Chuyên gia lo “thành phố ma” xuất hiện khi phát triển đô thị vùng ven

Xu hướng tất yếu

Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM, cho biết vài năm trở lại đây, thị trường chứng kiến làn sóng nhiều tập đoàn bất động sản hướng về vùng vệ tinh của Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí xa hơn như Bình Phước để phát triển các dự án lớn.

Đây là xu hướng tất yếu khi các nhà đầu tư lớn không tìm thấy quỹ đất đủ lớn để phát triển dự án. Cũng chính vì vậy, “dù vẫn hấp dẫn nhưng TP.HCM đã xuất hiện lực đẩy, thúc đẩy dòng vốn đầu tư ra xa vùng trung tâm”, ông Hòa cho biết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong hai năm trở lại đây xuất hiện xu hướng các chủ đầu tư phát triển dự án tại các khu đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Sự dịch chuyển này có nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là do quỹ đất ở khu trung tâm hạn chế, giá đất lại tăng nhanh. Các chủ đầu tư có đất ở khu vực trung tâm sẽ tận dụng tối đa các ưu điểm để bán được giá cao.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven còn được thúc đẩy bởi sự cải thiện của hạ tầng giao thông và tính kết nối tốt hơn nên người dân chấp nhận sống ngoài trung tâm nhưng vẫn di chuyển vào trung tâm để làm việc.

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư có xu hướng phát triển dự án quy mô lớn, sản phẩm đa dạng hơn ở các tỉnh. Trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều dự án nhà phố, biệt thự xây sẵn nằm ở các khu đô thị lớn. Theo ông Kiệt, sự thay đổi xu hướng đầu tư không chịu ảnh hưởng lớn bởi Covid-19 mà đây là làn sóng đầu tư dài hạn.

Vẫn còn những nỗi lo

Mặc dù đánh giá làn sóng ra vùng ven đóng góp tích cực cho việc hỗ trợ TP.HCM giãn dân trong bối cảnh quá tải hạ tầng nội thành, nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo, nhu cầu của người mua nhà đất tại các tỉnh vùng ven đang thiên về đầu tư thay vì ở thực.

Những căn nhà đã xây thô rồi bỏ hoang tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: TN

Ông Kiệt của CBRE cảnh báo có đến 90% khách mua nhà đất vùng ven để đầu tư và đến từ các thành phố lớn như Sài Gòn, Hà Nội.

“Việc phát triển các khu đô thị lớn rất hữu ích cho thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nhưng làm sao để đưa nó đến với những người sử dụng cuối cùng mới là điều quan trọng của bài toán. Đây là giá trị cốt lõi của một dự án nhà ở” ông Võ Kiệt cho biết.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng làm sao có thể thu hút được người dân về sinh sống đó là vấn đề lớn cần đặt ra khi phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh.

“Nhiều dự án xây xong 15 năm nhưng vẫn không có người ở. Đối với thị trường bất dộng sản, đó là một tai họa”, ông Châu nói và nhấn mạnh trong phát triển đô thị vệ tinh hiện nay, chủ đầu tư không chỉ quan tâm đến việc bán hàng bằng mọi giá mà phải có giải pháp đồng bộ để đưa dự án có thể “sống” được.

Còn theo ông Hòa, một khu dân cư rất đẹp, hiện đại, rất nhiều cây xanh nhưng chưa chắc đã thu hút được người mua. Nếu hút được người mua thì chưa chắc người ta sẽ về đó sinh sống. Người dân chỉ về đó sinh sống khi khu vực đó trở thành khu vực hoàn chỉnh không chỉ về hạ tầng kỹ thuật mà còn về hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm, trung tâm mua sắm, chợ, thậm chí là chùa chiền, nhà thờ...

Do đó, chủ đầu tư phải nhận ra rằng họ không chỉ bán căn nhà đẹp hay căn biệt thự có nhiều mảng xanh, sông nước bao quanh mà còn phải cung cấp được các tiện ích lâu dài cho cuộc sống.

Theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, đô thị vệ tinh là nơi người dân về nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động để hôm sau quay lại làm việc. Vì vậy, những khu đô thị này phải ở gần nơi làm việc của người dân, có khoảng cách di chuyển phù hợp và hợp lý để di chuyển.

“Bao nhiêu trường hợp người dân sẽ ở các khu đô thị này và họ quay về TP.HCM làm việc, hay họ chỉ sinh sống ở những khu vực đã tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam”, ông Hồ lưu ý.