Công nghệ đảo ngược cách thức phát triển các văn phòng, nhưng lại thúc đẩy hiệu quả hoạt động

Công nghệ bất động sản, hoặc proptech, đã bùng nổ trong ngành bất động sản thương mại khi các đơn vị quản lý tìm cách sử dụng dữ liệu thu thập được và trí thông minh nhân tạo để kiểm soát các hệ thống như sưởi ấm, chiếu sáng, chất lượng không khí và thậm chí cả luồng lao động phân bổ trong tòa nhà.

Khi việc đảm bảo an toàn cho người lao động trở lại văn phòng sau đại dịch trở thành ưu tiên của các chủ sở hữu tòa nhà, thì các nhà đầu tư không ngần ngại đổ tiền vào các công ty khởi nghiệp proptech. Nhưng việc thu thập dữ liệu này cũng đang làm dấy lên những lo ngại về an ninh mạng.

Một báo cáo của Deloitte năm 2021 cho thấy “các mối đe dọa về an ninh mạng ngày càng tinh vi”. Những hacker đã trở nên thành thạo hơn trong việc đột nhập, thậm chí từng sử dụng nhiệt kế trong bể cá để truy cập vào hệ thống mạng của một sòng bạc ở Las Vegas.

Arie Barendrecht, Giám đốc điều hành của WiredScore, một tổ chức về chứng nhận cơ sở hạ tầng kỹ thuật số trong các tòa nhà, cho biết việc gia tăng các cảm biến kết nối Internet đang biến các văn phòng cao tầng thành “những chiếc máy tính có mái che”.

Ông nói: “Mặt trái của các công nghệ thông minh và được kết nối là gia tăng nguy cơ về an ninh mạng”.

Nhưng các nhà phát triển tin rằng ngành proptech đang sẵn sàng cho một sự thay đổi đáng kể. Sau đại dịch, các doanh nghiệp sẽ đánh giá nghiêm túc và kỹ lưỡng hơn về việc cho thuê và thuê văn phòng trong bối cảnh nguồn cung dư thừa, từ đó tạo áp lực lên các chủ sở hữu trong việc cải thiện các bất động sản thương mại.

Charlie Kuntz, một chuyên gia về đổi mới và sáng tạo tại công ty bất động sản Hines, cho biết: “Chúng ta sẽ có nhiều thông tin hơn về cách mọi người sử dụng các không gian trong tòa nhà, và các hệ thống cảm biến sẽ trở nên ngày càng phổ biến”.

Ví dụ, tòa tháp văn phòng có tên là 1550 on the Green ở Houston gồm 28 tầng sẽ được tích hợp một loại các công nghệ kiểm soát và các tính năng thông minh. Trong đó bao gồm một mạng lưới các cảm biến theo dõi chuyển động, tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả hoạt động.

Skanska, một công ty phụ trách phát triển và xây dựng dự án này, có kế hoạch lắp đặt hàng nghìn cảm biến để thu thập dữ liệu ẩn danh trên diện tích 375.000 bộ vuông của tòa nhà, bao gồm camera, cảm biến quang học, máy quét bãi đậu xe và đầu đọc mã QR trên cửa quay an ninh.

Robert Ward, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Skanska, cho biết: “Trước đây, chúng tôi sẽ xây dựng trước và sau đó mới bàn về việc bổ sung một công nghệ nhất định vào một tòa nhà. Còn bây giờ, quy trình sẽ là “Làm thế nào để chúng ta xây dựng tòa nhà xoay quanh các yếu tố công nghệ?”.

Một loạt các ứng dụng và cảm biến cũng như trí tuệ nhân tạo sẽ phân tích dữ liệu thu thập được, cung cấp cho người thuê nhiều thông tin hơn về tỷ lệ lấp đầy. Trọng tâm trước mắt sẽ là làm thế nào để đưa nhân viên trở lại văn phòng một cách an toàn, nhưng công nghệ này cũng hứa hẹn sẽ phát hiện ra các khía cạnh cần sắp xếp hợp lý hơn. Một số cảm biến sẽ có thể giám sát chất lượng không khí và thậm chí cả hiệu suất môi trường, cải thiện hiệu quả năng lượng và đáp ứng các quy định về khí thải đô thị.

