Diễn biến căn hộ cuối năm được dự báo ra sao?

Giá đủng đỉnh tăng

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ ở TP.HCM trong 6 tháng đầu năm dao động từ mức thấp nhất là 1.556 USD/m2 (khoảng 36 triệu đồng) đến cao nhất đạt 15.009 USD/m2 (tương đương 348 triệu đồng).

Với các dự án đã được triển khai hơn 3 quý, giá bán sơ cấp vẫn được giữ ở mức ổn định. Trong khi đó, với các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1% đến 3% so với quý trước. Cushman & Wakefield cho rằng, mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía đầu tư và những người mua trước đó.

Các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1% đến 3% so với quý trước. Ảnh: T.Huyền

Trong khi đó, thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là JLL cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp đã tăng 8,4% so với quý 1/2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 3.173 USD/m2.

Đơn vị này lý giải, giá bán trên thị trường sơ cấp trung bình tăng mạnh chủ yếu do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp bao gồm chủ yếu các dự án mới với giá bán cao. Mặt khác, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá của căn hộ.

Dữ liệu từ DKRA Việt Nam trong tháng 7 cũng cho thấy, TP.HCM có khoảng 1.345 căn hộ đến từ 7 dự án mở bán với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 61%. Xét về tỷ lệ nguồn cung, 63% sản phẩm chào bán trong tháng vừa qua đến từ các dự án căn hộ hạng A với tầm giá bán dao động từ 60-80 triệu đồng/m2.

Có góc nhìn lạc quan hơn, Savills Việt Nam đáng giá nửa năm qua tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ được cải thiện nhờ các hoạt động kinh tế tăng trưởng và nhu cầu nhà ở cao. Cụ thể, 6 tháng đầu năm thị trường TP.HCM có hơn 12.000 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, tăng 15 điểm phần trăm theo năm.

“Chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, đội ngũ bán hàng đông đảo và lượng tồn kho thấp ở các quý trước đã đẩy tình hoạt động của các dự án mới. Trong khi các dự án hiện hữu không tăng giá, các giai đoạn tiếp theo của các dự án tăng cao nhất đến 11% theo quý”, Savills cho biết.

Doanh nghiệp thay đổi chiến lược

Theo dữ liệu của một trang mua bán và cho thuê bất động sản, nửa đầu năm nay nguồn cung tăng trưởng đều đặn tại tất cả khu vực, tổng cộng hơn 14.700 căn hộ mới được rao bán. Với phân khúc giá chủ yếu trên 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ trung bình được ghi nhận khoảng 65-85%.

Tuy nhiên, các chỉ số quan tâm và tìm kiếm trong quý 2/2022 giảm đồng loạt trên toàn bộ các phân khúc từ bình dân - đến trung cấp và cao cấp. Nguyên nhân của sự sụt giảm này được cho là do các ngân hàng thắt chặt tín dụng, trong khi giá cả vẫn đang trên đà tăng hoặc duy trì ở mức cao, kèm theo đó là những nghi ngại về vấn đề sở hữu pháp lý từ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng.

Nguồn cung thị trường căn hộ những tháng cuối năm hầu hết đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Ảnh: T.Huyền

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến ​chào đón khoảng 22.000 căn hộ trong năm nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại thành phố Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp được dự báo tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.

Bà Võ Thị Khánh Trang Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills chi nhánh TP.HCM cho biết, đã có sự thay đổi trong chiến lược mở bán của các doanh nghiệp trong thời gian qua. Theo đó, quá trình mở bán mất nhiều thời gian hơn khi các doanh nghiệp chú trọng hơn đến các hoạt động tiền mở bán, nhận booking sau đó mới tiến hành tung sản phẩm ra bán chính thức. Điều này giúp cho việc khi mở bán dự án sẽ có tỷ lệ tiêu thụ tốt. không mở quá nhiều so với nhu cầu.

Bà Trang nói thêm, nguồn cung thị trường căn hộ những tháng cuối năm hầu hết đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu hoặc là những dự án đang được các chủ đầu tư tạm dừng thời gian vừa qua để thay đổi giá bán.

Theo bà Trang, đến năm 2025 nguồn cung căn hộ dự kiến đạt mốc 145.000 căn. Giá đất tăng đã đẩy giá nhà tăng cao. Cùng với sự quy hoạch bài bản, cải thiện cơ sở hạ tầng và sự đô thị hóa ngày càng tăng, thành phố Thủ Đức, Quận 7 và huyện Nhà Bè dự kiến sẽ trở thành nguồn cung căn hộ chính. Trong đó, thành phố Thủ Đức chiếm 48% thị phần nguồn cung tương lai, còn Quận 2 sẽ chiếm khoảng 29%. Đây cũng là là những khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất.