Những năm qua, nhiều tỉnh, thành phố có KCN đi vào hoạt động, đã tích cực huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN đạt được kết quả bước đầu.
Cụ thể: Tỉnh Bắc Ninh, công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc đầu
tư 1.500 tỉ đồng, xây dựng 3 vạn mắt vuông nhà ở giá thấp, phục vụ 500
công nhân KCN Quế Võ. TP.Hà Nội dành đất xây dựng khu nhà ở Kim Chung,
phục vụ công nhân KCN Quang Minh, khu nhà ở Phùng Xá phục vụ công nhân
KCN Hoà Lạc. TP.Đà Nẵng, Công ty Hưng Phú đầu tư 200 tỉ đồng, xây dựng
183 căn hộ giải quyết nhà ở cho trên 1.000 công nhân. Tỉnh Đồng Nai,
triển khai xây dựng khu nhà ở công nhân Hiệp Phước với 6 toà chung cư
12 tầng; 3 toà chung cư 16 tầng; 6 toà nhà liền kề. Tp.HCM, hoàn thành
7 dự án xây dựng khu lưu trú công nhân phục vụ khoảng 6.000 công nhân
KCN: Tân Thuận, Linh Trung 1, Tân Bình, Tân Tạo …
Nhà chung cư giá rẻ cho công nhân thuê tại xã Kim Chung - Đông Anh - Hà Nội. Ảnh: Kỳ Anh
Kết quả hạn chế, vì đâu?
Tuy đã có nhiều cố gắng, song kết quả thu được từ các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN vẫn còn rất hạn chế, chỉ đáp ứng được khoảng 2 – 7% nhu cầu nhà ở người lao động (NLĐ) làm việc tại các KCN. Số người lao động nhập cư chưa có nhà ở vẫn còn rất cao, như Tp.HCM khoảng 95%; tỉnh Bình Dương khoảng 85%; tỉnh Đồng Nai khoảng 80%... Do thiếu nhà ở, đại bộ phận NLĐ nhập cư phải tự đi thuê nhà ở, với diện tích chật hẹp, môi trường cư trú kém vệ sinh, thiếu an toàn, giá thuê nhà cao, hằng ngày phải đi làm việc xa.
Vì sao việc giải quyết nhu cầu nhà ở công nhân KCN ở nước ta đạt kết quả thấp như vậy? Vì nhiều nguyên nhân, như: 1/ Chưa có chiến lược phát triển nhà ở công nhân KCN đồng bộ; 2/ Chưa dự báo được tốc độ tăng trưởng nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sử dụng nguồn lao động nhập cư đông đảo tại các KCN; 3/ Chưa dự báo đủ nhu cầu nhà ở NLĐ nhập cư; 4/Chưa có chính sách huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN phù hợp với sự đóng góp của các thành phần kinh tế; 5/Nhà nước chưa ban hành tiêu chuẩn nhà ở công nhân tương thích điều kiện kinh tế vùng, kinh tế địa phương v.v... Đó là những nguyên nhân khách quan. Nhưng theo chúng tôi, còn do các nhà quản lý vốn đầu tư xây dựng bẻ lái dự án đầu tư nhà ở công nhân KCN chệch hướng mục đích đầu tư.
Theo nguyên tắc đầu tư XDCB, kèm theo dự án bao giờ cũng có các điều kiện đầu tư, như: Giá trị nguồn vốn đầu tư; mục đích đầu tư; yêu cầu đầu tư; mục tiêu đầu tư v.v...
Trong lĩnh vực đầu tư dự án nhà ở công nhân KCN, mục đích đầu tư xác định quan điểm đầu tư; giá trị nguồn vốn đầu tư xác định năng lực đầu tư; còn yêu cầu đầu tư và mục tiêu đầu tư xác định khuôn khổ đầu tư. Theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng, các nhà quản lý vốn đầu tư xây dựng không được thay đổi mục đích đầu tư đã định. Nhưng trên thực tế, họ lại có điều kiện làm méo mó mục đích đầu tư khi thay đổi mục tiêu đầu tư dự án. Điều đó, đã trả lời được câu hỏi: Vì sao việc giải quyết nhu cầu nhà ở công nhân KCN ở nước ta đạt kết quả thấp như vậy?
Trong điều kiện nền kinh tế nước ta còn ở trình độ thấp, nhưng Đảng và Nhà nước vẫn quyết tâm tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá; vẫn cho phát triển nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế tập trung và thu hút hàng chục vạn lao động nhâp cư từ nông thôn vào đô thị làm việc. Vì thế, yêu cầu bảo đảm chỗ ở cho NLĐ nhập cư đã trở thành vấn đề chính trị cấp bách.
