có thể nói cụ thể hơn?


Ông Vũ Xuân Thiện: Ta không thể nào điểm danh từng doanh nghiệp vì thị trường bất động sản hiện tại có khoảng 3.000 đến 4.000 doanh nghiệp tham gia, chúng ta sẽ điểm theo khu vực.


Khu vực phía Nam, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm, đặc biệt tháng 6/2011 giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái khoảng 5%, nhưng chưa thực sự gây khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi vì, so với đầu năm 2010 gần như giảm không đáng kể (1-2%).


Đối với thị trường miền Bắc, các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản đỡ khó khăn hơn rất nhiều. Cho đến thời điểm tháng 6 năm 2011 này, giá bất động sản ở thị trường Bắc không thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Thời điểm tháng 4, 5, 6 năm 2010 là thời điểm thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt là khu vực Hà Nội tăng rất cao. Các ngành, các cấp Hà Nội đã phải tập trung chỉ đạo, dà soát, kiểm tra thực sự để kìm tăng giá một cách không đúng mực.


So với đầu năm 2010, thị trường bất động sản miền Bắc không giảm giá. Nó vẫn tăng hơn so với năm 2010 khoảng 1-2%. Như vậy, thị trường bất động sản miền Bắc giảm giá nhưng nó chưa giảm giá quá mức năm 2010. Như vậy là tương đối bình ổn. Nhiều người hiểu nhầm là giảm một cách nghiêm trọng.

Nhà nước đang ‘quên’ quyền năng kiểm soát giá BĐS?

Lợi dụng khó khăn để 'bán lúa non'


Nhà báo Vũ Phong: Qua những khó khăn và sự sụt giảm vừa rồi, phía cơ quan quản lý có nhận định nào về những bất cập mà bộc lộ rõ qua cuộc khủng hoảng này không? Bộ đã nhiều lần nhấn mạnh vấn đề này trong các báo cáo gửi thủ tướng, báo cáo về chuyên ngành thị trường nhưng trong thời điểm này, khó khăn này và lạm phát thì những thắt chặt tiền tệ này bộc lộ như thế nào?


Ông Vũ Xuân Thiện: Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất mới mẻ, đòi hỏi phải có đầy đủ khả năng ổn định thị trường khi gặp khó khăn, đặc biệt khó khăn về vốn là điều quá cao.


Bất cập bởi vì có một số doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, năng lực tài chính còn hạn chế. Không ít doanh nghiệp năng lực tài chính thực sự còn yếu nhưng vẫn tham gia thị trường bất động sản, thậm chí tham gia những dự án lớn. Năng lực về con người, trình độ của cán bộ quản lý, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý ở các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn rất yếu.


Bên cạnh năng lực của doanh nghiệp, định hướng của thị trường bất động sản cũng chưa theo kịp sự phát triển của cơ chế thị trường. Nhu cầu của xã hội ngày càng nâng cao, trong khi đó định hướng thị trường không bắt kịp. Đặc biệt, các cơ quan nhà nước cũng chưa định hướng được đủ những phân khúc đầu tư nào cần thiết, phân khúc đầu tư nào đi trước, phân khúc đầu tư nào đi sau. Chính vì thế các doanh nghiệp cũng tự mày mò, đi bằng con đường của mình.


Thứ ba là trong những năm vừa qua, BĐS chưa kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường. Nếu ta kiểm soát được dòng vốn này, chúng ta sẽ phần nào chống được vấn đề đầu cơ, cũng như chống được sự gây sốt.


Thị trường bất động sản lúc sốt, lúc trầm lắng, lúc đóng băng ... Chúng ta chưa kiềm chế được một cách đầy đủ, đặc biệt là việc khai thác các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản mức độ còn hạn chế.


Ở đây phải đề cập đến nguồn vốn của người dân, nguồn vốn này còn rất lớn nhưng ta chưa phát huy được, chưa khai thác được nguồn vốn đó vào thị trường bất động sản. Nguồn vốn thứ 2 là chưa quản lý tốt nguồn vốn tín dụng đưa vào thị trường bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều khó khăn. Trong thời gian tới, khi ta nhận định được như thế chúng ta sẽ có hướng giải quyết phù hợp.


Nhà báo Vũ Phong: Trên các phương tiện thông tin và doanh nghiệp cũng phản ánh có những khó khăn khiến một số doanh nghiệp phá sản, rút lui khỏi thị trường bất động sản. Cơ quan quản lý đã ghi nhận trường hợp nào tương tự như vậy không?

Ông Vũ Xuân Thiện: Trên thực tế, cũng có doanh nghiệp phải bán những dự án của mình - người ta gọi là bán lúa non. Nhiều doanh nghiệp cũng lợi dụng lúc khó khăn này làm lý do để bán lúa non.


Nếu một doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu khi tham gia thị trường bất động sản, khi làm các dự án bất động sản, làm dự án khu đô thị mới, làm dự án khu nhà ở mới yêu cầu bản thân doanh nghiệp đó phải có vốn từ  15-20%. Như vậy, họ có thể làm được công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư được một phần hạ tầng, lúc đó họ có thể huy động được vốn bằng nhiều hình thức như Nghị định 71 đã cho phép.


Trong lúc khó khăn này, nhiều doanh nghiệp vì lý do vốn hạn chế nên họ bán non, bán tháo dự án. Nếu nói vì thị trường bất động sản bị giảm giá mà doanh nghiệp dẫn đến phá sản thì không đáng tin cậy. Bởi vì như tôi nói lúc đầu, mức giảm giá so với năm 2010 cũng rất hạn chế. Thành phố HCM giảm 1-2% so với đầu năm 2010, còn Hà Nội không giảm so với đầu năm 2010. Tất nhiên đồng tiền có trượt giá nhưng để ảnh hướng đến mức độ doanh nghiệp phá sản là vấn đề cần xem xét lại.

Theo VEF
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.