Đất 10 tỷ, ép doanh nghiệp lên 80 tỷ để "cưa đôi, cưa ba"

Tiền sử dụng đất vẫn là gánh nặng với các doanh nghiệp

Sáng ngày 20/4, đoàn công tác Tổng cục đất đai thuộc Bộ Tài Nguyên – Môi Trường đã có buổi làm việc với Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoReA) về việc kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai 2013.

Tiêu cực và cơ chế xin – cho

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay để xin thủ tục thực hiện một dự án bất động sản các nhà đầu tư phải tốn rất nhiều thời gian và khó khăn. Trong đó, cách tính tiền sử dụng đang trở thành gánh nặng với doanh nghiệp, là điểm ngẽn của thị trường bất động sản, và là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo cơ chế xin – cho thiếu minh bạch.

Ông Châu cho biết, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5 - 30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì thường trung bình mất từ 1-3 năm, làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở.

Mặt khác, nếu như trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án thì nay lại chia 2 sở: Sở Tài nguyên và Môi trường xác định phương án giá đất và Sở Tài Chính thẩm định giá đất. “Trên thực tế, hai cơ quan này vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý với nhau khiến cho quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất rất nhiêu khê”, ông Châu nói.

Cũng theo chủ tịch HoREA, cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay cũng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh tiêu cực. Cụ thể, khi làm dự án doanh nghiệp sẽ nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để tính tiền sử dụng đất. Sau đó, thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Tuy nhiên, xuất hiện trường hợp đơn vị tư cố tình làm khó doanh nghiệp khi xác định giá đất để được ăn chia.

“Có một dự án tại khu Nam Sài Gòn, chưa đến 1ha nhưng đơn vị tư vấn đưa ra mức giá 80 tỷ tiền sử dụng đất, trong khi doanh nghiệp họ tính toán chỉ đâu khoảng hơn 10 tỷ. Sau một hồi thương lượng “cưa đôi, cưa ba” thì đơn vị tư vấn hạ xuống còn hơn 10 tỷ thật”, ông Châu nói.

Gỡ khó cho doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tiền sử dụng đất không là gánh nặng cho doanh nghiệp, tạo tính minh bạch cho thị trường thì cần phải sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất theo hai phương án:

Thứ nhất, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Tuy nhiên ông Châu cho rằng, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Do đó, trước mắt cần cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Theo đó, HoREA đề nghị, giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án;

Đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán);

Đề nghị cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi); và thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.