Hiện nay, việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN tại các tỉnh, thành phố đang gặp nhiều khó khăn, do: Thu nhập của NLĐcòn thấp. Năng lực kinh doanh thị trường địa ốc còn non yếu. Trách nhiệm bảo đảm nhà ở công nhân chưa được pháp luật quy định cụ thể. Khả năng hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước có hạn v.v... Trước nghịch lý, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN còn hạn hẹp; nhưng, nhu cầu nhà ở của NLĐ nhập cư lại không ngừng tăng cao. Các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN vốn dĩ cần phải tập trung để giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông NLĐ; lại bị nhà quản lý đầu tư xây dựng lái mục tiêu đầu tư sang xây dựng loại nhà ở kiên cố, hiện đại, đắt tiền, chỉ đáp ứng được cho số ít NLĐ. Vì vậy, vấn đề quan trọng đặt ra lúc này là phải tìm được mô hình đầu tư thích hợp để đạt được mục đích đầu tư mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.
Hai mô hình đầu tư
Căn cứ giá trị nguồn vốn đầu tư, mô hình đầu tư thích hợp có thể lựa chọn một trong hai hình thức, dưới đây:
1/ Mô hình đô thị hoá:
Mô hình đô thị hoá áp dụng cho những dự án có giá trị nguồn vốn đầu tư lớn; có sự hỗ trợ, tạo điều kiện đầy đủ của Nhà nước; chưa có yêu cầu bảo đảm nhà ở cho số đông người lao động nhập cư làm việc tại KCN. Trong đó, có mục tiêu đầu tư đặt ra là tập trung phát triển nhà ở công nhân chất lượng cao, từ cấp III trở lên; có suất đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 3 triệu đồng/ m2.
2/ Mô hình công nghiệp hoá:
Mô hình đầu tư áp dụng cho những dự án có giá trị nguồn vốn đầu tư thấp; có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước không đầy đủ; nhưng, có chủ trương phải bảo đảm có đủ nhà ở cho số đông NLĐ nhập cư làm việc tại KCN. Trong đó, đã đặt mục tiêu đầu tư tập trung phát triển nhà ở công nhân loại giá rẻ, chất lượng thấp, từ cấp IV trở xuống; suất đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 600.000 - 800.000 đồng/m2.
Có nghĩa, việc xây dựng nhà ở công nhân KCN áp dụng mô hình công nghiêp hoá, không lấy mục tiêu đầu tư phát triển nhà ở chất lượng cao làm trọng, vì giá trị nguồn vốn đầu tư có hạn. Trước mắt, do ít vốn nên chỉ tập trung đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp, nhằm bảo đảm mục đích đầu tư bảo đảm có đủ chỗ ở cho số đông NLĐ làm việc tại KCN; sau này, khi có nguồn vốn dồi dào, sẽ phá bỏ nhà ở chất lượng thấp, xây dựng nhà ở chất lượng cao hơn.
Hai loại mô hình đầu tư thích hợp nêu trên, tuy về điều kiện áp dụng có khác nhau, tuỳ thuộc giá trị nguồn vốn đầu tư xây dựng thực tế lớn hay nhỏ, nhưng chúng có điểm chung giống nhau, đều lấy mục đích đầu tư làm chuẩn mực. Có nghĩa, trên cùng một địa bàn đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN, có thể áp dụng đồng thời hai loại mô hình đầu tư thích hợp nêu trên, phù hợp với giá trị nguồn vốn đầu tư thực tế của dự án. Song, phải bảo đảm nguyên tắc nguồn vốn nào áp dụng theo mô hình đó. Các nhà quản lý đầu tư xây dựng không được áp đặt ý chí chủ quan làm thay đổi mục đích đầu tư dự án.
Nhận diện mô hình đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN là đi tìm điều kiện sử dụng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân hợp lý, có hiệu quả, đúng mục đích đầu tư; không phải đi tìm điều kiện làm tăng trưởng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN. Muốn làm tăng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN, Nhà nước cần phải cho nghiên cứu đổi mới chủ trương, chính sách, pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN, cần tập trung giải quyết tốt 5 mâu thuẫn nêu trên. Đồng thời, làm rõ mục đích khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường kinh doanh nhà ở công nhân KCN, phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước.
