Ngành bất động sản Trung Quốc mới là trùm nợ cuối: Vay hơn 5 nghìn tỷ đô la vượt xa tổng sản phẩm quốc gia của Nhật Bản, diện tích sàn đang xây gấp 21.000 lần tháp Burj Khalifa

Evergrande là nhà phát triển bất động sản lớn đầu tiên vướng vào rắc rối nghiêm trọng khi Bắc Kinh tìm cách kiềm chế thị trường bất động sản quá nóng. Nhưng tập đoàn này sẽ không phải là doanh nghiệp “chịu trận” cuối cùng.

Theo các nhà kinh tế tại Nomura Holdings, khi Trung Quốc bước vào giai đoạn cuối của một trong những vụ bùng nổ bất động sản lớn nhất lịch sử, họ sẽ phải đối mặt với quả bom nợ trị giá 5 nghìn tỷ đô la mà các nhà phát triển đã vay trong thời kỳ hoàng kim của toàn ngành.

Khoản nợ này gần gấp đôi so với cuối năm 2016 và nhiều hơn toàn bộ sản lượng kinh tế của Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới, vào năm ngoái.

Thị trường chứng khoán toàn cầu đang đứng trước nguy cơ của một làn sóng vỡ nợ, khi 2/5 các công ty phát triển của Trung Quốc đã vay tiền từ các nhà đầu tư trái phiếu quốc tế.

Các nhà lãnh đạo Trung Quốc đang nghiêm túc giải quyết các khoản nợ, với một loạt động thái nhằm hạn chế vay nợ quá mức. Nhưng đây sẽ là một trong những thách thức kinh tế lớn nhất mà họ phải đối mặt trong nhiều năm qua. Họ sẽ phải khéo léo để không phá hủy thị trường bất động sản, làm tê liệt nhiều nhà phát triển hơn nữa và làm trật bánh nền kinh tế trong nước. Nếu quản lý sai, thách thức này thậm chí tạo ra hiệu ứng domino đến nền kinh tế toàn cầu.

Nợ từ vài trăm triệu tới vài trăm tỷ đô la

Nhà phát triển bất động sản xa xỉ Fantasia Holdings Group Co. đã không trả được 206 triệu đô la trái phiếu đáo hạn vào ngày 4 tháng 10. Vào cuối tháng 9, Evergrande, công ty có hơn 300 tỷ đô la nợ phải trả, đã không thể thực hiện nghĩa vụ với hai kỳ trả lãi trái phiếu.

Dự án phức hợp Evergrande Everland với nhiều tòa tháp đang xây dựng dở dang tại thành phố Lục An, tỉnh An Huy

Thị trường trái phiếu rác của châu Á đã hứng chịu một làn sóng bán tháo vào tuần trước. Hôm thứ Sáu, trái phiếu của 24 trong số 59 nhà phát triển Trung Quốc thuộc chỉ số ICE BofA, chỉ số về trái phiếu đô la của các doanh nghiệp châu Á, được giao dịch ở mức lợi suất trên 20%, mức cho thấy rủi ro vỡ nợ cao.

Một số khách hàng mua nhà đang ngần ngại xuống tiền, buộc các công ty phải giảm giá để tăng tiền mặt, khiến đà trượt dốc của họ càng nhanh hơn.

Theo dữ liệu từ CRIC, một đơn vị nghiên cứu thuộc công ty dịch vụ bất động sản e-House Enterprise Holdings của Trung Quốc, tổng doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển lớn nhất tại quốc gia này đã giảm 36% trong tháng 9 so với một năm trước đó. Đặc biệt, 10 công ty lớn nhất, bao gồm China Evergrande, Country Garden Holdings Co. và China Vanke Co., chứng kiến mức giảm 44%.

Phòng trưng bày và giới thiệu dự án của nhà phát triển China Vanke

Tuy nhiên, một số nhà kinh tế cho rằng hầu hết các nhà phát triển Trung Quốc vẫn “tương đối khỏe mạnh”. Họ cũng cho rằng Bắc Kinh sẽ đủ nguồn lực và khả năng kiểm soát chặt chẽ hệ thống tài chính để ngăn chặn “thời điểm Lehman”, gợi nhớ tới sự sụp đổ của một công ty thổi bùng lên cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu giai đoạn 2008-2009.

