Gỡ “nút thắt” nợ xấu bất động sản: Cần cơ chế đặc thù và dòng tiền thực

Ảnh minh hoạ

Cần tổ công tác liên ngành để xử lý từng nhóm nợ xấu

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nợ xấu bất động sản đang diễn biến phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nhiều dự án dở dang không thể triển khai, tạo ra hiệu ứng domino tiêu cực đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới: thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông đề xuất Chính phủ cần ban hành cơ chế đặc thù để xử lý nợ xấu quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả hơn. Trong đó, pháp luật cần được hoàn thiện để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến tài sản đảm bảo - yếu tố then chốt đang khiến ngân hàng không thể phát mãi và doanh nghiệp không thể tái cấu trúc.

Đặc biệt, ông Châu kiến nghị thành lập một tổ công tác liên ngành cấp Trung ương nhằm rà soát, phân loại các dự án bất động sản bị ngưng trệ. Từ đó có chính sách xử lý phù hợp với từng nhóm nợ xấu, thay vì dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả.

Doanh nghiệp "nửa mừng, nửa lo"

Từ góc độ thị trường, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định doanh nghiệp địa ốc hiện rơi vào trạng thái “nửa mừng, nửa lo”. Mừng vì lãi suất vay đã giảm khoảng 2% so với cuối năm ngoái, tín hiệu tích cực từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cũng đang khơi thông niềm tin thị trường. Song, nỗi lo lại đến từ tỷ lệ nợ xấu gia tăng và điều kiện vay vốn ngày càng ngặt nghèo.

“Tính đến tháng 5, dư nợ tín dụng bất động sản đã lên đến 1,56 triệu tỷ đồng, tăng 20% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn tín dụng vẫn chảy vào doanh nghiệp, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà vì giá quá cao”, ông Thắng cho biết.

Tỷ lệ nợ xấu đang tăng nhanh, với tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng gần 19%. Trong khi một số ngân hàng vẫn kiểm soát được tỷ lệ nợ xấu dưới 1,2%, thì nhiều tổ chức như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, đặt ra nguy cơ rủi ro hệ thống.

Xử lý tài sản đảm bảo: Không dễ phát mãi dự án “đắp chiếu”

Cả hai chuyên gia đều cho rằng việc ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo, phần lớn là dự án dở dang, pháp lý chưa hoàn chỉnh khiến cho không chỉ khó phát mãi, mà các tài sản này còn tốn kém chi phí bảo quản, trong khi nằm phơi mưa phơi nắng gây lãng phí.

“Việc phát mãi chỉ hiệu quả khi quy trình minh bạch, thủ tục nhanh gọn, pháp lý hoàn chỉnh. Chúng ta nên cho phép phát mãi thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án. Đồng thời, cần điều chỉnh luật để phù hợp hơn với thực tiễn như các nước phát triển đã làm”, ông Thắng nói.

Trước sức ép đáo hạn trái phiếu và khoản vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tái cơ cấu nợ, thương lượng giãn nợ, phát hành thêm trái phiếu và bán tài sản để trả nợ. Dù vậy, thủ tục vay vốn hiện nay vẫn rườm rà, khiến doanh nghiệp không tiếp cận được vốn đúng thời điểm cần thiết.

Để cải thiện tình hình, ông Thắng khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động công khai kế hoạch dòng tiền, minh bạch báo cáo tài chính, tăng cường kiểm toán độc lập và ứng dụng công nghệ chấm điểm tín dụng. Cùng với đó là việc phát triển kênh huy động vốn thay thế như hợp tác với quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu và mở rộng tín dụng xanh.

“Nếu không có giải pháp tổng thể và đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục ‘đắp chiếu’, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động”, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.