Hai “đặc sản” của thị trường nhà ở Trung Quốc có thể hủy hoại toàn bộ nền kinh tế và hệ thống tài chính

Đó là những thành phố ma của Trung Quốc, nơi mà các con đường lớn hầu như không có một bóng người hay chiếc xe nào xuất hiện ngay cả vào giờ cao điểm. Chúng là minh chứng cho sự phụ thuộc của Trung Quốc vào bất động sản như một động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và một khoản đầu tư an toàn.

Thành phố ma là gì?

Không ai biết được số lượng chính xác các thành phố ma tại Trung Quốc. Nổi tiếng nhất trong số này là thị trấn mới Ordos, còn được gọi là Kangbashi, nằm ở khu vực Nội Mông.

Thành phố này từng được kỳ vọng sẽ là nơi ở của một triệu người vào đầu những năm 2000. Nhưng tính đến năm 2016, chỉ có 100.000 người sống tại đây. Chỉ khi chính phủ chuyển một số trường học hàng đầu tới đây, tình hình mới được cải thiện.

Hình ảnh quen thuộc nhất tại các thành phố ma là những dãy nhà cao tầng vô tận mà hầu như không có bất kỳ dấu hiệu nào về sự sống của con người. Chúng gợi nhớ về những thành phố bị phong tỏa trên khắp thế giới trong đại dịch.

Những căn hộ không có người ở này chiếm một phần đáng kể trong thị trường bất động sản khổng lồ của Trung Quốc, có quy mô gấp đôi thị trường nhà ở của Mỹ và đạt giá trị 52 nghìn tỷ USD vào năm 2019. Dữ liệu từ Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc được công bố gần đây nhất cho thấy khoảng 65 triệu căn hộ đã bị bỏ trống vào năm 2017. Số nhà này có thể làm nơi ở cho toàn bộ người dân Pháp.

Nhưng không giống như các thị trấn ma của Mỹ và Nhật Bản, nơi những ngôi nhà bị bỏ hoang và mục nát, các thành phố ma ở Trung Quốc không bị bỏ mặc, chỉ là không có người sử dụng chúng. Đây là một hiện tượng vô cùng độc đáo của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Những ngôi nhà tại các thành phố ma ở Trung Quốc được mua để đầu tư thay vì để ở. Chúng chỉ phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư và người mua. Các dự án này tạo ra doanh thu khổng lồ cho chính quyền địa phương nhờ bán đất và thu thuế, chính vì vậy, họ rất khuyến khích chúng phát triển.

Mỗi năm, Trung Quốc xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới - gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại, theo thông tin Economist đưa ra vào tháng Một.

Bên cạnh sự ủng hộ của chính quyền, các thành phố ma đóng góp vào tốc độ tăng trưởng đô thị hóa tại Trung Quốc. Dữ liệu từ Ngân hàng Thế giới chỉ ra rằng 61% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố vào năm ngoái, tăng từ 35,8% so với hai thập kỷ trước đó. Nhưng chỉ số đo tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc không phản ánh đúng thực tế. Khi nhiều khu vực nông thôn được quy hoạch thành đô thị, người dân tại đó đã có nhà ở, họ không bao giờ chuyển nhà và cũng không cần nhà mới, nhưng họ vẫn đóng góp vào chỉ số này.

“Một phần của vấn đề là Trung Quốc đã đánh giá quá cao tốc độ đô thị hóa của mình, bởi thực sự có bao nhiêu người đã chuyển từ khu vực nông thôn ra thành thị?’, Gan nói.

Văn hóa đầu tư vào nhà ở

Giá nhà tăng liên tục đã tạo ra nhu cầu lớn về việc sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba và nhiều hơn nữa của người dân Trung Quốc.

Xin Sun, một giảng viên cao cấp về kinh doanh tại Trung Quốc và Đông Á thuộc King's College London, nói: “Trong vòng hai thập kỷ, giá nhà đã tăng gấp nhiều lần ở nhiều nơi, kể cả các thành phố lớn. Nhưng hết người dân Trung Quốc chưa phải trải qua một vụ vỡ bong bóng bất động sản đáng kể nào như những gì Mỹ đã trải qua vào năm 2008 hay Nhật Bản trong những năm 1990”.

