Nên giảm án phí cho khách hàng kiện chủ đầu tư

Dự án Chung cư 409 Lĩnh Nam do CTCP Bất động sản Megastar làm chủ đầu tư

Dẫu vậy, hầu hết khách hàng không biết phải làm gì để bảo vệ mình khi pháp luật còn thiếu những quy định bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong tình huống này.

Ăn “bánh vẽ” của chủ đầu tư

Chị Đào Lan ở quận Hà Đông kể, gia đình chị góp vốn hơn 400 triệu đồng vào Dự án Chung cư cao tầng 83 Ngọc Hồi, do CTCP Cơ khí Hưng Sơn làm chủ đầu tư từ năm 2010 để có quyền mua căn hộ, dự kiến bàn giao vào quý IV/2012. Dự án được triển khai từ năm 2009 và đến cuối năm 2010 xây đến tầng 8. Thời điểm này, bất động sản lên giá từng ngày, nên khi chủ đầu tư tổ chức huy động vốn, các khách hàng như chị Lan không đắn đo, tìm hiểu kỹ, mà cứ “hồ hởi nộp tiền vào”.

“Đến tháng 3/2011, những hộ dân góp vốn vào Dự án mới tá hỏa khi biết công trình chưa có giấy phép, đồng thời bị đình chỉ xây dựng”, chị Lan nói và cho biết thêm, đến lúc đó, chủ đầu tư đã thu được hơn 100 tỷ đồng từ hàng trăm khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, đã hơn 3 năm trôi qua, chủ đầu tư vẫn không thể hoàn thành thủ tục pháp lý và tiến hành xây dựng trở lại.

Cũng như chị Lan, chị Trần Hà ở quận Ba Đình đã nộp hơn 700 triệu đồng để đăng ký mua căn hộ tại Dự án Chung cư 409 Lĩnh Nam do CTCP Bất động sản Megastar làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, chị Hà lại không trực tiếp ký hợp đồng góp vốn với Megastar mà thông qua Công ty Đầu tư phát triển thương mại Hạ Long. Đến nay, Chủ tịch HĐQT Megastar bị bắt, Giám đốc Công ty Hạ Long thì trốn mắt tăm, không thể liên hệ được.

Cùng cảnh ngộ ăn “bánh vẽ” như trên là gia đình bác Tuấn (đường Hoàng Quốc Việt). Bác Tuấn cho biết, bác đã nộp hơn 300 triệu đồng để góp vốn vào Dự án B5 Cầu Diễn do CTCP Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất (Housing Group) làm chủ đầu tư từ giữa năm 2011, nhưng đến nay, Dự án vẫn là bãi đất trống. Việc lãnh đạo công ty liên kết với Housing Group trong dự án này bị bắt vì tội lừa đảo người mua nhà khiến bác Tuấn như “ngồi trên đống lửa”…

Những câu chuyện người mua nhà bỏ tiền để mua “bánh vẽ” như trên không phải chuyện hiếm. Và dù biết mình đã bị lừa, nhưng hầu hết các khách hàng vẫn loay hoay không biết làm cách nào để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, cách nào?

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong hợp đồng góp vốn mua nhà, tiến độ góp vốn và tiến độ dự án đều được đề cập.

“Nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, hai bên không thể thỏa thuận được thì giải pháp tốt nhất với bên góp vốn là khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án dân sự”, ông Võ đưa ra lời khuyên.

Tuy nhiên, luật sư Lê Minh Toàn (Công ty Luật Lê Minh) lại cho rằng, dù chịu nhiều thiệt thòi, nhưng khách hàng mua căn hộ khó kiện chủ đầu tư ra tòa, vì gặp nhiều rào cản. Thứ nhất là các điều khoản trong hợp đồng luôn có lợi cho chủ đầu tư do các hợp đồng này thường do chủ đầu tư chủ động soạn thảo. Thứ hai là việc xác minh thông tin của chủ đầu tư. Để khởi kiện ra tòa, người khởi kiện phải tự mình đi xác minh và cung cấp các chứng cứ cho tòa án thì đơn khởi kiện mới được chấp nhận. Khó khăn cuối cùng, nhưng lớn nhất là việc nộp tạm ứng án phí khi khởi kiện. Nếu như việc nộp đơn khởi kiện và được tòa án thụ lý là một kỳ công thì việc phải nộp tạm ứng án phí lại là một thách thức không nhỏ đối với người khởi kiện.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật, nếu tài sản tranh chấp có giá trị từ trên 4 triệu đến 400 triệu đồng sẽ có mức phí 5% giá trị tài sản đó; với tài sản tranh chấp có giá trị từ trên 400 triệu đến 800 triệu đồng, án phí sẽ là 20 triệu đồng cộng 4% giá trị tài sản vượt quá mức 400 triệu đồng; từ trên 800 triệu đồng đến 2 tỷ đồng thì án phí là 72 triệu đồng cộng 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2 tỷ đồng; từ trên 4 tỷ đồng là 112 triệu đồng cộng 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4 tỷ đồng.

Vì vậy, ông Toàn kiến nghị Nhà nước cần loại bỏ các quy định bất hợp lý, cản trở việc khởi kiện của người mua nhà như phân tích ở trên. Các cơ quan Nhà nước cần có sự phối hợp với nhau để tạo điều kiện tối đa cho người mua nhà thực hiện các quyền của mình.

Ngoài ra, theo ông Đặng Hùng Võ, quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về cơ chế quản lý rủi ro mua bán nhà trong tương lai là nhà đầu tư phải mua bảo hiểm để trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được hợp đồng thì bên bảo hiểm sẽ đứng ra chi trả. Một cách khác là hay cần có một tổ chức tài chính (ngân hàng) đứng giữa để đảm bảo giao dịch giữa hai bên để ngăn chặn rủi ro xảy đến với khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.