Muốn mua tòa nhà văn phòng, nhà đầu tư cần biết trước điều gì?

Chất lượng thực sự quan trọng

Những khách thuê tốt nhất sẽ thuê các tòa nhà tốt nhất. Cho dù đó là Mumbai, London, New York hay Hồng Kông, các công ty trong danh sách Fortune 500 luôn chiếm những văn phòng có chất lượng cao nhất. Bởi các tòa nhà này thường được trang bị nội thất cao cấp, cung cấp tiện nghi chất lượng, thiết kế ấn tượng, được xây dựng bền vững, có bãi đậu xe rộng rãi, trần nhà cao và tầm nhìn tuyệt vời.

Do đó, khi bạn mua một tòa nhà văn phòng chất lượng tốt, bạn sẽ có được những khách thuê tốt nhất và điều này sẽ làm tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.

Không thể thiếu vị trí đắc địa

Nếu tòa nhà bạn mua có chất lượng tốt nhất, nhưng lại nằm ở khu vực quá xa xôi hẻo lánh thì nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề.

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần xem xét trước khi đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Bởi vì vị trí tốt sẽ thúc đẩy hoạt động cho thuê, giá thuê, tăng trưởng giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và cuối cùng là lợi nhuận.

Các nhà đầu tư nên tìm kiếm địa điểm đang có các cụm văn phòng và khách thuê lâu đời, cơ sở hạ tầng chất lượng tốt, tỷ lệ trống thấp, nguồn cung tương lai thấp, tiện ích đa dạng và phong phú như khách sạn, bệnh viện, trường học, nhà hàng…

Cầu lớn hơn cung

Ngay cả những văn phòng chất lượng cao nhất ở những vị trí tốt nhất cũng có thể không mang lại lợi nhuận cao do nguồn cung hiện có quá lớn hoặc nguồn cung tương lai có khả năng dư thừa. Khi nguồn cung quá dồi dào, khách thuê có thể chuyển đổi địa điểm dễ dàng, giá thuê sẽ giảm do sự cạnh tranh giữa các chủ sở hữu để giành được cùng một khách thuê, và tỷ lệ trống sẽ tăng lên.

Khách thuê là ai?

Khi xem xét bất kỳ tòa nhà văn phòng nào, câu hỏi đầu tiên cần đặt ra là, khách thuê tại đó là ai? Nếu đó là các doanh nghiệp thuộc danh sách Fortune500, các công ty đa quốc gia, các công ty hàng đầu trong nước thì văn phòng đó là một tài sản vô cùng có tiềm năng sinh lợi.

Một phần lý do là bởi các khách thuê chất lượng cao thường trả tiền thuê đúng hạn, giao dịch chuyên nghiệp, không thương lượng đến từng xu và giữ gìn hiện trạng của các văn phòng rất tốt.

Một tòa nhà có khách thuê tốt cũng sẽ có tính thanh khoản và giá trị cao hơn trên thị trường.

Thời hạn thuê

Hãy tìm kiếm các văn phòng có hợp đồng thuê dài hạn và quy định về thời gian cho phép khách thuê rời đi dài hơn. Những điều này càng được quy định chặt chẽ trong hợp đồng thì càng mang lại dòng tiền ổn định hơn cho nhà đầu tư.

Trang thiết bị

Nhà đầu tư nên mua những văn phòng đã được trang bị hoàn thiện. Điều này khiến khách thuê trở nên gắn bó hơn và khó rời đi trong thời gian ngắn. Đồng thời, một tòa nhà được trang bị tốt cũng giúp chủ nhà có ưu thế hơn khi gia hạn hợp đồng hoặc trong giai đoạn lạm phát hoặc khủng hoảng.

Mặt khác, chủ tòa nhà có thể tính chi phí trang bị nội thất vào tiền thuê để thu được lợi nhuận cao hơn, và vào cả định giá sau khấu hao khi chuyển nhượng cả tòa nhà.

Khảo sát thực tế

Cách tốt nhất để đánh giá một bất động sản là khảo sát trực tiếp. Trong đó, hãy chú ý đến các điều kiện mềm như cảnh quanh xung quanh, vị trí dễ tiếp cận và gần các phương tiện giao thông công cộng, chất lượng xây dựng và bảo trì, các tiện nghi và tiện ích…

Nếu không thể đến xem trực tiếp, hãy tận dụng mọi công nghệ xem qua hình ảnh, video từ máy bay không người lái, chuyến thăm quan ảo 360°, hay chế độ xem phố của Google Maps.

Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi

Bất động sản thương mại thường có quy mô vốn lớn và có thể cần phải vay ngân hàng để mua được tài sản. Mặc dù đòn bẩy tài chính có thể giúp bạn tạo ra lợi nhuận tổng thể cao hơn, nhưng hãy luôn cẩn thận với số tiền đi vay.

Ở cấp độ danh mục đầu tư, luôn luôn nên có tổng nợ dưới 50% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là ngay cả khi khách thuê rời đi, dòng tiền từ các tài sản khác sẽ có thể phục vụ các khoản thanh toán thế chấp, thuế bất động sản và phí bảo trì.

Đừng chỉ coi trọng hiệu suất cho thuê

Đây là một yếu tố hơi kỹ thuật nhưng cực kỳ quan trọng và thường được các nhà đầu tư tổ chức sử dụng để phân tích sâu hơn việc bảo lãnh phát hành của một tài sản. Mặc dù lợi tức cho thuê là một yếu tố quan trọng khi đầu tư vào bất động sản, nhưng nó không phải là yếu tố duy nhất. Bạn cần phải quan tâm tới tỷ lệ lấp đầy, tính bền vững và gắn bó của khách thuê để nhìn được bức tranh phát triển dài hạn của bất động sản.

Vì vậy, luôn so sánh giá thuê cũng như giá trị vốn của bạn với thị trường và cố gắng đạt được các chỉ số tốt nhất và hài hòa nhất.

Thận trọng với các văn phòng vẫn đang trong quá trình xây dựng

Các tòa nhà văn phòng đang xây dựng đi kèm với các rủi ro về quyền sở hữu, phê duyệt giấy phép và xây dựng. Các nhà đầu tư không chuyên nên tránh các loại tài sản này, vì việc bảo lãnh phát hành một tòa nhà đang được xây dựng đòi hỏi kinh nghiệm đầu tư của các tổ chức.

Nếu bạn vẫn muốn đầu tư, hãy chắc chắn rằng quá trình phát triển dự án đã được đảm bảo về mặt nguồn vốn, tức là các chi phí sẽ được thanh toán thông qua khoản vay ngân hàng, hoặc vốn chủ sở hữu đã được phê duyệt, hoặc đã ký xong nhiều hợp đồng thuê với mức giá thuê cụ thể.

Định giá phù hợp

Nếu tòa nhà đạt được đầy đủ các tiêu chí về chất lượng, vị trí, khách thuê, thị trường, thời hạn thuê nhưng nhà đầu tư lại mua với giá cao thì họ có thể chỉ đạt lợi nhuận thấp hoặc âm. Giá mua phải bao gồm tất cả các chi phí như đăng ký và đóng dấu, môi giới, hay phí pháp lý. Giá mua sẽ tác động tới lợi suất, tức là mức lợi nhuận đạt được dựa trên tổng số vốn đầu tư. Lợi suất càng cao thì định giá tòa nhà càng tốt.