Vì tin những lời quảng cáo mà các nhà môi giới nhà đất đưa ra khi bán dự án, có nơi còn trực tiếp ký hợp đồng bán với khách hàng, hàng trăm khách đã “mắc cạn”. Khi không được giao nhà, đất theo hợp đồng, người mua phản ứng thì nhà môi giới lý luận: họ chỉ là đơn vị bán hàng, còn trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Quan điểm về việc này nên như thế nào?

Niềm tin đặt nhầm chỗ

Một buổi trưa tại TP.HCM, trời nắng nóng như đổ lửa. Trong căn phòng chật chội, gần 100 con người, với đầy đủ lứa tuổi, giới tính đã thi nhau tố ba nhà môi giới vì họ đã mua đất tại dự án của chủ đầu tư kém năng lực. Hậu quả là, hơn ba năm nay, dù tiền đã đóng gần hết, nhưng sổ đỏ thì vẫn xa tít mù khơi, đất thì vẫn là những vườn mì cao ngang đầu người… Ba nhà môi giới cũng là ba công ty bất động sản có tiếng tại TP.HCM gồm: công ty cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh, công ty cổ phần bất động sản Nam Việt, công ty bất động sản Lạc Việt. Chủ đầu tư là công ty Bảo Cường. Nguyên nhân khách hàng khiếu nại là dự án không làm được sổ đỏ, không hoàn thiện được hạ tầng vì chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất.

Nguyên nhân khách hàng khiếu nại là dự án không làm được sổ đỏ, không hoàn thiện được hạ tầng vì chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất (ảnh minh họa-VNN).

Tại buổi gặp, một nạn nhân của dự án cho biết, tại thời điểm bán hàng, cả chủ đầu tư và các công ty môi giới hứa sau khi mua nền nhà, khách hàng sẽ được giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng lô… Theo hợp đồng thì sáu tháng họ sẽ ra giấy, đến nay ba năm rồi. Phần lớn khách hàng đã phải đóng đến 95% tổng số tiền phải trả, 5% sẽ trả cho chủ đầu tư khi họ giao giấy. “Tôi mua của Kim Oanh, chỉ biết Kim Oanh. Kim Oanh là người thu tiền của chúng tôi. Tôi muốn có một lời hứa chắc chắn, nếu không đề nghị Kim Oanh trả tiền lại…”, một khách hàng đề nghị.

Đáp lại, vị giám đốc của công ty cổ phần địa ốc Kim Oanh giải thích: bà chỉ là công ty môi giới, không có thẩm quyền cũng như nghĩa vụ để làm sổ đỏ và hạ tầng cho khách hàng, mà phần việc này thuộc chủ đầu tư...

Một ví dụ khác, đầu năm 2012, gần 20 khách ký hợp đồng với công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai mua đất tại dự án khu dân cư phường Bửu Hoà, TP Biên Hoà (Đồng Nai). Tuy đứng ra ký hợp đồng với khách nhưng công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai chỉ đóng vai trò là nhà phân phối, còn chủ đầu tư dự án lại là công ty cổ phần Đồng Nai. Theo hợp đồng ký kết, sau khi khách hàng đóng 85% số tiền thì trong vòng không quá 12 tháng sẽ được bên ký hợp đồng giao nền với đầy đủ hạ tầng để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên ký không bàn giao nền như cam kết. Hiện trường dự án hiện là một bãi đất trống, hạ tầng thi công dở dang.

Điều khiến khách hàng bức xúc nhất và mất niềm tin vào dự án này chính là sự đùn đẩy trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ làm hạ tầng giữa nhà phân phối và nhà môi giới. Tuy là đơn vị đứng ra ký kết hợp đồng, thu tiền nhưng khi khách hàng phản ứng, công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai liền đá trái bóng trách nhiệm sang chủ đầu tư với lý lẽ, họ chỉ là nhà phân phối. Trong khi ấy, chủ đầu tư cũng chẳng vừa khi viện dẫn hàng loạt điều khoản ký kết với nhà phân phối để chứng minh họ vô can.

Cho đến khi viết bài này, chúng tôi được biết, cuộc đấu pháp lý giữa chủ đầu tư và công ty phân phối tại dự án khu dân cư Bửu Hoà vẫn chưa có hồi kết. Hai bên hẹn nhau ra toà, người thiệt thòi nhất có lẽ vẫn là những khách hàng của dự án.

