Hành trình gian nan tìm danh phận cho condotel

Nhiều doanh nghiệp bất động sản mong muốn condotel nói riêng, các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung sẽ có một “danh phận” rõ ràng trên

thị trường.

Điểm nghẽn pháp lý

Tại Toạ đàm "Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản" diễn ra ngày 13.9, những vấn đề khúc mắc liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng đã được các doanh nghiệp, chuyên gia thảo luận. Nổi cộm là câu chuyện đi tìm “danh phận” cho condotel.

Là một doanh nghiệp đầu tư cả hai loại hình bất động sản gồm nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup, cho rằng mặc dù có nhiều bộ luật, có từ 10-16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản nói chung và du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.

“Chúng tôi là đơn vị trực tiếp thực hiện dự án bất động sản nên hiểu rõ được những vướng mắc về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này”, ông Thành phát biểu.

Trong một dự án có ba bước. Đó là khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành.

Trong khi đó, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau. Ông Thành nêu ví dụ thực tế mà công ty ông đã trải qua.

“Chúng tôi đầu tư dự án tại Bình Thuận, nhưng khi chạy được hơn nửa quãng đường thì phải dừng do liên quan đến khoáng sản, bởi cát của Bình Thuận có nhiều titan. Muốn chuyển cát ra ngoài phải thực hiện quy trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất”, ông Thành nói.

Tiếp đến, liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, ông Thành cho rằng các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa rõ ràng.

“Chúng tôi luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ cả điểm nghẽn cơ chế cho loại hình này”, ông Thành chia sẻ.

Liên quan đến câu chuyện phát triển của condotel thời gian qua, PGS. TS Trần Đình Thiên cho biết dịch Covid-19 đã khiến cho bao nhiêu vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được và nay “tưng bừng” trở lại.

“Người dân góp vốn 2-3 tỷ USD, mấy năm không lấy lại thì rất vất vả từ câu chuyện lãi suất đến thu nhập”, ông Thiên nói.

Theo ông Thiên, mặc dù chúng ta đã nỗ lực thay đổi rất nhiều, nhưng hệ thống luật đang có vấn đề, có sự xung đột.

“Đó là chồng chéo, xung đột. Các sửa đổi luật mang tính tháo gỡ, tức là bổ sung và bổ sung dẫn đến tính xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật, giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác”, ông Thiên phát biểu.

Theo ông Thiên, một rừng luật, rối rắm phức tạp, khó khăn và cũng tương tự đối với hệ thống luật bất động sản. Như Luật Đất đai được sửa đổi nhiều nhất, 7-8 năm sửa một lần mà vẫn chưa sửa hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, theo ông Thiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này là bình thường và cần bình tĩnh tìm cách tháo gỡ, chứ không nên bức xúc quá.

Tiếp đến, cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với condotel. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, nếu không nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp.

Ông Thiên cho rằng điểm nghẽn pháp lý mà chúng ta đang muốn tập trung vào có lẽ là condotel. Việc này liên quan đến quyền tài sản giữa người đầu tư vào các chủ đầu tư, tổ chức thực hiện dự án này.

Loại hình condotel chưa từng có ở Việt Nam, giống như đứa con lai, giữa nhà ở và khách sạn. Đây lại là hình thức đầu tư tài chính. Câu chuyện tài sản này được vận động như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn ra sao để không gây ra xung đột.

“Theo tôi, việc này không quá khó, và không phải không thể giải quyết. Tuy nhiên, nhiều khi vướng vào câu chuyện đầu cơ. Việc này sẽ rất rắc rối, hay việc sở hữu 50 năm, bởi tài sản của chúng ta hiện nay mang tính linh động rất cao”, ông Thiên nói và cho rằng, gốc rễ vấn đề nằm ở các quan điểm về tài sản, sau đó là các luật lệ liên quan đến tài sản.

Tán thành ý kiến của Chủ tịch VNGroup, ông Thiên nhìn nhận Việt Nam đang bùng nổ nhiều lĩnh vực trong đó có du lịch, nhiều người nhanh nhạy đón bắt đầu cơ.

Thế nhưng, muốn bùng nổ du lịch cần có vốn, huy động nguồn vốn từ xã hội. Việc huy động nguồn vốn này cũng như chia sẻ lợi ích của người dân. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì nhiều nhà đầu tư chia sẻ lợi ích sẽ rất tốt cho người dân.

Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện nay chưa đứng trên tổng thể lợi ích tốt như vậy mà còn cân đo, căn ke và xem như đối trọng của nhau.

Phải định danh condotel trong luật

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa giải quyết được.

Theo ông Lực, trước hết liên quan đến quy hoạch. Đây là vấn đề vô cùng quan trọng. Thời gian qua chúng ta vẫn còn lúng túng trong quy hoạch. Quy hoạch gắn với sinh thái, cần phát triển thêm sinh thái bất động sản, vì làm condotel thì phải gắn với các dịch vụ đi kèm như: vui chơi giải trí, y tế, thậm chí cả giáo dục.

Tiếp đó là vấn đề về định danh, tức là định danh các loại đất đai khác nhau. “Condotel gắn với loại đất đai nào, thì phải có định danh cho nó trong Luật Đất đai và các luật các sẽ thể chế hoá kỹ hơn về quy định này”, ông Lực đề xuất.

Thứ 3 là định giá bất động sản. Theo ông Lực, cần có lộ trình bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán hiện nay, có thể click vào đó là biết lô đất đó giá bao nhiêu tiền.

Cuối cùng, liên quan đến giao dịch đất đai và bất động sản thì có 2 kênh, qua sàn và qua văn phòng đất đai.

Ông Lực kiến nghị quy định phải rõ, không được tăng chi phí cho người dân. Cùng với đó, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt với đất đai và bất động sản là cần thiết, vì muốn phát triển tốt thị trường đất đai rất cần yếu tố minh bạch.

Ông Thiên cho rằng Luật đất đai là vấn đề nền tảng. Muốn giải quyết được việc gì thì cần phải dựa trên nền tảng đấy.

Về nguyên tắc, cần lấy Luật đất đai sửa theo đúng quy định thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột.

Đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, câu chuyện rõ ràng không phải quá phức tạp về mặt pháp lý. Cần nói về tính nhất quán hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước.

Vấn đề quan trọng nhất là ai làm việc gì thì phải chịu trách nhiệm về việc đó, và cá nhân phải chịu chứ không phải tập thể phải chịu.

“Cần quy định không sửa sẽ bị điều chuyển đi và cần quy định rõ sửa theo tinh thần nào”, ông Thiên đề xuất.