Công nghệ có thực sự giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở trên toàn cầu?

Câu trả lời là không. Mặc dù các công nghệ phát triển nhà ở mới có thể giúp cắt giảm chất thải và phát thải khí nhà kính, nhưng chúng không có khả năng giảm nhiệt và giảm giá nhà trên toàn cầu, trừ khi đi kèm với những thay đổi khác.

Trên thực tế, các công nghệ như nhà tiền chế đã tồn tại từ đầu những năm 1900 ở Hoa Kỳ, được phổ biến bởi Sears, công ty đã bán hàng chục nghìn “căn” nhà ở có giá cả phải chăng. Một thế kỷ sau, công nghệ nhà tiền chế vẫn chỉ được coi là một sự sáng tạo chứ chưa thực sự được ứng dụng rộng rãi. Lý do là xây dựng chỉ là một phần nhỏ của bài toán về nhà ở.

Do vậy, ngoài công nghệ, giải quyết tình trạng thiếu nhà ở toàn cầu đòi hỏi những đổi mới về chính sách, tài chính, quy hoạch đô thị và nhiều hơn thế nữa với sự phối hợp mạnh mẽ từ các bên liên quan, với các vấn đề cần lưu ý sau đây:

Căn nhà phải đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng

Các ước tính cho thấy 2/3 các tòa nhà tồn tại ngày nay sẽ gặp các vấn đề về cấu trúc và môi trường vào năm 2050, bên cạnh các vấn đề khác gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Công nghệ có thể giải quyết khía cạnh này. Các máy quét 3D đang giúp lập bản đồ quy hoạch các khu định cư không chính thức; phần mềm máy học đang được sử dụng để hỗ trợ việc kiểm tra thực địa nhằm xác định các tòa nhà có nguy cơ sụp đổ một cách hiệu quả và với chi phí thấp, công nghệ in 3D giúp "sản xuất" các ngôi nhà nhanh hơn và rẻ hơn. Các công nghệ mới hơn, chẳng hạn như sơn phản xạ nhiệt (sơn chống nóng) và các kỹ thuật kháng chấn có chi phí thấp, có thể giúp cho cho các ngôi nhà trở nên an toàn và xanh hơn.

Tuy vậy, ở khía cạnh khác, thị trường nhà ở hiện nay đang trở nên mô phạm và tiêu chuẩn hóa quá mức khi chỉ tập trung phát triển nguồn cung và tăng tỷ lệ người dân sở hữu nhà. Dù điều này giúp cải thiện hiệu quả xây dựng và giảm chi phí, nhưng chưa thực sự phù hợp với nhu cầu sử dụng của người dân.

Ví dụ, Mexico cung cấp hàng loạt nhà tiền chế nhưng lại ở những địa điểm không phù hợp nên phần lớn các căn hộ bị bỏ trống. Hay tại Việt Nam, nhiều dự án nhà tái định cư không có người ở trong khi nhà giá rẻ vẫn thiếu. Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chất lượng xây dựng kém, công trình chưa đạt tiêu chuẩn, thiếu tiện ích, không tham vấn ý kiến cộng đồng cư dân trước khi xây dựng, hoặc khâu đền bù không thỏa đáng.

Mặt khác, đại dịch COVID-19 đã nêu bật tầm quan trọng của những ngôi nhà có khả năng thích ứng cao với mọi hoàn cảnh, ví dụ như thêm hoặc bớt các bức tường để bố trí không gian làm việc hoặc nghỉ ngơi. Do đó, ngoài việc xây dựng nhà mới, nhiều chủ nhà sẽ cần một căn hộ linh hoạt để dễ dàng sửa chữa hoặc nâng cấp ở mức độ đơn giản.

Thiết kế các phương án hỗ trợ tài chính

Ngày nay, nhiều hộ gia đình trên thế giới không thể tiếp cận các kênh vay mua nhà thế chấp chính thống vì họ làm việc trong khu vực kinh tế phi chính thức hoặc không có tài sản đảm bảo. Các quy định về mức thu nhập và các khoản trả trước cho căn nhà cũng là rào cản đối với họ khi tiếp cận các khoản vay thế chấp.

