Cơ quan quản lý và chủ đầu tư “quên” trách nhiệm?

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều cư dân chưa hài lòng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và những quyền lợi chính đáng mà lẽ ra họ được thụ hưởng nhưng chủ đầu tư "quên" trách nhiệm của mình, còn cơ quan quản lý nhà nước thiếu sát sao. Chưa kể, có nhiều dự án chậm tiến độ nhưng không dễ dàng tháo gỡ vướng mắc bởi chưa tìm được "tiếng nói chung".

Cơ quan quản lý chưa nghiêm

Điều 14 Nghị định số 71/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, quy định: Căn cứ chương trình phát triển nhà ở của địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Sở Xây dựng các nội dung về quy hoạch đô thị, điều kiện về sử dụng đất, phương án tổng thể, bồi thường, điều kiện tham gia đấu thầu… để nhà đầu tư đăng ký tham gia. Song, thực tế cho thấy việc phê duyệt đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa thực sự bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố. Cơ quan chức năng chưa chủ động lập danh mục các dự án nhà ở thương mại để công bố công khai kêu gọi đầu tư theo quy định nên đa số dự án nhà ở thương mại được thành phố chấp thuận đầu tư đều dựa trên đề xuất của chủ đầu tư.

Trong khi đó, công tác thanh tra, kiểm tra của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này còn hạn chế, chậm phát hiện các vi phạm của chủ đầu tư để có biện pháp xử lý, khắc phục. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, qua rà soát, kiểm tra, hiện nay có 352/859 dự án nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm. Mặc dù, số dự án nhà ở thương mại rất lớn nhưng theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong các năm 2006, 2007, 2009 Sở này kiểm tra 2 dự án/năm; năm 2012 là 30 dự án; năm 2013 là 17 dự án và năm 2014 dự kiến là 30 dự án. Việc xử lý sai phạm cũng chưa nghiêm, chưa triệt để. Đơn cử như KĐT Bắc QL 32, trong khi chưa được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chủ đầu tư đã tự điều chỉnh xây dựng; sau khi kiểm tra, xử phạt vi phạm thì việc thực hiện điều chỉnh quy hoạch lại theo hiện trạng đã xây dựng.

Nhiều dự án điều chỉnh quy hoạch

Một vấn đề tồn tại là công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), bàn giao mốc giới dự án nhà ở thương mại còn chậm, dẫn đến chậm tiến độ đầu tư. Hiện còn tới 175 dự án nhà ở thương mại chưa GPMB và vướng GPMB. Điều đáng nói là những vị trí chậm GPMB đều nằm trong khu đất được quy hoạch xây dựng công trình công cộng, giáo dục, y tế trong các KĐT; các thành viên đoàn giám sát đặt câu hỏi, phải chăng các vị trí khó khăn trong GPMB đã được "bố trí" cho các công trình hạ tầng xã hội? Điển hình là tại KĐT mới Bắc QL 32 (Hoài Đức), mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao 551/784 căn hộ cho người dân nhưng khu đất được quy hoạch làm trường học đã 7 năm trôi qua vẫn chưa được GPMB. Tương tự, chủ đầu tư dự án KĐT Văn Phú (Hà Đông) đã cơ bản hoàn thành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho khách hàng 2.578/2.600 căn hộ. Từ tháng 6-2012, chủ đầu tư đã hoàn thành bàn giao và đưa vào sử dụng hệ thống trường học công lập, nhưng còn diện tích để xây dựng trạm y tế đã bị bỏ hoang nhiều năm nay vì còn vướng 4 hộ chưa GPMB. KĐT Xuân Phương còn 72 hộ khu tập thể lò gạch chưa GPMB; KĐT Việt Hưng còn 9% diện tích đất dự án chưa GPMB… Chậm GPMB là một trong những nguyên nhân dẫn tới chậm tiến độ các dự án. Ngoài ra còn nguyên nhân khác, theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, do hạn chế trong công tác thẩm định, dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư thiếu năng lực làm chậm tiến độ các dự án; các dự án không bảo đảm gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, thậm chí có những dự án để đất hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích, cho thuê trái phép. Báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trong số 200 dự án KĐT, phát triển nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận có 19 dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác sử dụng; 99 dự án chậm so với tiến độ đã duyệt…

Đáng chú ý, qua giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội, hơn 90% dự án phát triển nhà ở thương mại có điều chỉnh quy hoạch. Trong đó, chủ yếu do chủ đầu tư đề xuất và cơ bản đều theo hướng có lợi cho nhà đầu tư (gia tăng mật độ, tăng dân số). Tại KĐT Bắc QL 32, các dự án nhà biệt thự thấp tầng đã xin điều chỉnh quy hoạch từ tầng hầm sang tầng trệt; một phần dự án khu Đặng Xá, Việt Hưng đã xin điều chỉnh mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Có dự án 8 lần điều chỉnh; chủ đầu tư điều chỉnh, tiếp đến các chủ đầu tư thứ phát lại điều chỉnh... Phó Chủ tịch HĐND TP Hà Nội Lê Văn Hoạt cho rằng, việc điều chỉnh trước những thay đổi mang tính khách quan, do thị trường hay vì lợi ích chính đáng của người dân là cần thiết. Tuy nhiên, tỷ lệ điều chỉnh quá lớn cho thấy khâu chuẩn bị đầu tư có vấn đề. Và nếu việc điều chỉnh được xét duyệt đơn lẻ nhiều lần sẽ làm ảnh hưởng đến dự án được phê duyệt ban đầu, làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung.

Ngoài ra, các thành viên đoàn giám sát và các ngành chức năng cũng thừa nhận một thực tế, hiệu lực quản lý nhà nước đối với việc chuyển nhượng từng phần dự án nhà ở thương mại còn gặp khó. Luật hiện hành có đề cập đến việc chuyển nhượng đất có đầu tư hạ tầng nhưng quy trình, thủ tục, điều kiện, không được quy định cụ thể. Đã xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng một phần dự án cho các chủ đầu tư thứ phát gây khó khăn cho công tác quản lý; đồng thời dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp khác như nhà đầu tư thứ phát không thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ, không thực hiện đủ các nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thực hiện trách nhiệm với người mua nhà ở. Bên cạnh đó, còn hàng loạt vấn đề trong tổ chức, quản lý ở các KĐT mà đến nay vẫn chưa được đáp ứng như: Thiếu ban quản trị; chưa thành lập tổ dân phố, các đoàn thể chính trị… gây khó khăn trong công tác quản lý dân cư cũng như các hoạt động giao dịch thiết yếu của người dân.