Nam Xương, biểu tượng cho sự phồn thịnh trở thành hình ảnh cho sự lao dốc của bất động sản Trung Quốc

Giờ đây, những tòa nhà chọc trời đó là bằng chứng của một điều gì đó rất khác: Thị trường bất động sản Trung Quốc đang gặp khủng hoảng, quay cuồng sau nhiều năm xây dựng quá mức.

Khi nền kinh tế Trung Quốc phát triển thịnh vượng trong hai thập kỷ qua, Nam Xương, thủ phủ của tỉnh Giang Tây, đã xây dựng các khu chung cư rộng lớn và các tòa tháp văn phòng lấp lánh để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Thành phố này theo đuổi việc mở rộng đô thị với phương châm nhấn mạnh cách tiếp cận tăng trưởng bằng mọi giá.

Dù vậy, tình trạng sụt giảm bất động sản kéo dài của đất nước đã làm lộ ra những vết nứt ở các thành phố, như Nam Xương, nơi nhiều năm xây dựng không ngừng nghỉ đã tạo ra quá nhiều nguồn cung. Theo một thước đo, gần 20% số nhà ở Nam Xương bị bỏ trống — tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa của Trung Quốc.

Bất động sản Nam Xương trở thành biểu tượng cho sự lao dốc của bất động sản Trung Quốc

Nam Xương minh họa những thách thức to lớn mà các nhà hoạch định chính sách phải đối mặt khi cố gắng vực dậy nền kinh tế Trung Quốc. Trong thời kỳ suy thoái trước đây, Bắc Kinh đã chuyển sang chi tiêu cho bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động lại nền kinh tế. Nhưng lần này, sẽ không dễ để khắc phục tình trạng suy thoái. Các nhà phát triển đang gánh nợ, các thành phố tràn ngập những ngôi nhà trống và tài chính của chính quyền địa phương cạn kiệt sau nhiều năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Nhiều căn hộ mới nhất của Nam Xương vẫn trống vì các nhà phát triển hết tiền và không xây dựng được các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã bán. Một số chủ nhà từ chối trả các khoản thế chấp cho đến khi căn hộ của họ hoàn thành, một hành động bất đồng đã khiến chính quyền Trung Quốc lo lắng.

Trong năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra các biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, thúc giục các ngân hàng cho vay tự do và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế được đưa ra trước đại dịch để hạ nhiệt thịtrường nhà đất đang quá nóng.

Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đều tăng trong 4 tháng đầu năm, đảo ngược đà trượt dốc kéo dài cả năm 2022 trong thời kỳ cao điểm của các hạn chế do Covid-19 gây ra. Nhưng đà phục hồi này đang tắt dần. Tăng trưởng giá nhà ở tại Trung Quốc đã chậm lại trong tháng 4.

Sự phục hồi đã không được phân tán đồng đều. Giá nhà đã tăng mạnh trở lại ở các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải. Ở các thành phố hạng hai, như Nam Xương, sự phục hồi diễn ra chậm hơn và thậm chí sự phục hồi không diễn ra ở các thành phố cấp thấp hơn.

Lĩnh vực bất động sản đã tạo ra việc làm, hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương thuê quyền sử dụng đất để xây dựng các tòa nhà mới và cung cấp một trong số ít các lựa chọn đầu tư đáng tin cậy cho người dân Trung Quốc muốn tích lũy của cải. Khi nền kinh tế trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào bất động sản, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã thẳng tay “trừng phạt” các nhà phát triển nợ nần chồng chất và tuyên bố rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Nguồn cung nhiều hơn nhu cầu

Ở những nơi như Nam Xương, số lượng công trình xây dựng nhiều hơn mức tăng trưởng dân số. Trong một thập kỷ trước năm 2021, số lượng xây dựng nhà ở hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi, trong khi dân số tăng 25%.

Theo một báo cáo được xuất bản vào tháng 8/2022 của Viện nghiên cứu Beike, tỷ lệ nhà ở trống 20% của Nam Xương cao hơn mức trung bình 12% trên toàn quốc. Dù vậy, sau khi xuất bản, Beike đã xóa báo cáo, nói rằng họ đã thu thập thông tin “không chính xác” và dữ liệu “không phản ánh tình hình thực tế”.

Theo truyền thống, nền kinh tế của Nam Xương dựa vào sản xuất và xây dựng. Nơi đây đã cố gắng mang lại các công việc trong nền kinh tế kỹ thuật số và công nghệ được trả lương cao hơn nhưng không đạt được nhiều thành công.

Nam Xương có cùng số lượng tòa nhà cao hơn 200 mét, tương đương khoảng 60 tầng, như Bắc Kinh vào năm 2022. Tuy nhiên, dân số Bắc Kinh đông gấp ba lần và là thành phố lớn thứ hai tính theo sản lượng kinh tế. Nam Xương, bằng cách so sánh tương tự, xếp thứ thứ 36. Năm 2021, công ty bất động sản thương mại JLL cho biết tỷ lệ văn phòng trống ở Nam Xương là 40%.

Zou Shengji, một nhà môi giới bất động sản ở Nam Xương, cho biết những thông tin mang tính tiêu cực về các căn hộ chưa hoàn thành đã khiến nhiều người mua nhà tiềm năng “sợ hãi và lo lắng” về Nam Xương.

Ông cho biết trong kỳ nghỉ lễ Quốc tế Lao động (1/5) vừa qua, thường là thời điểm bận rộn để bán nhà, nhóm của ông Zou đã bán được chưa tới 20 căn hộ. Trong khi đó, cùng kỳ những năm trước, số lượng căn hộ mà nhóm của ông bán được thường cao gấp ba lần năm nay.

Ông nói các khách hàng tiềm năng nói rằng họ sẽ đến xem căn hộ, nhưng rồi lại không xuất hiện. Khách hàng không muốn mua vì cảm thấy bất động sản ở Nam Xương quá rủi ro vào lúc này.