Giá đất đền bù phải lớn hơn giá trị bị thu hồi

Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã dành khá nhiều thời gian thảo luận, phân tích về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Vấn đề giá đất đền bù khi thu hồi đất được đông đảo cử tri và đại biểu quan tâm.

Theo đại biểu Đồng Hữu Mạo (đoàn Thừa Thiên-Huế) nếu thu hồi đất mà đền bù thỏa đáng, có lợi cho người dân thì không ai cãi cọ làm gì. Đại biểu cũng cho rằng, những qui định về đền trong dự thảo không thỏa đáng. “Nên chăng đưa ra một quy định là người bị thu hồi đất được đền bù giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn giá trị mình bị thu hồi. Theo quan điểm của tôi có thể nói bằng 1,3 lần giá trị Ủy ban hành chính ban hành giá đất hàng năm, vì giá đất không bao giờ bằng với giá thị trường. Việc đền bù phải thỏa đáng, phải bảo đảm giá trị của đất bị thu hồi, phải cao hơn giá người ta bị thu hồi”- đại biểu Đồng Hữu Mạo đưa ra quan điểm.

Thực tế, việc định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp trực tiếp liên quan đến lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm phát sinh những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp.

Theo đại biểu Huỳnh Nghĩa (đoàn Đà Nẵng), Điểm e, Khoản 1, Điều 112 đề ra nguyên tắc giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường vẫn chưa đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch. Vì giá đất trên thị trường không ổn định, luôn thay đổi, thậm chí có thời điểm giá đất thay đổi từng ngày. Do đó, việc xác định thế nào là phù hợp với giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan, khái niệm giá đất phổ biến cũng rất mơ hồ và khó xác định đâu là giá chuẩn.

Nhiều nơi khung giá đất do nhà nước quy định không đúng với thị trường, giá đền bù chưa sát với giá "tiền tươi, thóc thật" mà người dân bán đất. Chính vì vậy, cần quy định về tư vấn định giá đất là rất cần thiết. Tuy nhiên, cần khuyến khích việc sử dụng rộng rãi các tổ chức dịch vụ có chức năng tư vấn, định giá đất tham gia vào hoạt động xác định giá. Không nên quy định giá đất có tư vấn xác định trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chỉ có giá trị tham khảo. Có như vậy thì việc xác định giá đất mới có căn cứ khoa học, khách quan, trung thực, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Tôi đề nghị cần nói rõ khái niệm giá đất thị trường có biến động lớn tại Khoản 1, Điều 113. Cần phải quy định ngay trong luật trường hợp giá đất trên thị trường biến động bao nhiêu phần trăm thì được phép điều chỉnh khung giá đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch”- đại biểu Huỳnh Nghĩa nói.

Chia sẻ quan điểm này, đại biểu La Ngọc Thoáng (đoàn Cao Bằng) cho rằng: Khái niệm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” chỉ là thay câu chữ chứ chưa có gì khác biệt, chưa minh bạch và chưa thực sự rõ ràng, dễ đẫn đến tình trạng hiểu thế nào cũng được theo ý chủ quan của con người. Đại biểu cho rằng, để tư vấn định giá đất có hiệu quả cần phải quy định tư vấn định giá đất là yêu cầu bắt buộc cho các trường hợp xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể hoặc giải quyết khiếu nại về giá đất. Dự thảo Luật cũng không quy định rõ quy trình, trình tự, thủ tục quyết định giá đất.

“Chính vì sự thiếu rõ ràng như vậy nên mỗi tỉnh quy định một giá đất, như khảo sát cùng một khu vực, thậm chí cách nhau một con đường nhỏ nhưng giá đền bù khác nhau. Giá đền bù hoa màu quy định bất hợp lý, việc đền bù không mua nổi một suất tái định cư. Đây là một kẽ hở cho việc định giá đất thấp hơn giá thị trường, dễ bị lợi dụng phục vụ cho lợi ích nhóm, phát sinh khiếu kiện” đại biểu nêu thực tế.

Đưa ra cách nhìn khác, Đại biểu Lê Trọng Sang (đoàn TP HCM) cho rằng, trong dự thảo luật vẫn duy trì hai phương thức thu hồi đất, nhà nước thu hồi đất tại Điều 61, 62 và phương thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh tại Điều 73 của dự thảo luật. Và tất yếu tồn tại cơ chế 2 giá đất: Giá đất do nhà nước ấn định và giá đất do chủ đầu tư thương lượng, điều đó dẫn đến việc khiếu kiện đất đai là không thể tránh khỏi.

