Người trẻ có nên “gồng mình” mua nhà?

Nói chung đây là một thời điểm phức tạp nếu người trẻ muốn mua nhà. Tỷ lệ thế chấp đạt mức thấp nhất trong lịch sử đang thu hút nhiều người - kể cả những người mua lần đầu - tham gia vào thị trường. Doanh số bán nhà đã tăng lên mạnh mẽ từ năm 2020 và có thể vẫn tiếp tục đà tăng trong năm 2021.

Tuy nhiên, nguồn cung eo hẹp và việc xây mới không thể đáp ứng kịp nhu cầu khiến cả thế giới điên cuồng mua nhà giữa đà suy thoái kinh tế do dịch bệnh, bất chấp phải chi một số tiền đáng kinh ngạc so với giá chào bán.

Đối với thế hệ Millennials đang bước vào độ tuổi mua nhà, họ phải đối mặt với một bài toán khó khăn. Nhiều người trong số họ có nguồn tài chính hạn hẹp và đang gánh rất nhiều khoản nợ từ giáo dục hoặc chi tiêu thẻ tín dụng quá đà.

Vì vậy, câu hỏi đặt ra là liệu họ nên cố gắng mua một ngôi nhà vượt quá khả năng tài chính để hưởng lãi suất thấp trong nhiều năm tới, hay đợi đến khi giá nhà hạ nhiệt đến mức chấp nhận được nhưng có nguy cơ lãi suất lại tăng lên?

Nên mua nhà vì lãi suất đang thấp và giá nhà khó có thể giảm

Lãi suất đang ở mức thấp nhất trong lịch sử. Chính vì vậy đây là thời điểm lý tưởng để những người trẻ nên “căng sức” dồn mọi nguồn lực tài chính vào việc mua nhà.

Mặc dù giá nhà đã tăng đáng kể trong năm qua và có vẻ cao theo tiêu chuẩn lịch sử, nhưng không có khả năng sẽ giảm vì nguồn cung nhà ở vẫn đang thiếu hụt. Trong khi đó, lãi suất lại có thể tăng lên khi các chính sách kích thích của chính phủ hết hạn.

Những người trẻ muốn trở thành sở hữu nhà nhà nên tận dụng cơ hội này để cố định các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ trong vòng 20-30 năm tới. Về cơ bản, điều này giúp họ chống lại lạm phát chi phí nhà ở. Họ sẽ không phải đối mặt với việc tăng giá thuê nhà do nguồn cung nhà ở eo hẹp, hay việc từ chối gia hạn hợp đồng của chủ nhà vì bất kỳ lý do gì. Dù khoản thanh toán thế chấp hàng tháng khiến gánh nặng nợ nần tăng lên, người trẻ vẫn có thể đủ khả năng chi trả khi thu nhập của họ tăng dần theo thời gian.

Ngoài ra, sở hữu một ngôi nhà là cách tốt nhất để xây dựng sự giàu có về dài hạn. Tại Mỹ, nhiều người trẻ chứng kiến cha mẹ mình trải qua cuộc khủng hoảng tài chính lớn, khiến giá trị nhà giảm 25% từ mức đỉnh của năm 2006 xuống mức đáy vào năm 2012. Nhưng sau đó, giá nhà đã tăng 73% kể từ mức của năm 2012 và cao hơn 29% so với mức đỉnh của năm 2006.

Tăng giá trị

Một số người cho rằng tỷ lệ tăng giá nhà hiện nay là không bền vững. Nhưng sự thiếu hụt nguồn cung và số lượng các căn hộ xây mới ở mức thấp kỷ lục cho thấy giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Và ngay cả khi tỷ lệ tăng giá giảm xuống, người mua nhà vẫn có thể nhận được lợi nhuận mạnh mẽ từ khoản đầu tư vào nhà ở. Tại Mỹ, lợi tức đầu tư 10.000 USD vào nhà ở sau 5 năm có thể lên tới 316%, một con số khó có thể nhận được với khoản đầu tư tương tự trên thị trường chứng khoán. Vì vậy, một người trẻ tuổi có thể sở hữu nhà càng sớm thì họ càng có nhiều thời gian để tích lũy giá trị của khoản đầu tư có đòn bẩy này.

Giảm nợ

Nếu một cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra và người trẻ bị sa thải, họ khó có thể thanh toán khoản vay thế chấp và có thể bị tịch thu nhà. Nhưng ngay cả khi họ mất việc, họ vẫn không bị mắc kẹt. Trong hầu hết các cuộc suy thoái, giá nhà không giảm, vì vậy, họ có thể sẽ bán được nhà của mình mà không bị lỗ và chuyển sang một căn nhà nhỏ hơn và giá rẻ hơn.

