Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, chuyên gia khuyên thận trọng với một nơi

Bất động sản nghỉ dưỡng đang ở trong giai đoạn cực kỳ khó khăn bởi những tác động tiêu cực của dịch Covid-19.

Giai đoạn đầy khó khăn

Ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đang ở trong giai đoạn cực kỳ khó khăn bởi những tác động tiêu cực của dịch Covid-19.

Ông Nguyễn Hữu Thọ, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam, cho biết trong năm 2020, Việt Nam chỉ đón khoảng 3,7 triệu lượt khách quốc tế, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm và 56 triệu lượt khách nội địa.

Con số này giảm gần 80% so với năm 2019. Doanh thu du lịch chỉ đạt khoảng 312.000 tỉ đồng, giảm 59% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, ngành du lịch tiếp tục chịu những ảnh hưởng nặng nề hơn do tác động từ đợt bùng phát dịch bệnh lần thứ tư, đặc biệt tại TP.HCM và các tỉnh thành phía nam. Doanh thu giảm 42% so với năm 2020, chỉ còn 137.000 tỉ đồng.

Hơn 30% doanh nghiệp trong ngành du lịch phải đóng cửa, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Riêng trong đợt bùng dịch lần thứ tư vào đầu tháng 5 đến nay, có đến 90% doanh nghiệp phải dừng hoạt động. Chỉ một số ít doanh nghiệp lớn có thể tồn tại được, nhờ vào dự trữ tài chính của những năm trước đó.

Đánh giá về bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills, cho rằng việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác với bất động sản nhà ở.

Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở thường rơi vào 3-5 năm, nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng như khách sạn hoặc resort thì thời gian hoàn vốn rơi vào 8-10 năm, tương ứng với tỷ suất sinh lời 10-12%/năm.

Với những doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng bằng đòn bẩy tài chính lớn, thì 2020-2021 thực sự là giai đoạn khó khăn, vì nguồn thu không có nhưng họ vẫn phải trả lãi ngân hàng.

Tuy nhiên, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có một phần chủ đầu tư tự khai thác kinh doanh và một phần bán cho nhà đầu tư cá nhân.

Những nhà đầu tư thứ cấp này mua rồi sau đó gửi lại cho đơn vị vận hành để khai thác kinh doanh chung toàn dự án. Đối với những chủ đầu tư đã bán được một phần như vậy rồi thì hầu như họ đã thu hồi được vốn. Khó khăn hiện tại là làm sao để khai thác kinh doanh với những khách sạn hoặc condotel đó.

Một đối tượng khác theo ông Khương cũng chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh là những nhà đầu tư thứ cấp.

“Họ mua condotel hoặc bungalow rồi giao lại cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh để kiếm lời. Với những nhà đầu tư có cái nhìn trung và dài hạn thì khó khăn này là bình thường”, ông Khương cho biết.

Theo ông Khương, nhà đầu tư cũng phải xác định những khoản đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, cao ốc văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cần thời gian hoàn vốn lên đến 8-10 năm. Trong thời gian đó luôn có những biến động về kinh tế hoặc thị trường mà nhà đầu tư phải dự phòng trước cho những rủi ro.

Tuy nhiên, những rủi ro như dịch bệnh, thiên tai, hỏa hoạn... là bất khả kháng và sẽ gây ra những thiệt hại rất nặng nề cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Sóng đầu tư sẽ vào đâu?

Nhận diện về tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới, ông Thọ của Hiệp hội Du lịch Việt Nam cho rằng khi nói về bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều người nghĩ đến bất động sản nghỉ dưỡng biển. Nhưng trên thế giới, người ta gọi chung là du lịch xanh, nghĩa là những bất động sản gắn liền với biển, sông, hồ, suối hoặc là núi đồi như ở Tây Nguyên, Tây Bắc.

Ông Thọ cho rằng, với mục tiêu phấn đấu đạt 35 triệu lượt khách quốc tế và hơn 120 triệu khách nội địa, các cơ sở lưu trú phục vụ du lịch phải nhiều gấp đôi so với hiện nay.

Điều đó có nghĩa là phải đầu tư cho bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn mới đủ đáp ứng nhu cầu du lịch. Trong đó, phân khúc có thị phần tốt là bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, kết hợp với văn hóa ẩm thực và chuyển đổi số để đưa thông tin đến du du khách trong nước và quốc tế, qua đó mới kéo dài thời gian lưu trú của du khách và tăng tỷ lệ khách quay lại.