“Điều này dẫn đến niềm tin phổ biến mạnh mẽ rằng bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn và tạo ra của cải”, Sun nói. “Và điều này kích thích nhu cầu mua các tài sản bổ sung”.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở Trung Quốc rất cao. Hơn 90% hộ gia đình là chủ nhà, theo một báo cáo nghiên cứu vào tháng Giêng về quyền sở hữu nhà ở Trung Quốc từ Trung tâm Thông tin Công nghệ Sinh học Quốc gia. Hơn 20% chủ nhà ở Trung Quốc sở hữu nhiều hơn một ngôi nhà. Để so sánh, Mỹ có tỷ lệ sở hữu nhà là 65%. Bất động sản nắm chiếm một tỷ lệ lớn, 70%, trong tài sản của các hộ gia đình ở Trung Quốc, cao hơn nhiều so với ở các nền kinh tế phương Tây.

Tuy nhiên, nhu cầu về số lượng nhà đã và đang bị ảnh hưởng bởi một loạt yếu tố như mức chi trả cho nhà ở ngày càng cao, dân số già hóa và tốc độ tăng dân số chậm lại. Cuộc điều tra dân số năm 2020 của Trung Quốc ghi nhận mức tăng dân số chậm nhất kể từ những năm 1970.

Gan nói: “Họ đã tạo ra một nguồn cung quá lớn và bán chúng đi, nhưng chẳng ai ở đó. Đây là lý do những ngôi nhà biến thành một phần của các thành phố ma”.

Hệ thống niềm tin và hậu quả kinh tế

Trong khi quả bom nợ 300 tỷ đô la Evergrande đang treo lơ lửng, văn hóa đầu tư của người Trung Quốc vào nhà ở được thử thách hơn bao giờ hết.

Vào năm 2017, Bloomberg đã mô tả kịch bản ác mộng của Trung Quốc là khi mọi người dân vội vàng bán đi bất động sản thứ hai nếu thị trường có dấu hiệu đổ vỡ dù là nhỏ nhất, đẩy giá nhà lao xuống vực.

Đây có lẽ là lý do khiến chính phủ Trung Quốc đang đưa ra nhiều quy định về giao dịch nhà ở để tránh chủ nhà bán tháo tài sản.

“Trung Quốc có thể ngừng các giao dịch nhà ở. Chính phủ có thể thay đổi số năm người dân phải sở hữu nhà. Hoặc nếu giá quá thấp, chính phủ sẽ không cấp giấy chứng nhận mua bán. Đó là những gì đang xảy ra”, Gan nói.

“Giá nhà tại Trung Quốc không giảm đáng kể, nhưng khối lượng giao dịch đang giảm hàng loạt. Bằng cách đó, chính phủ có thể ngắn chặn giá nhà giảm mạnh và thị trường sụp đổ”, ông nói thêm.

Tuy vậy, chính động thái ngăn chặn việc bán nhà lại gây tổn hại cho những người cần bán nhà để thu về tiền mặt.

Gan nói: “Bất động sản là một khối tài sản khổng lồ. Người dân có thể cần bán nhà để trang trải cho các nhu cầu giáo dục, sức khỏe hoặc nghỉ hưu”.

Ngoài những người đầu tư, các hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà được cho là sẽ đối mặt với rủi ro lớn nhất.

“Những người sở hữu một ngôi nhà, vì giá cao và thu nhập thấp, họ có một số rủi ro. Đối với nhiều người, khoản trả trước của họ là vay từ bạn bè và người thân, không phải từ ngân hàng”, Gan giải thích.

Dù nguy cơ vỡ nợ của những gia đình này là tương đối thấp khi thị trường bất động sản xảy ra biến cố, nhưng Trung Quốc lại phụ thuộc quá nhiều vào việc các hộ gia đình đầu tư bất động sản. Vì vậy, nếu bong bóng nhà đất vỡ, niềm tin của người dân vào bất động sản sẽ sụp đổ, kéo theo tăng trưởng kinh tế và tài chính trong nước lao dốc không phanh.