Đối với chủ đầu tư KCN, phải có điều luật quy định trách nhiệm bảo đảm nhà ở cho công nhân. Đối với tổ chức kinh doanh địa ốc, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện về vốn (dành ưu đãi về quỹ đất và vay vốn đầu tư xây dựng); trên tinh thần Nhà nước chỉ hỗ trợ, tạo điều kiện vào chính khó khăn của DN và DN phải hành nghề bằng chính năng lực của mình. Đối với tư nhân có quỹ đất, có vốn đầu tư thì Nhà nước có chính sách khuyến khích họ tự nguyện bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân với giá rẻ để bán hoặc cho thuê dài hạn theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật nhà nước.
Nhà chung cư giá rẻ cho công nhân thuê tại xã Kim Chung - Đông Anh - Hà Nội. Ảnh: Kỳ Anh
Kết quả hạn chế, vì đâu?
Tuy đã có nhiều cố gắng, song kết quả thu được từ các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN vẫn còn rất hạn chế, chỉ đáp ứng được khoảng 2 – 7% nhu cầu nhà ở người lao động (NLĐ) làm việc tại các KCN. Số người lao động nhập cư chưa có nhà ở vẫn còn rất cao, như Tp.HCM khoảng 95%; tỉnh Bình Dương khoảng 85%; tỉnh Đồng Nai khoảng 80%... Do thiếu nhà ở, đại bộ phận NLĐ nhập cư phải tự đi thuê nhà ở, với diện tích chật hẹp, môi trường cư trú kém vệ sinh, thiếu an toàn, giá thuê nhà cao, hằng ngày phải đi làm việc xa.
Vì sao việc giải quyết nhu cầu nhà ở công nhân KCN ở nước ta đạt kết quả thấp như vậy? Vì nhiều nguyên nhân, như: 1/ Chưa có chiến lược phát triển nhà ở công nhân KCN đồng bộ; 2/ Chưa dự báo được tốc độ tăng trưởng nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sử dụng nguồn lao động nhập cư đông đảo tại các KCN; 3/ Chưa dự báo đủ nhu cầu nhà ở NLĐ nhập cư; 4/Chưa có chính sách huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN phù hợp với sự đóng góp của các thành phần kinh tế; 5/Nhà nước chưa ban hành tiêu chuẩn nhà ở công nhân tương thích điều kiện kinh tế vùng, kinh tế địa phương v.v... Đó là những nguyên nhân khách quan. Nhưng theo chúng tôi, còn do các nhà quản lý vốn đầu tư xây dựng bẻ lái dự án đầu tư nhà ở công nhân KCN chệch hướng mục đích đầu tư.
Theo nguyên tắc đầu tư XDCB, kèm theo dự án bao giờ cũng có các điều kiện đầu tư, như: Giá trị nguồn vốn đầu tư; mục đích đầu tư; yêu cầu đầu tư; mục tiêu đầu tư v.v...
Trong lĩnh vực đầu tư dự án nhà ở công nhân KCN, mục đích đầu tư xác định quan điểm đầu tư; giá trị nguồn vốn đầu tư xác định năng lực đầu tư; còn yêu cầu đầu tư và mục tiêu đầu tư xác định khuôn khổ đầu tư. Theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng, các nhà quản lý vốn đầu tư xây dựng không được thay đổi mục đích đầu tư đã định. Nhưng trên thực tế, họ lại có điều kiện làm méo mó mục đích đầu tư khi thay đổi mục tiêu đầu tư dự án. Điều đó, đã trả lời được câu hỏi: Vì sao việc giải quyết nhu cầu nhà ở công nhân KCN ở nước ta đạt kết quả thấp như vậy?
Trong điều kiện nền kinh tế nước ta còn ở trình độ thấp, nhưng Đảng và Nhà nước vẫn quyết tâm tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá; vẫn cho phát triển nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế tập trung và thu hút hàng chục vạn lao động nhâp cư từ nông thôn vào đô thị làm việc. Vì thế, yêu cầu bảo đảm chỗ ở cho NLĐ nhập cư đã trở thành vấn đề chính trị cấp bách.
Hiện nay, việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN tại các tỉnh, thành phố đang gặp nhiều khó khăn, do: Thu nhập của NLĐcòn thấp. Năng lực kinh doanh thị trường địa ốc còn non yếu. Trách nhiệm bảo đảm nhà ở công nhân chưa được pháp luật quy định cụ thể. Khả năng hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước có hạn v.v... Trước nghịch lý, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN còn hạn hẹp; nhưng, nhu cầu nhà ở của NLĐ nhập cư lại không ngừng tăng cao. Các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN vốn dĩ cần phải tập trung để giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông NLĐ; lại bị nhà quản lý đầu tư xây dựng lái mục tiêu đầu tư sang xây dựng loại nhà ở kiên cố, hiện đại, đắt tiền, chỉ đáp ứng được cho số ít NLĐ. Vì vậy, vấn đề quan trọng đặt ra lúc này là phải tìm được mô hình đầu tư thích hợp để đạt được mục đích đầu tư mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.
