Giải phóng nguồn cung cho NOXH, Nhà nước có thể đặt hàng doanh nghiệp xây rồi bán?

Cảnh người dân xếp hàng để đăng ký mua nhà ở xã hội thời gian vừa qua.

Cơ man bất cập

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đánh giá, NƠXH là chính sách ưu việt đảm bảo an sinh xã hội tuy nhiên thời gian vừa qua do lệch pha cung cầu nên xảy ra tình trạng nhiều địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng, người dân phải xếp hàng để đăng ký mua NƠXH từ rạng sáng đến nửa đêm.

Lý giải cho sự khan hiếm của phân khúc này, ông Điệp cho rằng, có nhiều nguyên nhân trong đó quá trình đô thị hoá tại Việt Nam diễn ra quá nhanh, các chính sách nhà ở không “đuổi kịp”.

Đặc biệt, cơ chế chính sách phát triển NƠXH hiện nay chưa đồng bộ, dẫn đến nguồn cung luôn thiếu, kể cả lúc thị trường thăng trầm nhất.

Bên cạnh đó, việc cấp phép đầu tư NƠXH kéo dài, chỉ việc định giá để doanh nghiệp bán cũng phải thậm đinh 1-2 năm, cấp phép đầu tư cũng vậy. Do đó, quá trình đưa sản phẩm NƠXH ra thị trường có thể kéo dài 6,7 năm, thậm chí 9 năm.

Ngoài ra, ông Điệp cho rằng, định mức lợi nhuận cho NƠXH chỉ 10% cũng là rào cản khiến doanh nghiệp chùn bước. “Động lực để phát triên không có, lợi nhuận xung đột với doanh nghiệp nên họ không mặn mà”, ông Điệp nói.

Một vấn đề nữa cũng được vị này nhắc đến đó là hiện nay, các dự án NƠXH đang xây dựng tại những khu vực hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo, còn những khu có hạ tầng tốt thì lại được đầu tư làm nhà ở thương mại, lợi nhuận cao hơn.

Để giải quyết tận gốc tình trạng khan cung này, ông Điệp đề xuất phải tạo điều kiện để doanh nghiệp có động lực triển khai NƠXH nhiều hơn nữa, không phải nhỏ lẻ như hiện nay.

“Gốc rễ vấn đề là cơ chế chính sách chưa được ổn để giải quyết mâu thuẫn lợi ích của chủ đầu tư. Do đó, tới đây chúng ta phải xem xét lại, đưa ra nhiều phương án, nhiều hình thức đầu tư. Nhà nước có thể đặt hàng doanh nghiệp xây theo tiêu chuẩn rồi bán NƠXH. Hoặc nên vận hành theo cơ chế thị trường. Có như vậy doanh nghiệp mới có chiến lược và chủ động trong vấn đề mua bán cũng như chiến lược kinh doanh. Người mua được chọn căn, chọn tầng. Điều này sẽ tạo động lực phát triển rất nhanh. Nếu thay đổi cách làm, từ nay đến 2030 có thể đạt được mục tiêu xây 1 triệu căn NƠXH”, ông Điệp đề xuất.

Đối với công tác bố trí quỹ đất cho NƠXH, ông Điệp đánh giá chính sách trước đây đã làm rất tốt, dành 20% quỹ đất cho các dự án từ 2ha trở lên cho NƠXH. Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, do tốc độ phát triển quá nhanh, cơ chế chính sách chưa hợp lý nên chưa khuyến khích những khu đất đó để làm NƠXH. Các địa phương vì không muốn lãng phí nên cho đấu thầu để làm dự án khác.

“Tôi cho rằng phải sử dụng hiểu quả quỹ đất đó, để doanh nghiệp tiếp cận được sớm nhất, nhanh nhất. Cơ chế phải mở, để có động lực phát triển. Mặc dù NƠXH có giá thành thấp, không thể sử dùng những vị trí đắc địa nhưng dứt khoát phải sử dụng quỹ đất 2%, không tận dụng sử dụng sang mục đích khác. Đây là trách nhiệm của nhiều thành tố, để phát triển NƠXH theo đúng ý nghĩa nhân văn của nó”, ông Điệp nhấn mạnh.

Xem xét lại bài toán tài chính cho người mua

Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Điệp, các doanh nghiệp khi triển khai NƠXH cũng vướng nhiều trở ngại. Theo ông, không phải tất cả doanh nghiệp đều có năng lực tài chính tốt, trong khi họ lại không được bán 100% quỹ căn NƠXH mà phải dành 20% để cho thuê.

Chưa kể, khi tham gia NƠXH, họ phải hoàn thành cơ man giấy tờ, thủ tục, tốn nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cho vay NƠXH không phải lúc nào cũng có. Gói 120.000 tỉ mới chỉ là chính sách, cả doanh nghiệp và người dân đều chưa tiếp cận được.

Để làm được việc này, ông Điệp cho rằng, về mặt cơ chế phải thay đổi tư duy lại, mới có thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn NƠXH từ nay đến 2030.

Thủ tục cho người mua NƠXH cũng nhiêu khê không kém. Phải xin hết chỗ nọ chỗ kia. Về vấn đề này, ông Điệp đề xuất quy trách nhiệm cho cơ quan quản lý địa phương xác nhận, chịu trách nhiệm.

Đối với giải pháp tài chính cho vay 5 năm, theo ông Điệp, bài toán này chưa hợp lý, người thu nhập 5-10 triệu sẽ không tiếp cận được và đề nghị kéo dài thời gian cho vay lên 20-25 năm.

Ngoài ra, vị này cho rằng thủ tục mua bán phải minh bạch, có tiêu chí phù hợp với từng đối tượng.

"Chúng ta cần phân loại đối tượng ra những người nào được mua trước, người nào mua sau. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý phải chịu trách nhiệm về xác nhận đối tượng trước pháp luật, tránh để lợi dụng chính sách", ông Điệp nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, các địa phương cần có chiến lược, kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Dành khu vực đất nhất định theo mật độ dân số và điều kiện của địa phương, quyết liệt về quy hoạch để xây dựng NƠXH.

Các thủ tục nên cắt bớt, nếu vẫn theo quy trình cũ thì rất khó để phát triển. Vị này cũng nói thêm, chúng ta xây dựng môi trường đô thị đồng bộ, do đó không nên tách biệt quá giữa NƠXH và nhà ở thương mại và phải có sự tương đồng.