Giá nhà tăng không chỉ vì Covid

Tại nhiều nơi như nước Mỹ, giá nhà tăng gần 20% trong khi nguồn cung tụt xuống mức thấp kỷ lục. Người mua hoang mang và người bán lưỡng lực bởi không biết có thể tìm được một nơi tốt hơn căn nhà mà họ đang định bán hay không. Không đủ nhà để bán cũng đẩy giá thuê tăng vọt và khiến thị trường ngày càng thiếu bền vững.

Jenny Schuetz, nhà nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Viện Brookings có trụ sở tại Mỹ, cho biết: “Đây không phải là bong bóng nhà ở. Đây là vấn đề về các nguyên tắc cơ bản khi cán cân cung – cầu mất cân bằng”.

Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại công ty môi giới bất động sản hàng đầu nước Mỹ - Redfin, cho biết: “Nền kinh tế vẫn có thể vận hành dù nhà ở vượt quá khả năng chi trả của người dân. Bằng chứng là một thập kỷ qua, khả năng chi trả ngày càng giảm xuống dù kinh tế liên tục tăng trưởng. Thực tế trên đã khiến phần lớn chính trị gia và người dân bỏ qua vấn đề này”.

“Xét đến cùng, mọi người vẫn sẽ thức dậy và đi làm dù chưa sở hữu nhà ở. Đây là lý do khiến chúng ta tiếp tục trì hoãn và khiến vấn đề này trở nên tồi tệ hơn”.

Cạnh tranh khốc liệt vì thiếu nguồn cung

Trong quá khứ, người mua nhà lần đầu chỉ phải cạnh tranh với những người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ ở trong và ngoài nước. Ngày nay, họ phải đối mặt với hàng loạt “đối thủ” vốn chưa xuất hiện cách đây một thế hệ: nguồn vốn từ khắp nơi trên thế giới, iBuyers (các nền tảng kinh doanh bất động sản trực tuyến thu mua nhà ở với số lượng lớn), các tổ chức đầu tư trong lĩnh vực cho thuê, và những nhà đầu tư cá nhân tham gia vào mạng lưới của Airbnbs. Hệ quả là, họ không dễ có được ngôi nhà mơ ước trong thị trường khốc liệt ngày nay, nhất là với túi tiền eo hẹp.

Việc xây dựng thêm nhiều nhà có thể giải quyết vấn đề, và thực sự là tỷ lệ nhà mới đang tăng lên. Tuy nhiên, sẽ mất hàng năm để các nhà phát triển đáp ứng đủ số lượng nhà ở theo nhu cầu thực tế.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng trong trung hạn, khi xu hướng làm việc từ xa dịu bớt thì giá nhà cũng sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, câu chuyện không hề đơn giản bởi các nhà đầu tư chắc chắn không biến mất và công nghệ mới đang giúp họ bán nhà với tốc độ nhanh hơn trước rất nhiều. Dù lãi suất thế chấp được dự báo tăng có thể làm giảm tốc độ giao dịch, nhưng lại không ảnh hưởng đến những người có sẵn tiền mặt để đầu tư. Do đó, lãi suất cao hơn thậm chí có thể làm giảm khả năng chi trả cho nhà ở hơn nữa.

Khó mua nhà trong vài năm tới

Những ngôi nhà xập xệ có giá triệu đô, người mua giành giật nhau để sở hữu những căn nhà mà họ chỉ nhìn thấy qua điện thoại và không đủ tủ gỗ để lắp đặt cho những ngôi nhà mới mua. Trong hai năm đại dịch, nhà ở đã trở thành một thứ hàng hóa xa xỉ và ngày càng vượt khỏi tầm với của tầng lớp thu nhập trung bình.

Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng của công ty nghiên cứu tài chính và phân tích dữ liệu Moody’s Analytics, cho biết: “Người mua nhà lần đầu khó có thể sở hữu nhà trong vài năm tới. Với những gia đình có thu nhập hạn chế, thời gian còn kéo dài hơn. Giới trẻ đặc biệt càng khó đặt chân vào thị trường nhà ở. Trong khi chờ đợi, họ phải trả tiền thuê nhà cao hơn nên lại càng khó tích lũy đủ khoản tiền trả trước”.

Tại Mỹ, câu chuyện sở hữu nhà ở đang ngày càng khó khăn trên toàn quốc. Lần gần nhất giá nhà tại Mỹ tăng kỷ lục là những năm trước khi thị trường nhà ở sụp đổ. Ngay cả ở đỉnh của giai đoạn bong bóng vào năm 2006, chỉ có khoảng 40% các thành phố lớn tại Mỹ chứng kiến giá nhà tăng trên 10% một năm. Còn trong năm 2021, 80% các đô thị có mức tăng giá đột biến như trên. Tại các khu vực thuận tiện về giao thông như gần tàu điện ngầm, giá nhà có thể tăng hơn 20%. Hệ quả là, giá thuê nhà tại Mỹ tăng lên mức hai con số so với trước đại dịch.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận tích cực thì nguyên nhân tăng giá nhà hiện nay không bắt nguồn từ mô hình cho vay rủi ro khiến bong bóng nhà đất phình to. Thay vào đó, nhiều người mua nhà với các khoản tiết kiệm đại dịch và lãi suất thấp khiến họ có khả năng trả các khoản vay thế chấp. Thị trường cho thuê cũng đang có thêm nhiều khách hàng thu nhập cao hơn (nhưng vẫn chưa đủ để mua được nhà) khi người trẻ chuyển từ thành phố về quê nhà.

Tại nhiều thị trường trên thế giới, một nguyên nhân nữa gây căng thẳng về nguồn cung là việc thế hệ baby boomer không muốn bán nhà và đang ở lại trong ngôi nhà của mình lâu hơn so với thế hệ trước đó, còn thế hệ millennial đang vào độ tuổi vàng để mua nhà. Nhiều chính quyền địa phương còn khiến số lượng nhà mới ít ỏi hơn nữa khi áp dụng các hạn chế về quy hoạch.

Ngoài ra, xây dựng sẽ vẫn là một vấn đề ngay cả khi các khúc mắc trong chuỗi cung ứng được giải quyết. Trong tương lai, biến đổi khí hậu sẽ khiến nhiều ngôi nhà không ở được hoặc cần trang bị thêm các thiết bị đắt tiền để chống lại những hiện tượng bất thường như nắng nóng gay gắt, lụt lội, gió lốc.