Giá căn hộ TP.HCM không ngừng leo thang nhưng mức hấp thụ đang chậm lại

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2025 vừa được CBRE công bố cho thấy, 3 tháng đầu năm 2025 nguồn cung nhà ở tại TP.HCM tiếp tục hạn chế với 350 căn hộ mở bán mới. Số lượng nguồn cung ít ỏi này đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Quý đầu năm chưa ghi nhận dự án mới nào mở bán.

Tuy nhiên, tình hình gỡ vướng pháp lý đã có một số tiến triển nhất định. Một số dự án như dự án căn hộ tại quận 7 có thể sớm ký hợp đồng mua bán, hay các dự án nhà ở tại TP.Thủ Đức đã bàn giao trong các năm 2016-2019 dự kiến cấp sổ cho người mua nhà sau nhiều năm chậm trễ, giúp củng cố niềm tin của người mua nhà.

Theo thông tin từ UBND TP.HCM, trong năm 2025 dự kiến sẽ có thêm khoảng 38.000 căn hộ có sổ. Kể từ cuối năm 2024, tại TP.Thủ Đức cũng có thêm dự án chào bán trở lại sau hai năm không có hoạt động bán hàng vì vướng mắc pháp lý.

Số lượng căn hộ mở bán mới trong quý này giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng 11% so với quý cuối năm 2024. Đồng thời các dự án có nguồn cung mở bán mới trong quý đều có giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên. Cá biệt có dự án lên đến trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố.

Việc các dự án mở bán mới với giá liên tục lập đỉnh kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn TP.HCM của CBRE Việt Nam, cho biết với nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ bình quân của nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2025 cũng chậm lại, chỉ đạt 60% trên nguồn cung mở bán. Trong khi đó vào cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 80%, với các dự án chào bán có giá bình quân từ 55 – 80 triệu đồng/m2 thông thủy.

Nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ bình quân của nguồn cung mở bán mới đang chậm lại.

Nhận định tương tự cũng được Cushman & Wakefield đưa ra trong báo cáo mới đây. Theo đó, tại thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 1, lượng hấp thụ mới chỉ đạt 1.101 căn, tăng 36,23% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng lại giảm 58% so với lượng hấp thụ của quý trước.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định sự sụt giảm này phản ánh giá căn hộ đã tăng cao và mức hấp thụ bắt đầu chậm lại.

“Phân khúc căn hộ vẫn có thanh khoản tốt, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn”, bà Trang cho biết.

Theo thống kê của đơn vị này, quý đầu năm nay phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, đạt 4.691 USD (gần 120 triệu đồng) mỗi m2, tăng 28% so với quý trước và tăng 47% so với cùng kỳ 2024.

Sở dĩ giá căn hộ tại TP.HCM liên tục lập đỉnh mới là do nguồn cung các dự án mới mở bán trong quý (khoảng 2.392 căn) chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang. Dẫn dắt thị trường căn hộ vẫn là các đơn vị phát triển quen thuộc ở phân khúc cao cấp, hạng sang như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Keppel Land,..

So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã giảm khoảng 12%. Khu vực phía Đông vẫn là điểm nóng của thị trường căn hộ khi liên tục dẫn đầu tỷ lệ nguồn cung cao qua các quý. Tuy nhiên sự chênh lệch về tỷ lệ nguồn cung mới trong quý này giữa các khu vực không quá lớn. Nguồn cung mới phân bổ đều ra các khu vực, lần lượt đạt 15% tại khu Tây, 19% tại khu Nam, 27% tại khu Đông và 26% tại khu CBD.

Theo Tổng giám đốc Cushman&Wakefield, thị trường quý đầu năm cho thấy sự tăng trưởng chậm lại. Tuy nhiên nguồn cung cho các quý kế tiếp đang được các chủ đầu tư lập chiến lược và chuẩn bị cho các đợt mở bán lớn.

Số lượng căn hộ dự báo trong 3 năm tới sẽ gia nhập vào thị trường khoảng 35.000 căn hộ. Trong đó, riêng quý 2/2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới. Năm 2026, nguồn cung lần lượt sấp xỉ 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027.