“Nếu chúng ta kéo dài được thời gian lưu trú của du khách từ 3-4 ngày lên 8-10 ngày, thì nhu cầu cơ sở hạ tầng không chỉ tăng thêm gấp đôi mà phải gấp 3-4 lần hiện nay”, ông Thọ nói.

Sau thời gian sống chung với Covid-19, chúng ta bắt đầu kích cầu kinh tế, mở cửa thị trường, kích cầu du lịch…

Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam dự báo bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng biển sẽ bùng nổ thời gian tới.

Theo ông Thọ, Việt Nam có 3.200 km bờ biển, nhưng ra sản phẩm nghỉ dưỡng là giới hạn. Nếu chúng ta không làm được con đường ven biển để khai thác hiệu quả bờ biển mà cắt khúc theo từng địa phương thì quỹ đất dành cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn hạn chế.

“Chúng ta có thể thực hiện xã hội hóa đầu tư, đấu thầu thực hiện con đường ven biển và những quỹ đất xung quanh. Và tôi tin rằng nhu cầu trong thời gian tới còn rất lớn”, ông Thọ nhận định.

Nhìn nhận về việc sóng đầu tư sẽ tập trung vào những thị trường ven biển mới nổi trong giai đoạn tới, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng nếu chúng ta làm đúng thì bất động sản nghỉ dưỡng ở đâu cũng có thể thắng, trừ khu vực Bắc Trung Bộ.

Lý giải cho nhận định trên, ông Khương cho rằng những nơi có số ngày thời tiết xấu nhiều hơn dẫn đến thời gian khai thác du lịch nghỉ dưỡng ít đi.

Ở một góc độ khác, ông Khương cho rằng hiện sản phẩm du lịch của Việt Nam còn ở giai đoạn sơ khai. Chúng ta chưa có những chuỗi giá trị, giúp cho hơn 3.000 km bờ biển này phát huy tối đa hiệu quả.

Đối với du lịch resort hiện nay, du khách đến đó rồi đi ra ngoài ăn uống, tham quan. Tỷ lệ quay lại một resort của một khách rất thấp.

“Đây là câu chuyện cần nghĩ đến về sản phẩm du lịch, để qua đó phát huy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Khương nói.

Đối với khu vực nên đầu tư, theo ông Khương có thể kể đến như Phan Thiết, Phan Rang, Khánh Hòa, Bình Định… Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, sản phẩm mới thật sự là yếu tố thu hút người dân.

“Bởi khi nói về hiệu quả của du lịch Việt Nam, người ta không tính về lượng khách đến hàng năm 15-18 triệu lượt/năm, mà tính về số lượng du khách quay trở lại. Đây là câu chuyện mà ngành du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng cần phải làm được. Bởi vì chi phí marketing để có một khách mới cao hơn so với giữ một khách cũ”, ông Khương lý giải.

Ngoài ra, các doanh nghiệp phải có những sản phẩm tốt, chứ không thuần túy là chỗ này mới mở người ta đến xong rồi không bao giờ trở lại nữa.

“Du lịch là một ngành kinh tế chiếm đến 12% GDP nhưng nếu chúng ta làm tốt thì con số có thể còn hơn như thế nữa. Đây là bài toán rất lớn chúng ta cần phải xem xét”, ông Khương đánh giá.

Đối với các nhà đầu tư, ông Khương khuyên phải xác định rõ mình có được quyền sở hữu tài sản trên đất trong 50 năm (có sổ hồng) hay chỉ là hợp đồng góp vốn, thuê đất có thời hạn với chủ đầu tư.

Về vị trí, ông Khương khuyên nên mua ở khu vực mà nhà đầu tư có thể ghé mỗi 2-3 tuần để nghỉ dưỡng, bên cạnh việc giao lại cho đơn vị điều hành để khai thác cho thuê. Ngoài ra cần xem xét lợi nhuận từ condotel hoặc bungalow.

“Theo tôi khoảng 6-7% là được. Bởi vì với những sản phẩm này, người ta đầu tư vào không phải vì lợi nhuận mà vì phong cách sống. Chúng ta không thể đòi hỏi lợi nhuận vào bất động sản nghỉ dưỡng như bất động sản nhà ở”, ông Khương nói.