Cần lưu ý gì khi đầu tư bất động sản vùng ven?

Tại buổi tọa đàm “Sức hút bất động sản vùng ven” mới đây, các chuyên cho biết việc kiểm soát chặt dòng tiền vào bất động sản đã diễn ra trong khoảng vài năm trở lại đây. Điều này có nghĩa, các hoạt động đầu tư bất động sản được kiểm soát khá chặt chẽ. Tuy nhiên, thị trường vẫn có sự bùng nổ, kể cả giai đoạn bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch vì nhu cầu đầu tư là có thực.

Nhu cầu này đến từ nguồn tiền nhàn rỗi trong dân và dòng vốn dịch chuyển sang các kênh đầu tư để tìm nơi trú ẩn khi hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng. Dòng vốn này chảy vào thị trường bất động sản, trong đó bất động sản vùng ven là điểm đến.

Thế nào là vùng ven?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khái niệm bất động sản vùng ven được hiểu đó là khu vực lân cận của một thành phố, một vùng có điều kiện kinh tế phát và những khu vực xung quanh được hưởng lợi về hạ tầng giao thông, logistics.

Một số tỉnh ở phía bắc như Thái Bình, Vĩnh Phú và Thái Nguyên, hay ở phía nam là Long An hay xa hơn là Tây Ninh cũng được xem là vùng ven.

Còn theo bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó Tổng Giám đốc MIKHome (Công ty thuộc Tập đoàn MIKGroup), cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông, khái niệm vùng ven mang tính tương đối.

Trước đây khái niệm vùng ven chỉ là cạnh đô thị, trung tâm thành phố lớn, nhưng hiện nay giao thông phát triển, việc di chuyển trở nên thuận lợi, nên khái niệm vùng ven cũng có sự thay đổi. Những khu vực, địa điểm có khoảng cách di chuyển đến trung tâm tầm 2-3 tiếng cũng gọi là vùng ven.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest, chia bất động sản ra làm 3 vùng, bao gồm vùng lõi, vùng đệm và vùng ven. Ông Duy lấy thời gian di chuyển để đánh giá. “Với các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, thời gian di chuyển 30 phút vào trung tâm là vùng đệm, ngoài 45 phút thì đó là vùng ven”, ông Duy nói.

Chọn bất động sản có “hơi người”

Bà Huệ của MIKHome cho rằng, 2022 là thời điểm thị trường khác biệt và khó dự đoán. Nửa năm qua là thời điểm nhiều dự án ra hàng và bán rất tốt, thậm chí có những dự án, tốc độ bán gấp 2-3 lần so với những tháng đầu năm, có những dự án triển khai bán hàng 1-2 ngày đã có hàng trăm giao dịch.

“Những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu để ở và sản phẩm phục vụ đầu tư vẫn đang có nhu cầu tốt trên thị trường, trong đó có cả thị trường vùng ven”, bà Huệ nhận định.

Tuy nhiên, bà Huệ cho rằng để chọn được những dự án bất động sản vùng ven tốt, có tỷ lệ sinh lời cao không phải dễ. “Có những người cả năm trời không thể tìm được một sản phẩm để mua, trong khi tiền lúc nào cũng để trong túi và tâm lý lo sợ lạm phát đến nơi rồi tiền sẽ mất giá”.

Theo bà Huệ, một trong những lý do chính của việc “có tiền không tiêu được” của các nhà đầu tư này đầu tiên là do mục đích đầu tư chưa rõ ràng hoặc họ chưa thể tìm được sản phẩm có giá trị pháp lý minh bạch. Có thể khi họ tìm được những sản phẩm tốt thì giá lại cao vượt quá khả năng chi trả, còn sản phẩm hợp với túi tiền thì nằm ở nơi hạ tầng chưa phát triển.

Vậy làm thế nào để tìm được sản phẩm để mua? Bà Huệ cho rằng ưu tiên tìm những sản phẩm có vị trí tốt, tiềm năng tốt về mặt thị trường là hai yếu tố tiên quyết. Ngoài ra, nhà đầu tư nên cân nhắc chọn sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín.

Một dự án ở Đồng Nai. Ảnh: TN

Ông Duy của Hải Phát Invest cho rằng điều đầu tiên khi đầu tư bất động sản phải xem chính thị trường đó ra sao. Chẳng hạn ở khu vực phía nam, quanh TP.HCM có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, người mua người bán đã có tích lũy lâu đời về kinh tế, hành vi mua bán cụ thể. Vì vậy, nhà đầu tư khi gia nhập thị trường phải tìm hiểu văn hóa mua bán bất động sản của những người bản địa ở thị trường đó trước.

Yếu tố thứ hai là phải đánh giá được nhu cầu nhà ở tại khu vực mình dự định đầu tư để biết được khách hàng của mình sau khi đầu tư là ai. Chẳng hạn tại một vài khu vực giáp ranh với TP.HCM, ngoài nhu cầu ở của dân địa phương thì không ít người làm việc ở TP.HCM nhưng chọn sinh sống ở đây vì di chuyển thuận lợi. Vì vậy, quy mô thị trường được mở rộng hơn.

Nếu mua sản phẩm do chủ đầu tư phát triển, ông Duy lưu ý nhà đầu tư phải xem chủ đầu tư đó có uy tín không, khả năng hình thành sản phẩm cho đến “concept” sản phẩm của họ, tổ chức bán hàng và dịch vụ sau bán hàng ra sao,… Phải là những đơn vị có tiềm lực mới làm tốt được các yếu tố cơ bản nói trên.

Sau khi rà soát tất cả những yếu tố đó, nhà đầu tư cần cân nhắc tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn ở các tỉnh vùng ven thường chậm hơn ở các vùng lõi như Hà Nội và TP.HCM. Do đó, đầu tư bất động sản ở vùng ven cần tầm nhìn dài hạn để có cơ cấu tài chính hợp lý.

“Tính thanh khoản của bất động sản vùng ven không thể tốt như thị trường Hà Nội và TP.HCM, nhưng bù lại giá vốn và tăng trưởng địa tô của nó là cái rất hấp dẫn”, ông Duy nói.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS, cũng đồng quan điểm, cho rằng đây không phải là thời điểm có thể lướt sóng. Do vậy, vào thị trường lúc này, nhà đầu tư phải xác định dài hạn, hạn chế dùng vốn vay, nếu có vay tỷ lệ nên dưới 40%.

Bà Tú lưu ý, khi đầu tư các bất động sản vùng ven, bất động sản phải có “hơi người”, tức khu đô thị đó phải có nhiều người sinh sống, kéo theo hàng loạt tiện ích đi cùng thì mới tạo ra giá trị cho nhà đầu tư.

“Bất động sản vùng ven luôn có dư địa để tăng trưởng, vấn đề là phải tìm hiểu kỹ về pháp lý. Lượng khách hàng quan tâm đến bất động sản vùng ven nhiều nên phát sinh sản phẩm phân lô bán nền, đôi khi có sản phẩm không đảm bảo pháp lý. Đối với dòng sản phẩm này nhà đầu tư cần cân nhắc rất kỹ và tìm hiểu kỹ trước khi bỏ vốn nhằm tránh rủi ro”, bà Tú khuyến cáo.