Đấu giá trên trời rồi bỏ cọc, mối nguy tạo giá ảo thao túng thị trường

Lô đất B12 (vị trí lô góc, mặt đường Dương Khuê) với diện tích 44,5 m2 được bán với giá trúng đấu giá 364,3 triệu đồng/m2.

Ảnh: Baodauthau.vn

Nhà đầu tư nối gót bỏ cọc

Thời gian qua, tại một số địa phương trên cả nước đã diễn ra các vụ đấu giá đất mà điểm nổi bật là giá trúng đấu giá được thổi cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Đáng nói, sau những vụ đấu giá “trên trời” là liên tiếp những vụ bỏ cọc của người chơi.

Điển hình như mới đây, sau hơn 90 ngày có kết quả trúng đấu giá 4 lô đất khu X4 (phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy), cơ quan chức năng phải làm thủ tục để ra quyết định huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá do chủ đầu tư bỏ cọc.

25 lô đất có tổng diện tích gần 1.457m2, mỗi lô đất từ 38,1 - 84,8m2 có giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Sau khi phiên đấu giá kết thúc, kết quả trúng đấu giá các lô đất cao gấp 2-2,6 lần mức giá khởi điểm.

Cụ thể, giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2 của lô E23, nằm ở mặt ngách rộng 5m, có diện tích 59,9 m2, mức giá khởi điểm là 104,7 triệu đồng/m2. Giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2 của lô B12 diện tích 44,5 m2, ở vị trí lô góc của phố Dương Khuê. Lô đấu giá này có giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2.

Tại huyện Yên Dũng (Bắc Giang), đã có 77 lô đất khách hàng bỏ cọc với tổng số tiền trả giá gần 147 tỉ đồng. Trong số này, khu dân cư thôn Xuân Đông, xã Xuân Phú có 38/66 lô; khu dân cư thôn Huyện, xã Tiến Dũng có 21/42 lô; khu đất ở và kinh doanh dịch vụ xã Nội Hoàng có 18/88 lô.

Cách đây ít ngày, UBND huyện Thọ Xuân (Thanh Hóa) cũng phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá 46 lô đất ở xã Xuân Sinh, do những người trúng đấu giá không nộp tiền, bỏ cọc.

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, nhiều trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Mức giá này được dùng làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất đã tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.

Đáng chú ý, hiện tượng hét giá cao gấp nhiều lần giá thị trường rồi bỏ cọc, tạo giá ảo hòng thao túng thị trường, thu lợi bất chính đang có chiều hướng gia tăng với phạm vi ngày càng rộng và mang tính tổ chức.

Đánh giá về thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho rằng việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Ngoài ra, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả, dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Đại học Luật Hà Nội, cho biết về cơ bản, những nhà đầu tư đấu giá rồi bỏ cọc không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, câu chuyện này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về kinh tế - xã hội. Điều này rất đáng lo ngại.

Những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo. Bên cạnh đó, cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

“Hiện tại, chúng ta cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham giá đấu giá, xem hồ sơ pháp lý có sạch sẽ hay không, trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không. Nếu vi phạm thì không cho tham gia”, ông Tuyến đề xuất.

Truy thu nguồn lợi bất chính sau bỏ cọc đấu giá

Nhìn nhận về các vụ bỏ cọc đấu giá đất thời gian gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng mục tiêu của những cá nhân tham gia đấu giá này không nằm trong những dự án đấu giá mà hướng đến các mục tiêu sinh lợi khác.

Điều này xảy ra bởi quy định của pháp luật còn nhiều kẽ hở, khiến cho những cuộc đấu giá của Nhà nước từ mục tiêu hướng đến sự công bằng, minh bạch trong việc giao đất để thực hiện các dự án đầu tư trên đất bị lợi dụng biến thành các thương vụ trục lợi bất chính.

Điển hình cho nhận định này có lẽ phải nhắc đến vụ đấu giá đất tại Phú Yên vào cuối tháng 9.2019. Theo đó, khu đất 10 lô ở thôn Hòa Thạnh, xã Xuân Cảnh được chính quyền thị xã Sông Cầu đưa ra đấu giá, mỗi lô có diện tích khoảng 250-280 m2, giá khởi điểm hơn 10,6 tỉ đồng và giá đấu thành công là hơn 51 tỉ đồng.

Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá, người mua bỏ cọc và chấp nhận mất 1,9 tỉ đồng đã đặt cọc.

Nguồn tin từ những môi giới địa phương cho biết, nhà đầu tư này đến từ Hà Nội, trước đó đã mua khá nhiều lô đất với giá rẻ ở quanh khu đất được đấu giá. Ngay sau khi đấu giá xong, các lô đất này cũng nhanh chóng được sang tên cho chủ mới với mức giá chênh cao hơn đáng kể so với giá ban đầu.

Theo Chủ tịch VaRS, cần có quy định thay thế chặt chẽ hơn, đảm bảo giao đất theo đúng quy trình, thủ tục đầu tư.

“Quy định hiện tại giao đất trực tiếp cho người thắng đấu giá cao nhất mà quên rằng, người tham gia đấu giá phải đủ năng lực thực hiện dự án”, ông Đính nói.

Lãnh đạo VaRS nhấn mạnh phải thẩm định lại năng lực của người tham gia đấu giá, đồng thời có các chế tài xử phạt với trường hợp nhà đầu tư bỏ cọc. Thậm chí, nếu phát hiện người tham gia đấu giá sử dụng dự án để đạt mục tiêu khác có thể truy thu hết các nguồn lợi mà người này lợi dụng có được.

Theo ông Đính, hiện các quy định này đều chưa có, sự lỏng lẻo trong các quy định pháp luật dẫn đến việc người chơi có thể sẵn sàng bỏ một khoản tiền nhỏ để thu lợi lớn hơn.

Trước thực tế trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những hệ luỵ, tiêu cực đồng thời kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra về đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.