Có phải chịu trách nhiệm?

Theo quy định, môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ ba (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới. Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán với bên mua, từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch. Về mặt pháp lý, tại những vụ tranh chấp nêu trên, trách nhiệm thuộc chủ đầu tư – ông chủ của dự án. Tuy nhiên, trong tình cảnh thị trường nhà đất còn ở tình trạng tranh tối, tranh sáng như hiện nay khi khách hàng mua đất thông qua những nhà môi giới thiếu trách nhiệm, kém năng lực thẩm định dự án hay vi phạm luật thì phần thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra phần lớn thuộc về người mua.

Đúc kết kinh nghiệm của mình, luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, với kiểu quy định văn bản này đá văn bản kia như hiện nay thì người mua nhà kiểu gì cũng gặp nạn. Cụ thể, khoản 4 điều 60 nghị định 71/2010 quy định, các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo uỷ quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định. Trong khi đó, tại mục 2, điều 18 thông tư 16/2010 lại phân loại: Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; nếu sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư thành lập (trực thuộc chủ đầu tư) thì chủ đầu tư ký văn bản uỷ quyền cho sàn thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng uỷ quyền). Trong khi đó, pháp luật Kinh doanh bất động sản quy định: tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Từ căn cứ trên, có thể khẳng định những nhà môi giới mà đứng ra thực hiện ký hợp đồng với khách hàng là sai quy định và phải chịu trách nhiệm trước việc làm này.

Trước tình cảnh ấy, trao đổi với chúng tôi, các chuyên gia xây dựng khuyến cáo rằng, người dân nên tập làm quen với việc phải nhờ môi giới chuyên nghiệp, luật sư tư vấn trong việc mua nhà thay vì cứ xếp hàng tranh nhau “quyền được mua căn hộ, nền đất” mà không cần biết ai là chủ đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, dịch vụ, giá cả, phí dịch vụ thế nào. “Đây là cách tốt nhất hạn chế những phát sinh tranh chấp, khi đưa nhau ra toà thì phần thua thiệt thường luôn thuộc về người dân”.

Nhóm PV (Sài Gòn tiếp thị)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên Dự Án     Phi Long - 14/11/2013 9:20 AM     Trả lời

Mình có mua nền ở sàn My-Land thì trong hợp đồng có ghi dự án cocoland, mà đây là tiếng Anh. vậy sao thấy mấy bạn ở trên cm là không cho đặt tên dự án bằng tiếng Anh nhỉ?

 (0 (0)

Trả lời
Không Có Gì Đáng Nói     Hoài Thương - 14/11/2013 5:01 AM     Trả lời

Chuyện này không có gì là quan trọng cả. Không gì các dự án Civilized hay The Morning, hiện nay hầu như tất cả các dự án đều dùng tên tiếng Anh cho dễ nhớ, dễ đọc và phục vụ công tác PR chứ có dự án nào được cấp phép như thế đâu.Nói cách khác, đó là tên thương mại của dự án. Và khách hàng khi mua đất thừa biết chuyện đó. Cái quan trọng là chủ đầu tư và nhà môi giới làm sổ đỏ cho người ta là được. Đừng vạch lá tìm sâu hay ghen ăn tức ở.

 (0 (0)

Trả lời
Mắc Cười.     Hoang Van Hung - 13/11/2013 2:42 PM     Trả lời

Thấy Kim oanh làm ăn được muốn chơi KO đấy mà. Minh đảm bảo những bình luận trên đây toàn là người của các cty BDS về Bình Dương Thôi. Nhìn bài viết và bình luận đã rõ quá rồi. Đúng là con gà ghét nhau tiếng gáy.

 (0 (0)

Trả lời
Lừa Đảo     Hoang Oanh - 11/11/2013 8:07 AM     Trả lời

Đây là dấu hiệu của việc lừa đảo của doang nghiệp môi giới danh cho người mua thiếu hiểu biết.

 (0 (0)

Trả lời
Nhiều Lắm     Ngọc Anh - 09/11/2013 9:52 AM     Trả lời

Những cái này nhiều lắm bạn chứ không riêng gì của Kim Oanh. Ví dụ dự án "Khu đô thị The Morning City" đố ai tìm được giấy phép cấp đúng tên dự án này và trong hợp đồng mua bán cũng ko ai giám để cái tên này vì tên chính xác của nó "Khu tái định cư Phú Chánh" quy mô của nó rất khác với việc chào bán hiện nay.

 (0 (0)

Trả lời
Sẽ Hỗ Trợ Làm "sổ Đỏ"     Tâm Nguyễn - 09/11/2013 9:28 AM     Trả lời

Bổ sung cho bạn biết là HĐ về dự án “Khu đô thị Civilized City” rất chặt chẻ ở mục 2 của điều 2.2 ghi rỏ " “Quá thời gian 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tới hạn thanh toán, Bên A đồng ý thanh lý hợp đồng và chịu một khoản phạt bằng 20% tổng giá trị hợp đồng; Bên B sẽ thu hồi toàn bộ hồ sơ liên quan đến thửa đất và lập biên bản thanh lý; số tiền chênh lệch còn lại sẽ được bên B hoàn trả cho bên A khi bên A ký biên bản thanh lý; lúc này hai bên đồng ý chấm dứt nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến hợp đồng; bên B được quyền chuyển nhượng hợp đồng lại cho bên thứ ba.” rồi trong mục 3.2, Điều 3 về quyền và nghĩa vụ bên B (Kim Oanh): “Hỗ trợ bên A các thủ tục xin cấp phép xây dựng (tất cả các chi phí bên A chịu). Theo được hiểu là công ty Kim Oanh chỉ "hỗ trợ" thủ tục còn mọi chi phí phát sinh khách hàng phải tự chịu. Có nghĩa làm sổ đổ công ty Kim Oanh chỉ mang tính chất hỗ trợ.

 (0 (0)

Trả lời
Không Có Cái Tên “Khu Đô Thị Civilized City”.     Em Tài - Dx - 09/11/2013 9:11 AM     Trả lời

Tôi lấy ví dụ “dự án Civilized City” hình như là của Kim Oanh nhưng nhưng trên hợp đồng không có tên dự án này. Thay vào đó là dự án Công trình Khu Công nghiệp và Đô thị Tân Uyên. Vậy tên “dự án Civilized City” ở đâu ? co giấy phép chưa ? Hợp đồng thỏa thuận giữa Kim Oanh và khách hàng rõ: “Hai bên cùng trao đổi và thống nhất ký kết hợp đồng thỏa thuận về việc đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thuộc Công trình Khu Công nghiệp và Đô thị Tân Uyên, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương”. Đối tượng hợp đồng là Quyền sử dụng đất thuộc Công trình Khu Công nghiệp và Đô thị Tân Uyên, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Quyền sử dụng đất này do Công ty LD TNHH Việt Nam - Singapore cấp hỗ trợ tái định cư (TĐC). Không có cái tên “Khu đô thị Civilized City”.

 (0 (0)

Trả lời
Nhiều Lắm     Ngọc Diệp - 09/11/2013 8:52 AM     Trả lời

Đúng là có hiện trang này, bạn có thể nói rỏ từng dự án được không ? Minh cũng thấy nhiều dự lục tên này bán ko được đổi tên khác, trong HĐ mua bán lại có tên dự án khác. Chẳng biết đâu mà lần.

 (0 (0)

Trả lời
Potay Với Môi Giới Lôm Côm !     Nguyễn Anh Tuấn - 09/11/2013 8:41 AM     Trả lời

Bửa náy cần phải lựa chọn nhà môi giới chuyên nghiệp chứ nhiều tìn trạng khi bán nói rất hay sau này có chuyện thì nói "bên em không phải đầu tư" mà chỉ môi giới à, trên hình ảnh photoshop thì vẻ tiện ích hạ tầng rất đẹp nhưng để như hình ảnh thì là một chuyện khác, một dự án tên giấy phép một đằng tên thực tế 1 nẻo trong khi đó luật quy định rất rỏ khi anh chia nhỏ dự án hoặc đổi tên dự án anh phải cần xin phép, đặt tên dự án lung tung chưa xin ai cả, hỏi cơ quan nào sẽ cấp sỏ đỏ với những dự án tự phát sinh này. Botay mấy ông môi giới lôm côm này.

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.