Vào cuối tháng 9, The Wall Street Journal đưa tin rằng Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho trường hợp các vấn đề tại Evergrande có thể nghiêm trọng hơn.

Nhưng nhiều nhà kinh tế, nhà đầu tư và nhà phân tích đồng ý rằng ngay cả đối với các dự án kinh doanh lành mạnh, mô hình kinh doanh cơ bản - trong đó các nhà phát triển đi vay nợ để có tiền xây dựng dự án dù thị trường chưa cần thêm nguồn cung - có thể sẽ thay đổi. Do vậy, một số nhà phát triển sẽ không thể sống sót trong quá trình chuyển đổi tại Trung Quốc.

Những nhà phát triển gặp rắc rối nhiều nhất nếu phụ thuộc vào việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này rất phổ biến tại Trung Quốc. Nhà phát triển sẽ vay không lãi suất từ hàng triệu hộ gia đình dưới hình thức các khoản thanh toán trước, từ đó họ có đủ tài chính để tiến hành xây dựng. Nếu họ thất bại, người mua sẽ chịu thiệt nhiều nhất khi không thể nhận nhà mà vẫn mất tiền.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai và các hình thức bán nhà tương tự là nguồn huy động vốn lớn nhất của ngành bất động sản Trung Quốc trong 8 tháng năm nay.

Houze Song, một nhà nghiên cứu tại Viện Paulson chuyên tư vấn về mối quan hệ Mỹ - Trung cho biết thị trường bất động sản sẽ khó quay trở lại mô hình tăng trưởng như trước. Đồng thời, chính phủ sẽ duy trì một loạt các giới hạn với việc vay nợ như chính sách “ba lằn ranh đỏ”.

Chính phủ Trung Quốc áp dụng bàn tay sắt bất chấp rủi ro kinh tế

Dù vẫn chưa công bố kế hoạch hành động đối với các nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất, nhiều nhà kinh tế cho rằng giới chức Trung Quốc không có lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục gây áp lực lên các công ty này. Họ có vẻ đang quyết tâm cải tổ mô hình tăng trưởng dựa trên nợ và đầu cơ nhằm giảm thiểu nguy cơ gây bất ổn xã hội. Cụ thể, nhiều người dân không thể sở hữu nhà do giá cả quá cao, gây bất bình đẳng xã hội và chênh lệch giàu nghèo. Nhiều người trẻ không muốn lập gia đình vì không thể mua nhà. Theo JP Morgan Asset Management, giá nhà trung bình ở Bắc Kinh hoặc Thâm Quyến cao gấp hơn 40 lần thu nhập hàng năm của các gia đình trung bình.

Đồng thời, giới chức cũng lo lắng về rủi ro của thị trường bất động sản lên hệ thống tài chính. Tuy nhiên, việc kiềm chế mô hình kinh doanh dựa vào đòn bẩy của các nhà phát triển và hạn chế vay nợ sẽ khiến thị trường này, vốn là động lực tăng trưởng lớn nhất của Trung Quốc, rơi vào suy thoái.

Dự án Luwan 68 tại Thượng Hải của nhà phát triển bất động sản hạng sang Fantasia Holdings Group

Hai ngành bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Trung Quốc. Một bài báo năm 2020 của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang ước tính rằng các ngành công nghiệp này, được hiểu theo nghĩa rộng, chiếm 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, cao hơn nhiều so với nhiều quốc gia khác. Tăng trưởng nhà ở chậm hơn cũng tác động tiêu cực lên các góc khác của nền kinh tế, ảnh hưởng đến chi tiêu của người tiêu dùng và việc làm.

Thống kê của chính phủ Trung Quốc cho thấy khoảng 6,5 tỷ m2 diện tích sàn nhà ở đang được xây dựng tại quốc gia này vào cuối năm ngoái. Con số này tương đương với khoảng 21.000 lần diện tích sàn của tòa tòa tháp cao nhất thế giới Burj Khalifa ở Dubai.

Theo tính toán của Oxford Economics vào năm ngoái, khi các quy định hạn chế về vay nợ được áp dụng vào tháng 8/2020, hoạt động xây dựng nhà ở đã giảm xuống 13,6% so với trước đại dịch.