Cùng chung quan điểm này, đại biểu La Ngọc Thoáng cho rằng, việc để các doanh nghiệp phải thỏa thuận giá đề bù đã là một điểm vướng mắc lớn ở Luật Đất đai 2003. Doanh nghiệp tư nhân họ đền bù thì họ chỉ tính đến vấn đề thu được lợi nhuận cho họ và họ giải quyết xong là xong, họ không tính đến vấn đề người dân này như thế nào? Hậu quả xã hội ra sao? Cuối cùng nhà nước phải chịu trách nhiệm, gánh lại hậu quả này.

Thu hồi và cưỡng chế đất đai

Đại biểu Nguyễn Bắc Việt (đoàn Ninh Thuận) cho rằng nên cân nhắc sử dụng cụm từ “thu hồi đất”. Bởi chỉ thu hồi với các trường hợp vi phạm luật trong sử dụng đất. Còn các trường hợp tự thực hiện giao đất, hiến đất và đa phần sau khi nhà nước có quyết định thay đổi quyền sử dụng đất thì đều chấp hành nghiêm túc. Như vậy, nhà nước nhận đất chứ không phải là thu hồi đất.

“Trong các điều, các chương và đặc biệt là Chương VI về thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường phải đổi bằng cụm từ "thay đổi quyền sử dụng đất", thu hồi đất chỉ phù hợp đối với các trường hợp vi phạm pháp luật” – đại biểu Bắc Việt nói.

Đại biểu Phạm Trường Dân (đoàn Quảng Nam) bày tỏ đồng tình quan điểm thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cần có quy định rõ hơn, có thể có chế tài mạnh hơn đối với những trường hợp dự án treo theo kiểu khi chủ đầu tư dự án được cấp bách thì động thổ, xây dựng tường rào, cổng ngõ, xây dựng đường nội bộ, cơ sở nhà kho, văn phòng làm việc v.v... để kéo dài nhiều năm chờ bán dự án mà không lắp đặt máy móc, phương tiện thiết bị đưa vào hoạt động sản xuất theo đúng như dự án đã lập thì cũng phải kiên quyết thu hồi đất, không đền bù tài sản trên đất. Trường hợp không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền thì phải thực hiện cưỡng chế.

Đại biểu Phạm Trường Dân cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc cưỡng chế: "Khi thực hiện quyết định cưỡng chế phải thận trọng, chặt chẽ về thủ tục pháp lý, bảo đảm an ninh trật tự, không để phức tạp xảy ra, không cưỡng chế ở những thời điểm nhạy cảm dễ bị ảnh hưởng xấu đến chính trị như không kiềm chế trong dịp lễ tết, trong lúc gia đình, người thân, ruột thịt của người có đất bị thu hồi có tang gia, giỗ chạp, cưới xin, tai nạn rủi ro, ốm đau nặng v.v...

Trong dự thảo luật cũng cần phải có quy định cưỡng chế trong trường hợp đông người bị cưỡng chế phức tạp có thể xảy ra thì giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm trưởng ban cưỡng chế. Phương án cưỡng chế giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, trưởng công an cấp huyện xây dựng phương án bảo đảm an ninh trật tự và giám đốc của mỗi tỉnh phê duyệt phương án này. Đồng thời cũng quy định Viện kiểm sát nhân dân cấp huyện, kiểm sát viên theo dõi, giám sát trong quá trình thực hiện cưỡng chế bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

Đại biểu Huỳnh Nghĩa (đoàn Đà Nẵng) cũng bày tỏ tán thành chủ trương thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. “Quy định này là hợp lý, nhằm đảm bảo kỷ cương trong việc sử dụng đất, tránh lãng phí tài nguyên đất”- đại biểu nhấn mạnh.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, khi thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế-xã hội thì phải xác định rõ ràng và hợp lý để tránh bị lạm dụng nhằm phục vụ lợi ích riêng, lợi ích nhóm. Để làm được điều này cần quy định cụ thể, chi tiết hơn vì theo dự thảo có nhiều trường hợp rất dễ bị lợi dụng khi thi hành luật như thu hồi đất làm khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới…