Tái định vị chiến lược đầu tư bất động sản

Đó là nhận định của ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, về thị trường BĐS Việt Nam năm 2025.

Ông Neil MacGregor.

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2025, đặc biệt sau những biến động toàn cầu?

Tại Việt Nam, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường cũng đang chứng kiến loạt tín hiệu phục hồi tích cực nhờ cải cách hành chính, đầu tư hạ tầng. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư BĐS tại Việt Nam trong năm 2025 cần được định hướng lại rõ ràng dựa trên những bài học quốc tế và điều kiện thực tiễn trong nước.

Theo báo cáo Impact 2025 của Savills, chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến BĐS trở thành kênh sinh lời ưa chuộng, nay đã chững lại. Tác động kéo dài từ đại dịch COVID-19, chính sách tiền tệ thay đổi và nền kinh tế toàn cầu rơi vào trạng thái trì trệ dài hạn khiến thị trường trở nên phân mảnh, khó đoán và đòi hỏi tư duy đầu tư hoàn toàn khác. Lãi suất duy trì ở mức cao khiến lợi suất từ trái phiếu cạnh tranh hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá vốn BĐS bị thu hẹp. Mô hình đầu tư thụ động, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất sẽ không còn đảm bảo hiệu quả như trước. Trong xu thế đó, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng để phát triển.

Thị trường BĐS ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng, đặc biệt ở Hà Nội và TP HCM. Ảnh: P.Hùng

- Năm 2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã chính thức có hiệu lực, tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt. Thị trường BĐS Việt Nam ra sao sau thời gian thực thi các luật này, thưa ông?

Từ năm 2016 đến 2024, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng. Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

Song, nhờ việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi từ tháng 8/2024, đã giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt, tăng cường tính minh bạch. Đây là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn. Song song đó, đầu tư công vào hạ tầng được tăng tốc trên quy mô toàn quốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam cho đến các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP HCM, đang tạo điều kiện kết nối vùng, kích hoạt làn sóng phát triển mới tại các đô thị vệ tinh.

Tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào BĐS tại Việt Nam.

Theo dữ liệu từ Savills, trong quý I/2025, Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại TP HCM đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%. Tổng hòa các yếu tố cho thấy thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn đang định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển cho một giai đoạn mang nhiều hứa hẹn, song cũng lại là phép thử cho các nhà đầu tư dài hạn.

- Để tận dụng tốt những cơ hội này, các nhà đầu tư cần hướng đến những phân khúc nào, thưa ông?

Việt Nam sẽ có hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại BĐS toàn cầu, bao gồm:

Thứ nhất, đầu tư theo chủ đề, thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống với các lĩnh vực, như: trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, logistics... Đây là các ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào những phân khúc này đã tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

Tương tự, sự gia tăng tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho ngành y tế. Ngoài ra, khi dân số Việt Nam bắt đầu già hóa, kỳ vọng sẽ có nhiều nhà phát triển BĐS tìm kiếm các mô hình đầu tư mới phục vụ cộng đồng hưu trí và chăm sóc người cao tuổi. Bên cạnh đó, BĐS logistics tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành.

Thứ hai, ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Trong phân khúc này, nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển trong nước đã bắt đầu triển khai các dự án có yếu tố bền vững đạt chuẩn quốc tế, bao gồm các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh, thiết kế và vận hành thân thiện với môi trường. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc cần làm để tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế và vận hành BĐS tại Việt Nam.

Trong đó, việc giảm thiểu dấu chân carbon trong xây dựng, tiết kiệm năng lượng và nước, đến xử lý và tái chế chất thải cũng là vấn đề rất quan trọng để phát triển BĐS tại Việt Nam.

- Trân trọng cảm ơn ông!