Doanh thu mà chính quyền địa phương kiếm được từ việc bán đất cho các nhà phát triển đã giảm 17,5% trong tháng 8 so với một năm trước đó. Các chính quyền địa phương, vốn cũng mắc nợ nhiều, coi việc bán đất là nguồn thu chính.

Tốc độ tăng trưởng chậm hơn cũng có thể khiến các ngân hàng phải chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo phân tích của Moody’s, các khoản cho vay bất động sản còn tồn đọng - chủ yếu là thế chấp và đến từ các nhà phát triển - chiếm 27% trong tổng số 28,8 nghìn tỷ đô la cho vay ngân hàng của Trung Quốc vào cuối tháng 6.

Khi áp lực về thị trường nhà ở gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics hôm thứ Tư đã hạ dự báo tăng trưởng GDP quý thứ ba hàng năm của Trung Quốc xuống 3,6% so với 5% trước đó. Tổ chức này cũng đã cắt giảm dự báo tăng trưởng năm 2022 của Trung Quốc xuống 5,4% từ 5,8% trước đó.

Công lao của các nhà phát triển

Vào những năm 1990, hầu hết cư dân thành phố của Trung Quốc sống trong những ngôi nhà tồi tàn do các doanh nghiệp nhà nước cung cấp. Khi nền kinh tế đổi mới, nhiều người chuyển đến các thành phố hơn và Trung Quốc cần nguồn cung căn hộ lớn hơn với chất lượng tốt hơn. Đây là lúc các nhà phát triển tư nhân vào cuộc.

Trong những năm qua, họ đã tạo ra hàng triệu căn hộ mới trong các tòa nhà cao tầng hiện đại và được bảo trì tốt. Vào năm 2019, nhà mới chiếm hơn 3/4 doanh số bán nhà ở Trung Quốc, so với dưới 12% ở Mỹ, theo báo cáo năm ngoái của nhà môi giới bất động sản Trung Quốc KE Holdings Inc.

Trong quá trình này, các nhà phát triển lớn mạnh vượt bậc, thậm chí ở quy mô lớn hơn so với Hoa Kỳ. Công ty xây dựng nhà lớn nhất Hoa Kỳ về mặt doanh thu, D.R. Horton Inc., có tổng tài sản trị giá 21,8 tỷ đô la vào cuối tháng Sáu. Trong khi đó, Evergrande có khoảng 369 tỷ USD, bao gồm quỹ đất trống rộng lớn và khoảng 345.000 chỗ đậu xe chưa bán được.

Trong phần lớn giai đoạn bùng nổ, các nhà phát triển đã đáp ứng được nhu cầu. Nhưng trong những năm gần đây, các nhà hoạch định chính sách và nhà kinh tế bắt đầu lo ngại rằng phần lớn thị trường bất động sản tại đây được thúc đẩy bởi đầu cơ.

Các hộ gia đình Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài và tiền gửi ngân hàng trong nước mang lại lợi nhuận thấp. Nhiều người đang cảnh giác với thị trường chứng khoán bùng-và-nổ của đất nước. Vì vậy, một số đã đổ tiền vào nhà ở, trong một số trường hợp người dân mua ba hoặc bốn căn hộ mà không có ý định sống trong đó hoặc cho thuê.

Khi các nhà phát triển mua nhiều mảnh đất hơn để xây dựng nhà, doanh số bán đất đã đóng góp mạnh mẽ vào tăng trưởng quốc gia. Nhiều tỷ phú Trung Quốc xuất thân từ bất động sản. 10 trong số 16 câu lạc bộ bóng đá tại Chinese Super League thuộc sở hữu toàn bộ hoặc một phần của các nhà phát triển.

Khoản vay ngoài bảng và tiềm tàng, các ngân hàng bóng tối và trái phiếu rác

Các đại gia bất động sản đã vay không chỉ từ các ngân hàng mà còn từ các ngân hàng bóng tối và các cá nhân gửi tiền tiết kiệm vào các sản phẩm quản lý tài sản. Ở nước ngoài, họ đã trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu rác quốc tế với mức lợi suất cao chót vót.

Nhà xây dựng, Kaisa Group Holdings Ltd., đã vỡ nợ vào năm 2015, nhưng vẫn có thể tiếp tục vay nợ và mở rộng sau đó. Hai năm sau, họ đã chi tương đương 2,1 tỷ đô la để mua 25 lô đất. Vào năm 2020, họ đã chi 7,3 tỷ đô la mua đất. Mùa hè năm nay, Kaisa đã bán 200 triệu đô la trái phiếu ngắn hạn với lợi suất 8,65%.

Nomura ước tính rằng đến tháng 6/2021 các nhà phát triển Trung Quốc đã gánh khoản nợ 5,2 nghìn tỷ đô la. Trong đó, tỷ trọng lớn nhất là các khoản vay ngân hàng, đạt 46%. Thị trường trái phiếu chiếm khoảng 10%, bao gồm cả khoản trái phiếu đô la tương đương 217 tỷ - nhiều trong số đó là trái phiếu rác.

Đến năm ngoái, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc cảm thấy cần hành động. Vào tháng 8/2020, họ đã đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” để giới hạn số tiền mà các nhà phát triển có thể vay. Một số công ty có các khoản nợ ngắn hạn đã phải bán rẻ các căn hộ để huy động tiền, khi không thể tìm được nguồn huy động vốn mới.

Các nhà chức trách cũng nỗ lực hạn chế nhu cầu nhà ở bằng cách giảm cho vay thế chấp. Họ thậm chí đã áp đặt giới hạn giá nhà ở khoảng một chục thành phố để chế ngự tình trạng đầu cơ.

Nhiều tháp dân cư chọc trời được xây dựng tại Thượng Hải vào năm 2016

Khi các nguồn vốn truyền thống như vay ngân hàng cạn kiệt, các chủ đầu tư ngày càng phụ thuộc vào mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai. Những khoản tiền này chiếm 26% tổng số nợ của toàn ngành.

Các khoản thanh toán của người mua theo mô hình này thường được ghi nhận là nợ theo hợp đồng, một khoản mục xuất hiện trên bảng cân đối kế toán của các công ty nặng ký trong ngành như Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings Ltd. và China Resources Land Ltd. Dữ liệu của FactSet cho thấy các khoản thanh toán này chiếm 42% tổng số nợ trong ba năm qua, tương đương 341 tỷ USD vào cuối tháng 6.

Các nhà phát triển cũng đã tận dụng nhiều hơn các nguồn vốn huy động khác mà không bị coi là nợ, chẳng hạn như vay thêm từ các đối tác, hay kéo dài thời gian thanh toán cho nhà thầu hoặc nhà cung cấp.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs Group Inc. gần đây ước tính Evergrande có khoản vay ngoài bảng cân đối tương đương 156 tỷ USD và các khoản nợ tiềm tàng, bao gồm cả bảo lãnh thế chấp để giúp người mua nhà vay vốn.

Thị trường sẽ tiếp tục lao dốc

Một vấn đề khác đối với các nhà phát triển và thị trường bất động sản Trung Quốc là cách một số xu hướng thúc đẩy sự bùng nổ của ngành bất động sản đang bị đảo ngược.

Dân số Trung Quốc đang già đi. Lực lượng lao động tại đây đã bị thu hẹp kể từ năm 2012 và các dự báo chính thức vào năm ngoái dự đoán tổng dân số sẽ đạt đỉnh vào năm 2027.

Một dự án của nhà phát triển Vanke tại thành phố Đại Liên, tỉnh Liêu Ninh

Theo ông Rogoff và bà Yang, hơn 90% hộ dân thành thị tại Trung Quốc sở hữu nhà ở, một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới. Tính đến cuối năm 2018, 87% các giao dịch mua nhà là của những người đã sở hữu ít nhất một căn hộ.

Julian Evans-Pritchard, một nhà kinh tế tại Capital Economics, cho biết công ty của ông đã xem xét khả năng của các nhà phát triển và không nghĩ rằng hầu hết trong số đó đều sắp vỡ nợ.

Tuy nhiên, với lý do nhân khẩu học thay đổi và di dân giữa các vùng miền trong nước giảm, ông nói: “Hiện tại chúng ta đang ở một bước ngoặt mà thực tế nhu cầu về nhà ở đô thị mới sẽ giảm trong thập kỷ tới. Chiếc bánh thị trường đang thu hẹp lại”.