Những đổi mới trong lĩnh vực fintech sẽ giúp bảo lãnh và cho phép các hộ gia đình này nhận được khoản vay mua nhà ở. Đồng thời, việc khai thác các công nghệ như blockchain để thẩm tra nguồn gốc đất sạch hoặc sử dụng sáng tạo các quỹ bảo lãnh có thể cung cấp cho các gia đình có thu nhập không thường xuyên khả năng tiếp cận tín dụng với chi phí hợp lý hơn và giúp các tổ chức tài chính có tính bảo mật cao hơn.

Sáng tạo giải pháp cho những người chưa có nhà

Tạp chí Economist đã chỉ ra rằng sự tập trung quá mức vào quyền sở hữu nhà trên toàn cầu là một sai lầm lớn, bởi nó gia tăng sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận nhà ở của mọi công dân do khoảng cách giàu nghèo. Các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực thuê để sở hữu (rent to own) đang ra đời trên khắp thế giới để đáp ứng nhu cầu nhà ở từ những người chưa sở hữu nhà nói trên.

Cũng giống như AirBnb đã làm “lũng đoạn” thị trường khách sạn, các nền tảng cho thuê nhà có thể đóng một vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp, người tị nạn và các tầng lớp cư dân khác đang gặp khó khăn trong việc tìm một căn nhà thuê phù hợp. Nhất là khi ở nhiều nơi, chủ nhà đòi trả phí đặt cọc đắt “cắt cổ” và thậm chí không ký hợp đồng chính thức với người thuê.

Các nền tảng này có thể giúp các gia đình thu nhập thấp được tiếp cận với những căn nhà có chất lượng sống tốt hơn với chi phí phù hợp hơn, đồng thời giúp họ được hưởng những sự hỗ trợ từ chính phủ thông qua các chương trình trợ cấp cho thuê hoặc quỹ bảo lãnh để cắt giảm hoặc loại bỏ các khoản tiền đặt cọc thuê nhà hay trả trước để mua nhà.

Thúc đẩy thay đổi chính sách trong dài hạn

Rào cản đối với khả năng tiếp cận nhà ở thường liên quan đến quỹ đất hạn hẹp tại các đô thị, khiến giá nhà tại các nơi này trở nên đắt đỏ. Ở các quốc gia mới nổi như Việt Nam, vấn đề có thể phức tạp hơn do các quy hoạch đô thị được thực hiện chưa tốt, cơ sở hạ tầng dàn trải và quyền sử dụng đất chưa rõ ràng. Những vấn đề này làm cho đất dịch vụ tại các vị trí tốt và đất có quyền sở hữu trở nên đắt đỏ. Hệ quả là, nhiều hộ gia đình không thể mua được nhà, hoặc phải sống trong những khu vực thiếu thốn điều kiện như nguồn nước hay giáo dục và an ninh.

Nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang xây dựng những ngôi nhà ở xa trung tâm thành phố, nơi đất vẫn còn tương đối rẻ, nhưng lại gây bất tiện cho người dân do tốn kém thời gian di chuyển tới các trung tâm việc làm và tiện ích, đồng thời gây áp lực lên cơ sở hạ tầng hơn nữa.

Trong bối cảnh này, các chính sách đô thị khuyến khích phân bổ đất đai theo hướng chiến lược với sự đồng bộ về giao thông và mục tiêu phát triển xanh, đồng thời tận dụng các giải pháp công nghệ hiệu quả về chi phí sẽ tạo ra các thành phố bền vững và đáng sống. Hai tấm gương điển hình là Mexico và Colombia đã đi theo hướng này khi cải tiến các chính sách để đảm bảo rằng các khoản đầu tư nhà ở mới sẽ hỗ trợ tái tạo đô thị, xây dựng bền vững và cải thiện nhà ở.

Cuối cùng, một ngôi nhà được xây dựng ở vùng ngoại ô vẫn có thể gây ra ô nhiễm hơn cả một ngôi nhà ở đô thị. Để thực sự cắt giảm chi phí nhà ở và ảnh hưởng xấu đến môi trường, công nghệ xây dựng không thể lặp lại các thiết kế nhà ở giống nhau cho mọi địa điểm mà phải tùy thuộc vào điều kiện từng nơi để phát triển nhà ở với các kỹ thuật và vật liệu phù hợp. Điều này đòi hỏi sự quy hoạch phù hợp của chính phủ và sự sáng tạo trong triển khai của các nhà phát triển để không chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở, mà còn tạo ra một môi trường sống thực sự bền vững cho người dân.