Đại hạ giá BĐS: Lo ngại hiệu ứng domino

Theo công bố của PVL, giá vốn mỗi căn hộ là 21,36 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), nay Công ty chấp nhận bán 15,5 triệu đồng/m2 đã gồm VAT. Dự án Petro Vietnam Landmark được xếp vào phân khúc căn hộ trung cấp tại TP. HCM. PVL đã triển khai bán hàng từ nửa năm nay với giá bán bình quân 23,8 triệu/m2. HĐQT Công ty cho rằng, với tình hình thị trường khó khăn, mức giá bán trên không còn phù hợp. So với giá bán trước đó, giá bán mới đã giảm tối đa 34,87%. Với giá bán mới, sau khi bán hết số căn hộ trên, số lỗ từ dự án khoảng 70 tỷ đồng.

Căn nguyên của mức giảm giá mạnh tay như trên bắt nguồn từ áp lực tài chính với PVL. Để đầu tư cho dự án, PVL đã vay Ngân hàng Liên Việt 100 tỷ đồng, hạn trả nợ ngày 23/11/2011. Đến hạn trả nợ lãi suất sẽ tăng 25%/năm, cộng với phạt quá hạn 150% (tương đương lãi suất 35%/năm), tổng lãi suất tương đương mà PVL phải thanh toán khoảng 40%/năm. Nếu không thu xếp được dòng tiền, PVL sẽ không trả được nợ và tê liệt hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bình luận về động thái này, tổng giám đốc một công ty BĐS tại TP. HCM nói, giảm giá kiểu "không còn gì để mất" như vậy là doanh nghiệp đang ở bước đường cùng, nhưng chưa chắc đã là cách làm hay. Giảm giá mạnh như vậy, khách hàng có thể nghi ngờ chất lượng dự án không tốt, doanh nghiệp có tài chính bết bát, càng không tin tưởng vào sản phẩm. Bên cạnh đó, những khách hàng mua nhà đợt trước, đang trong quá trình đóng tiền sẽ có ngay tâm lý đã mua "hớ" và đang lỗ nặng. Thị trường nói chung cũng bị ảnh hưởng vì quanh khu đó nhiều dự án có vị trí không đẹp bằng cũng bán giá 15 - 16 triệu đồng/m2. Những NĐT đang có nhu cầu mua BĐS sẽ mang tâm lý chần chừ, chờ đợi nhà đất giảm giá tiếp mới xuống tiền. "Cần tiền thật, nhưng chúng tôi có nguyên tắc bán hàng không có lợi nhuận thì cũng phải bảo toàn vốn, không phá giá thị trường như vậy", vị giám đốc này chia sẻ.

Động thái của PVL và nhiều doanh nghiệp BĐS đang trở nên phổ biến. Đầu năm 2011, vị tổng giám đốc trên đã dự đoán thị trường BĐS TP. HCM sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo dự án trước sức ép nợ vay. Không chỉ doanh nghiệp BĐS giảm giá mà các ngân hàng siết nợ bất động sản sẽ đứng ra rao bán sản phẩm và mạnh tay chiết khấu. Cần nhớ, hợp đồng bất động sản có thời hạn vay 3 - 5 năm, năm 2007 - 2008 là giai đoạn BĐS TP. HCM bùng nổ, hàng loạt dự án bung ra, từ năm 2011 trở đi sẽ là giai đoạn nhiều hợp đồng đến thời gian đáo hạn. Theo chia sẻ của tổng giám đốc một công ty BĐS khác, để đạt mức hòa vốn, các dự án cao cấp có thể giảm giá tối đa 35%, dự án tầm trung giảm giá tối đa 20%.

Không chỉ doanh nghiệp vay nợ nhiều đang mướt mồ hôi, cả những doanh nghiệp có tình hình tài chính ổn định cũng đang chật vật. Lãnh đạo một doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Đông cho biết, Công ty ông đang chạy đủ 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho một dự án tại Hà Đông. Doanh nghiệp tìm đến kênh phát hành trái phiếu, ngân hàng chấp nhận nhưng khi doanh nghiệp yêu cầu giải ngân luôn một lần cả gói, ngân hàng lắc đầu. Bởi lẽ, lâu nay, ngân hàng giải ngân từng phần và kinh doanh trên chính đồng vốn phát hành cho doanh nghiệp. Bất đắc dĩ, doanh nghiệp đang tính chuyện bán rẻ các tài sản đang có để gom đủ tiền. Cũng ở dự án của doanh nghiệp này, dự toán trước đây là lãi 20% nhưng nay ban lãnh đạo Công ty đang đặt ra mức lợi nhuận bằng xây nhà thu nhập thấp. "Cầm cự để qua khó khăn đã", ông giám đốc nói.

Khó khăn không chỉ kéo dài đến năm sau mà theo tính toán của nhiều doanh nghiệp BĐS, sẽ kéo dài đến 2015. Theo định hướng điều hành chính sách tiền tệ của NHNN, cơ quan này sẽ kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán ở mức thấp, trước mắt trong năm 2012 dự kiến ở mức 14 - 16%, các năm tiếp theo đến 2015 sẽ điều chỉnh quanh mức như năm 2012. Kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng ở mức thấp, dự kiến từ năm 2012 đến 2015, tăng trưởng bình quân khoảng 15 - 17%/năm, lĩnh vực phi sản xuất chỉ tăng trưởng ở mức thấp hơn mức tăng tín dụng chung. Ngoài các "chiêu" như giảm giá, kéo dài thời hạn thanh toán cho khách hàng ra 5 - 10 năm, một loạt các doanh nghiệp BĐS đang phải tự cứu mình bằng cách rà soát lại toàn bộ hoạt động để mạnh tay cắt giảm nhân sự, lương bổng.

Giống như bất kỳ ca bệnh nan y nào, cuộc thanh lọc lần này sẽ rất đau đớn. Tuy nhiên, do BĐS là ngành lớn, mức độ phổ cập rộng (theo một khảo sát của VCCI, tại Hà Nội và TP. HCM, cứ 10 doanh nghiệp, có ít nhất 7 doanh nghiệp đầu tư BĐS), nên để tránh một sự đổ vỡ hệ thống, ngành BĐS rất cần một con đường mở. Cho phép ngân hàng phân loại khách hàng, không đánh đồng mọi khoản vay kinh doanh BĐS là tín dụng phi sản xuất để tiếp sức cho doanh nghiệp có truyền thống hoạt động tốt và dự án khả thi có lẽ là lối thoát duy nhất hiện nay.