Kevin Danehy, Giám đốc điều hành khu vực Bắc Mỹ tại Willow, một công ty công nghệ xây dựng ở Sydney, cho biết dữ liệu cuối cùng sẽ trở thành một phần của tiêu chuẩn hợp tác giữa chủ sở hữu và khách thuê hoặc mua bất động sản.

“Trước đây, chủ sở hữu và cư dân các tòa nhà từng chỉ có mối quan tâm chung là tiền sảnh”, ông nói. “Chỉ trong ba hoặc bốn năm qua, các hệ thống này mới trở nên có giá cả phải chăng và có thể áp dụng rộng rãi”.

Vik Chawla, đối tác của Fifth Wall, quỹ đầu tư mạo hiểm đã hỗ trợ các công ty proptech như Enertiv và Loft, cho biết đại dịch đã mở rộng cơ hội cho lĩnh vực này. Ông nhìn thấy một xu hướng “số hóa các văn phòng” sắp diễn ra.

“Nhân viên muốn có trải nghiệm công nghệ và hệ thống cảm ứng cao hơn”, ông nói. “Sẽ có nhiều thương vụ đầu tư vào bất động sản thương mại hơn trong năm nay và đây là thời điểm hoàn hảo để cải tổ các văn phòng trống”.

Ý tưởng theo dõi cách người lao động sử dụng không gian là nguyên lý cốt lõi trong triết lý doanh nghiệp của gã khổng lồ về co-working WeWork, vốn thường tự hào về sức mạnh công nghệ của mình.

Dan Ryan, Giám đốc điều hành và là đồng sáng lập của VergeSense, công ty sản xuất cảm biến quang học cho các tòa nhà, cho biết: “Bỏ qua sự cường điệu và tự do, WeWork đã thành công trong lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt và giải quyết các thách thức về tỷ lệ trống thấp. Triết lý đó là mọi người đều có thể làm việc từ xa, và mọi thứ đều có thể vận hành từ xa”.

Cảm biến VergeSense, có hình dạng giống như một máy dò khói và có kích thước gần bằng một bộ bài, giúp đếm số người trong một không gian và đo lượng người đi bộ. Công ty này có một thuật toán độc quyền có thể cho biết liệu một không gian có đang bị sử dụng một cách thụ động do ai đó đã rời đi trong giây lát hay không. Cisco và nhiều doanh nghiệp có 10.000 nhân viên trở lên đã đăng ký sử dụng thiết bị này theo gói thuê bao trả phí định kỳ.

Nhưng một số người trong ngành nói rằng công nghệ này cần phải chứng minh độ chính xác của mình. Trong đó có Greg Fuller, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Granite Properties, công ty sở hữu và quản lý 10 triệu feet vuông diện tích văn phòng.

Ông nói: “Các công ty bất động sản nhận ra rằng họ phải cạnh tranh và theo kịp công nghệ”.

Những doanh nghiệp khác lại có nhiều băn khoăn về quyền riêng tư và an ninh mạng. VergeSense, Hines và Skanska đều cho biết họ chỉ sử dụng dữ liệu ẩn danh và không theo dõi cá nhân. Chứng nhận SmartScore mới được WiredScore giới thiệu vào tuần trước bao gồm các chứng chỉ về an ninh mạng và đã được hàng chục chủ sở hữu tòa nhà lớn trên toàn cầu chấp nhận.

Doug Stewart, trưởng bộ phận tư vấn kỹ thuật số tại Cushman & Wakefield, cho biết việc mở rộng theo dõi tỷ lệ lấp đầy có thể rất hấp dẫn trong thời gian tới.

“Điều quan trọng là bạn có thể biết có ba người trong một phòng họp hay ba người đó là ai?”, ông nói. “Việc định danh từng người mới là nguy cơ về an ninh mạng và bảo mật thông tin cá nhân”.