Hai mô hình đầu tư
Căn cứ giá trị nguồn vốn đầu tư, mô hình đầu tư thích hợp có thể lựa chọn một trong hai hình thức, dưới đây:
1/ Mô hình đô thị hoá:
Mô hình đô thị hoá áp dụng cho những dự án có giá trị nguồn vốn đầu tư lớn; có sự hỗ trợ, tạo điều kiện đầy đủ của Nhà nước; chưa có yêu cầu bảo đảm nhà ở cho số đông người lao động nhập cư làm việc tại KCN. Trong đó, có mục tiêu đầu tư đặt ra là tập trung phát triển nhà ở công nhân chất lượng cao, từ cấp III trở lên; có suất đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 3 triệu đồng/ m2.
2/ Mô hình công nghiệp hoá:
Mô hình đầu tư áp dụng cho những dự án có giá trị nguồn vốn đầu tư thấp; có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước không đầy đủ; nhưng, có chủ trương phải bảo đảm có đủ nhà ở cho số đông NLĐ nhập cư làm việc tại KCN. Trong đó, đã đặt mục tiêu đầu tư tập trung phát triển nhà ở công nhân loại giá rẻ, chất lượng thấp, từ cấp IV trở xuống; suất đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 600.000 - 800.000 đồng/m2.
Có nghĩa, việc xây dựng nhà ở công nhân KCN áp dụng mô hình công nghiêp hoá, không lấy mục tiêu đầu tư phát triển nhà ở chất lượng cao làm trọng, vì giá trị nguồn vốn đầu tư có hạn. Trước mắt, do ít vốn nên chỉ tập trung đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp, nhằm bảo đảm mục đích đầu tư bảo đảm có đủ chỗ ở cho số đông NLĐ làm việc tại KCN; sau này, khi có nguồn vốn dồi dào, sẽ phá bỏ nhà ở chất lượng thấp, xây dựng nhà ở chất lượng cao hơn.
Hai loại mô hình đầu tư thích hợp nêu trên, tuy về điều kiện áp dụng có khác nhau, tuỳ thuộc giá trị nguồn vốn đầu tư xây dựng thực tế lớn hay nhỏ, nhưng chúng có điểm chung giống nhau, đều lấy mục đích đầu tư làm chuẩn mực. Có nghĩa, trên cùng một địa bàn đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN, có thể áp dụng đồng thời hai loại mô hình đầu tư thích hợp nêu trên, phù hợp với giá trị nguồn vốn đầu tư thực tế của dự án. Song, phải bảo đảm nguyên tắc nguồn vốn nào áp dụng theo mô hình đó. Các nhà quản lý đầu tư xây dựng không được áp đặt ý chí chủ quan làm thay đổi mục đích đầu tư dự án.
Nhận diện mô hình đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN là đi tìm điều kiện sử dụng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân hợp lý, có hiệu quả, đúng mục đích đầu tư; không phải đi tìm điều kiện làm tăng trưởng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN. Muốn làm tăng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân KCN, Nhà nước cần phải cho nghiên cứu đổi mới chủ trương, chính sách, pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN, cần tập trung giải quyết tốt 5 mâu thuẫn nêu trên. Đồng thời, làm rõ mục đích khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường kinh doanh nhà ở công nhân KCN, phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước.
Đối với chủ đầu tư KCN, phải có điều luật quy định trách nhiệm bảo đảm nhà ở cho công nhân. Đối với tổ chức kinh doanh địa ốc, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện về vốn (dành ưu đãi về quỹ đất và vay vốn đầu tư xây dựng); trên tinh thần Nhà nước chỉ hỗ trợ, tạo điều kiện vào chính khó khăn của DN và DN phải hành nghề bằng chính năng lực của mình. Đối với tư nhân có quỹ đất, có vốn đầu tư thì Nhà nước có chính sách khuyến khích họ tự nguyện bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở công nhân với giá rẻ để bán hoặc cho thuê dài hạn theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật nhà nước.
Cafeland.vn - Theo LĐO
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
