Cần một chiến lược dài hạn và tổng thể để giải quyết tận gốc vấn đề giá nhà tăng cao

Sự bùng nổ của Covid-19 vào đầu năm 2020 kéo theo các lệnh phong tỏa và hạn chế đi lại trên toàn cầu, khiến hoạt động xây dựng bị đình trệ. Trong khi đó, các chương trình kích thích kinh tế cũng như sự không chắc chắn về chính sách tiền tệ của các ngân hàng trung ương đã thúc đẩy một làn sóng lớn trên thị trường bất động sản suốt hơn 1 năm qua khi lãi suất giảm kỷ lục.

Hiện nay, dù các chiến dịch tiêm chủng đang được triển khai rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, tâm lý thị trường vẫn bất ổn do lo ngại về suy thoái kinh tế khi các biến chủng mới tiếp tục lây lan nhanh chóng. Trong bối cảnh này, bất động sản trở thành một nơi trú ẩn và một kênh đầu tư được ưa chuộng. Thị trường chứng kiến doanh số và mức giá tăng chóng mặt, cả đối với các bất động sản đã qua sử dụng và mới xây dựng.

Tại Hồng Kông, thị trường nhà ở đắt nhất thế giới, chỉ số giá nhà ở mới nhất do Cục Xếp hạng và Định giá công bố vào tháng 5/2021 đã tăng lên 393,7 điểm, chỉ thấp hơn 0,8% so với mức đỉnh được ghi nhận vào tháng 5/2019 trước khi đại dịch diễn ra.

Năm ngoái, đặc khu trưởng Hồng Kông đã đề xuất tăng tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) đối với vay mua nhà ở để hạ nhiệt thị trường bất động sản, khi người mua lần đầu đổ xô vào những ngôi nhà có giá 1 triệu USD trở xuống để được hưởng tỷ lệ LTV lên tới 90%. Số lượng căn hộ tư nhân được khởi công tại thành phố đắt đỏ này vào năm 2020 cũng sụt giảm ở mức 47% so với cùng kỳ năm trước đó, và không có thêm dự án mới nào được tiến hành xây dựng vào tháng 12/2020.

Theo cuộc khảo sát Khả năng chi trả nhà ở Quốc tế của Demographia vào năm 2021, Hồng Kông là thị trường nhà ở đắt nhất thế giới trong 11 năm liên tiếp, với giá nhà gấp 20,7 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình.

Mặc dù nguồn cung căn hộ hạn chế vẫn là nguyên nhân chính khiến thị trường nhà ở trở nên nóng hơn bao giờ hết, nhưng việc nới lỏng định lượng, do các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới đưa ra và dẫn đầu là Hoa Kỳ, đã mang lại động lực cơ bản cho các nhà đầu tư để thu mua bất động sản nhằm bảo toàn tài sản. Điều này cũng góp phần làm tăng giá bất động sản.

Do đó, bất chấp chính sách nhà ở dài hạn của nhiều chính phủ được ban hành trước đại dịch, sự mất cân bằng giữa cung và cầu nhà ở vẫn vẫn tiếp diễn.

Ngày càng có nhiều người tin rằng càng mua sau thì căn hộ càng đắt tiền. Trong những năm gần đây, sức mua của người dân, giá bất động sản và nền kinh tế ngày càng có mức độ chênh lệch lớn. Ngoài khả năng thanh khoản bền vững được thúc đẩy bởi các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới, nguồn cung đất dài hạn bị hạn chế ở nhiều thành phố như Hồng Kông là yếu tố cơ bản tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao.

Từ góc độ vĩ mô, giá bất động sản toàn cầu, bao gồm cả ở Anh, Mỹ, Úc và New Zealand, đã tăng trở lại kể từ tháng 3 do các chương trình kích thích tiền tệ sâu rộng và chiến lược tiêm chủng rộng rãi.

New Zealand, một trong những quốc gia ít bị ảnh hưởng nhất bởi đại dịch, đã dẫn đầu thế giới về tốc độ tăng giá bất động sản hàng năm là 22%. Chính phủ nước này đang phải dỡ bỏ các ưu đãi về thuế để ngăn chặn đầu cơ. New Zealand đang đặt mục tiêu giảm tốc độ tăng trưởng xuống 0,9% vào tháng 6 năm sau.

Trong khi đó, Singapore dẫn đầu thị trường bất động sản châu Á với mức tăng hàng năm là 6,1%, tiếp theo là Hàn Quốc và Nhật Bản. Việc tỷ lệ tiêm chủng Covid-19 toàn cầu tăng lên cũng sẽ mở đường cho giá bất động sản ở Hồng Kông tăng hơn nữa.

Tuy nhiên, các chính phủ dường như vẫn loay hoay trong việc giải quyết vấn đề giá nhà ở cao trong dài hạn. Trong khi các khoản trợ cấp tiền thuê nhà của chính phủ được người dân sử dụng để đáp ứng các nhu cầu cấp thiết của cuộc sống khi nguồn thu nhập giảm sút, thì về lâu dài, gốc rễ của vấn đề nhà ở chỉ có thể được giải quyết bằng cách tăng tốc độ phát triển quỹ đất tại các khu vực ngoài thành phố, phát triển các dự án nhà ở xã hội, và tăng cường quan hệ đối tác công – tư trong việc xây dựng thêm nguồn cung nhà mới.

Sở dĩ Hồng Kông chứng kiến giá nhà tăng phi mã một phần là do thành phố này thiếu một kế hoạch toàn diện về nhà ở và đất đai dài hạn. Nhiều người dân tại đây hy vọng rằng chính phủ có thể dành thêm thời gian cho vấn đề này và đưa ra các chính sách nhất quán để ngăn giá bất động sản tăng cao.

Ngược lại, những nỗ lực kiểm soát giá nhà ở được thể hiện rõ rệt nhất tại Singapore, nơi chính phủ luôn sẵn sàng trong tâm thế đưa ra các chính sách kiểm soát và hạ nhiệt thị trường song song với chiến lược dài hạn và bài bảnvề nhà ở cho người dân. Quốc gia này có hơn 80% người dân được sở hữu nhà ở nhờ nỗ lực phát triển chương trình nhà ở giá rẻ của chính phủ từ cách đây hơn 50 năm.

Ngoài việc phát triển nhà ở giá rẻ, trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng như đánh thuế 10% giá trị giao dịch bất động sản đối với người mua nước ngoài kể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tượng được mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản... Nhờ những chính sách này, giá nhà tại Singapore được kiểm soát và quyền sở hữu nhà ở của ngươi dân luôn được đảm bảo.