Vì vậy, nếu một người trẻ quan tâm đến sở hữu nhà mà có cơ hội mua nhà khi lãi suất đang thấp, họ nên mua nhà ngay. Không có gì đảm bảo rằng lãi suất sẽ ở mức thấp trong thời gian dài, và người trẻ bắt đầu xây dựng vốn chủ sở hữu càng sớm thì càng tốt.

Không nên mua nhà, vì giá nhà đang thấp nhưng có thể sẽ tiếp tục leo thang

Ngoài lãi suất thấp, việc Covid-19 tăng tốc áp dụng công nghệ vào công việc có nghĩa là người trẻ được làm việc từ xa và có nhiều quyền tự do hơn trong việc di chuyển đến khu vực có giá cả phải chăng và mang lại cuộc sống chất lượng. Tuy nhiên, điều này là chưa đủ để người trẻ phải “gồng mình” mua nhà.

Quyền sở hữu nhà là một tài sản giúp xây dựng sự giàu và là một cách để tránh lạm phát tiền thuê nhà và hưởng lãi suất cố định trong vài chục năm với lãi suất thấp ở hiện tại. Nhưng khi giá nhà tăng trở lại, nó có thể gây ra rủi ro tài chính ở khoản tiền đặt trước hay áp lực về việc trả nợ hàng tháng.

Không bền vững

Lãi suất thấp và sự phát triển công nghệ đang khiến giá nhà cao ngất ngưởng, nhưng tỷ lệ tăng giá lại không bền vững. Thị trường nhà ở đang có lợi cho người bán do nguồn cung nhà đang ở mức thấp trong lịch sử, chi phí xây dựng cao và quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, lợi ích của người bán có thể chuyển sang người mua một cách nhanh chóng như trong cuộc khủng hoảng tại Mỹ giai đoạn trước từng khiến 8 triệu hộ gia đình bị tịch thu nhà.

Bong bóng giá trước cuộc suy thoái tài chính kể trên được thúc đẩy bởi bong bóng nợ. Điều này khiến nhiều người mua nhà hiện nay e ngại khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây cũng là một vấn đề đối với những người mua trẻ tuổi có các khoản nợ khác, chẳng hạn như các khoản vay dành cho sinh viên.

Ngoài ra, bằng cách coi nhà ở như bất kỳ tài sản nào khác, chủ nhà cũng bỏ qua thực tế rằng, trong một tình huống bất lợi khi họ không thể trả nợ thế chấp của mình, họ có thể mất nhiều hơn một khoản đầu tư; họ có thể mất xếp hạng tín dụng và ngôi nhà của họ. Kéo dài thời gian vay có vẻ là một việc làm đúng đắn để tận dụng lợi thế của lãi suất thấp, đặc biệt là khi những người mua trẻ tuổi nghĩ về việc họ phải trả nợ thế chấp và tăng thu nhập của mình trong suốt nhiều năm. Tuy nhiên, người mua có thể sẽ hối hận nếu giá nhà đất đi xuống và xảy ra cùng lúc với suy thoái.

Trong thời kỳ suy thoái, mất việc làm và giá nhà đất giảm vừa có thể khiến họ không thể trả lại tiền thế chấp, đồng thời mất trắng vốn chủ sở hữu. Việc một chủ hộ gia đình bị mất việc làm cũng có thể gây khó khăn cho việc trả nợ thế chấp.

Một chu kỳ hủy diệt

Trên thực tế, thị trường nhà ở xấu đi có thể dẫn đến các vòng phản hồi tiêu cực khi giá cả giảm làm suy giảm giá trị tài sản của các hộ gia đình, và bản thân khu vực tài chính phải chịu thiệt hại về thế chấp. Cả hai điều này đều làm xấu đi triển vọng kinh tế. Các hộ gia đình trẻ hơn có nhiều gánh nặng tài chính hơn và thu nhập ít hơn nên sẽ ít có khả năng vượt qua điều này.

Trong thời kỳ đại dịch, giá nhà đất đã cao hơn nhiều khoản đầu tư, và về lâu dài, quyền sở hữu nhà đất là một phương tiện xây dựng sự giàu có. Nhưng “gồng mình” quá sức để mua nhà hoặc mua nhà quá đắt có thể sẽ khiến ngươi trẻ ở vào thế bấp bênh. Hệ quả là, việc tận dụng lãi suất thấp hoặc các sản phẩm cho vay hợp túi tiền khác sẽ tiếp tục là một canh bạc mà có thể tàn phá người mua nhà trẻ tuổi và nền kinh tế nói chung.