Khi nào chủ đầu tư dự án nhà ở được huy động vốn?

Ông Long hỏi, trong trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thực hiện huy động vốn theo hình thức hợp đồng BCC để xây dựng cấu phần dự án chỉ liên quan đến thương mại, dịch vụ, giáo dục thuộc dự án nhà ở mà không phải huy động vốn để xây dựng cấu phần nhà ở thuộc dự án nhà ở đó, thì chủ đầu tư có phải xin văn bản chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điều 114 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở; trong đó có hình thức "Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân" và giao "Chính phủ quy định điều kiện của từng hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở".

Tại điểm b khoản 1 Điều 115 Luật Nhà ở năm 2023 quy định vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm nhiều nguồn vốn; trong đó có: "Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân".

Tại điểm b khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, vốn để phát triển nhà ở phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Tại Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đã có quy định các điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân:

"1. Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

2. Dự án quy định tại khoản 1 Điều này đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất phải chuyển mục đích sử dụng (nếu có).

3. Chủ đầu tư dự án quy định tại khoản 1 Điều này đã có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án....

4.... Tổng vốn được huy động theo các hình thức quy định tại Điều này và các Điều 44, 45, 46, 47 và 48 của Nghị định này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai".

Theo các quy định pháp luật nêu trên, trường hợp chủ đầu tư huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở năm 2023 (trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở) thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân để phát triển nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện huy động vốn tại quy định tại Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Trường hợp chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 9 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.