Có nên chờ giá căn hộ giảm khi Luật thay đổi?

Hơn 76.000 người tham gia Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội

Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, giá cả lại vụt tăng quá nhanh, một group có tên “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội” đã được thành lập. Chỉ trong thời gian ngắn, số thành viên của cộng đồng này đã đạt hơn 76.000 người. Không rõ trong số đó, có bao nhiêu người tham gia vì “nản lòng” với giá nhà và chờ mong xu hướng đảo chiều, bao nhiêu người vì hiếu kỳ nhưng chắc chắn một điều, tất cả họ đều hướng sự quan tâm đến thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội.

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội thu hút lượt tham gia rất đông chỉ sau một thời gian ngắn thành lập.

Để lý giải cho điều này, chuyên gia OneHousing cho rằng, cần nhìn thẳng vào bối cảnh thực trạng.

Thứ nhất nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... thì trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

Điều đáng nói là mặc dù giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại không tương đương.

Tổng hợp số liệu từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo cho thấy, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong quý 2/2024 đạt 25.885 giao dịch thành công, chỉ bằng 72,2% so với quý 1/2024, bằng 87,08% so với cùng kỳ năm 2023.

Về điều này, ông Đính cho rằng, giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng.

Luật mới thực thi, giá nhà có giảm?

Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.

Theo chuyên gia, thị trường sẽ không có hiện tượng giảm giá, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm

quyết định.

Chủ tịch VARS kỳ vọng, khi 3 luật mới có hiệu lực, nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Từ đó, sẽ có nhiều sự lựa chọn về chung cư, chung cư mini, condotel, căn hộ nghỉ dưỡng, nhà ở chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, giảm áp lực cung cầu, giá cả sẽ được điều chỉnh.

Cũng theo vị này, điều hành của Chính phủ sắp tới sẽ giúp cho thị trường có nhiều dự án mới, có vài nghìn sản phẩm chung cư được mở bán giải toả được cung cầu. Những khu vực nào trước đây có hiện tượng “bong bóng”, tăng “sốt ảo”, chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực. Khi đó, cung cầu sẽ điều chỉnh và sẽ chấp nhận ở mức giá hợp lý.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không có hiện tượng giảm giá, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá nhà rẻ đi được.

“Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm”, ông Trung nhận định.