Chung quanh việc cho phép nhà liền kề có diện tích 25 m2

Lắng nghe ý kiến phản hồi

Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Ðô thị - Nông thôn Quốc gia (VIUP- Bộ Xây dựng), cơ quan đầu mối soạn thảo dự thảo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, trong đó có một phần về Quy hoạch đô thị và thiết kế kiến trúc cảnh quan, TS Trương Văn Quảng khẳng định, đây mới là bản dự thảo ban đầu, do vậy không tránh khỏi những bất cập, cần phải trao đổi thêm. Việc điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện bộ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam là việc làm bình thường để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, trong đó có ngành xây dựng qua từng thời kỳ. Việc lấy ý kiến dự thảo nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, tăng cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn.

Theo TS Trương Văn Quảng, dự thảo (lần 1) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam đang lấy ý kiến góp ý, tại Bảng 2.1 có đề cập đến kích thước tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở liền kề là 25 m2..., nhưng có thể do lỗi biên soạn, in ấn thiếu sự giải thích làm rõ các yêu cầu, các quy định cụ thể như Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008 cho nên đã tạo ra một số dư luận không đáng có. Thực chất, phương án cho phép triển khai nhà liền kề diện tích 25 m2 là hướng vào các khu vực đô thị cũ, các tuyến phố cổ, cũ tại các thành phố lớn và một số địa phương, vốn đã tồn tại những nhà diện tích nhỏ. Ðiều này đã được đề cập trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008 quy định về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở và quy hoạch sử dụng đất, được xác định theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch. Cụ thể: Các lô đất xây dựng nhà trong các khu quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới từ 20 m trở lên, phải đồng thời bảo đảm các yêu cầu về kích thước tối thiểu: Diện tích lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 45 m2; bề rộng lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 5 m; chiều sâu lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 5 m. Ðối với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20 m: Diện tích lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 36 m2; bề rộng lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 4 m; chiều sâu lô đất xây dựng nhà không nhỏ hơn 4 m. Tại các khu vực cũ trong đô thị khi quy hoạch cải tạo, chỉnh trang thì đối với nhà liền kề hiện có cải tạo, phải đáp ứng các quy định: Trong trường hợp lô đất là bộ phận cấu thành của cả dãy phố, diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà liền kề là 25 m2/căn nhà với chiều sâu lô đất không nhỏ hơn 2,5 m...

Thực tế, đặc điểm đô thị hóa của Việt Nam có những nét rất riêng, tùy thuộc nhiều vấn đề như: đặc điểm vùng miền, đất đai, kiến trúc, hạ tầng, môi trường, lối sống khu vực nông thôn khi chuyển sang đô thị/đô thị hóa nông thôn, các vấn đề chất lượng sống đô thị trong khu phố cổ, phố cũ... Hiện nay, Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị, các nghị định, quyết định, thông tư hướng dẫn kèm theo. Chẳng hạn, liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ cho các diện tích nhà dưới 30 m2, tùy thuộc từng địa phương sẽ ban hành những quy định cụ thể. Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 58/2009/QÐ-UBND ngày 9-4-2009, theo đó, nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ trường hợp thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở) có diện tích nhỏ hơn 30 m2 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, công cụ để quản lý xây dựng phát triển, quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị thì ngoài các văn bản quy phạm pháp quy, các đồ án quy hoạch đô thị được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt còn phải tuân thủ các Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, Quy chế quản lý kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị được duyệt và các quy định khác có liên quan. Bởi vậy, Dự thảo Quy chuẩn về Quy hoạch Ðô thị lần này bên cạnh tính khoa học cũng cần có tính thực tiễn, phù hợp với những quy định của pháp luật, những đặc điểm của đô thị để bảo đảm tốt an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. "Ðây mới là dự thảo lần 1 và đang ở giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi của các địa phương, các tổ chức, cá nhân, các chuyên gia cho nên sự bình luận, trao đổi là hết sức bình thường và cần thiết", TS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Vẫn còn nhiều vướng mắc

Sau khi dự thảo được ban hành, nhiều ý kiến lo ngại việc hợp thức hóa nhà ở liền kề diện tích 25 m2 sẽ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, gia tăng mật độ dân số cùng nhiều hệ lụy khác. Phó Giám đốc Công ty địa ốc Ðất Lành Nguyễn Văn Ðực cho rằng, điều này sẽ tạo điều kiện hợp thức hóa nhà siêu mỏng, siêu méo, phá nát bộ mặt đô thị. TP Hồ Chí Minh bao năm nay chính quyền đang nỗ lực quản lý quy hoạch, quản lý kiến trúc cảnh quan bằng những chế tài. Nếu quy định này được ban hành thì những thành quả của quản lý đô thị có nguy cơ bị phá hỏng. Quy định này chỉ dễ cho cơ quan quản lý, ban bồi thường giải phóng mặt bằng. Bởi trước nay, quy định những căn nhà diện tích dưới 30 m2 phải giải tỏa trắng, còn nay rút xuống còn 25 m2.

Một vấn đề cần quan tâm nữa là việc gia tăng mật độ dân số. Ðiều này đã thấy rõ trong các khu phố cổ, cũ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Sức ép dân số sẽ kéo theo chất lượng sống của cư dân giảm sút. Kiến trúc sư Bùi Phương Bắc cho rằng, không nên phát triển nhà liền kề diện tích 25 m2 tại các khu đô thị mới đã được phê duyệt quy hoạch, phải tùy thuộc thực tế của từng địa phương, từng khu vực để có những giải pháp điều chỉnh linh hoạt, phù hợp, nhất là những khu phố cũ, hay những khu đô thị cũ đã tồn tại những thửa đất nhà liền kề diện tích trên dưới 25 m2.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng, dự thảo lần này còn "đi ngược" với quy định cấp sổ đỏ vì hầu hết các địa phương đều quy định diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ cho một lô đất liền kề phải từ 30 m2 trở lên. Luật sư Trần Ðức Phượng, Giám đốc Văn phòng luật Hợp Việt phân tích, việc đưa ra quy chuẩn diện tích nhỏ hơn là không hợp lý. Theo tôi, khi xây dựng văn bản luật phải đồng nhất với các quy định khác, không chỉ Luật Xây dựng, mà còn phải tuân theo Luật Ðất đai. Trước hết, cần phải có ý kiến đề nghị sửa đổi, bổ sung các văn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản theo hướng chấp nhận cho tồn tại diện tích nhỏ hơn 25 m2, sau đó đưa con số này vào dự thảo Quy chuẩn xây dựng thì hợp lý hơn.

Không thể vội vàng

Ngay cả với chung cư mà TP Hồ Chí Minh còn hạn chế cho phép chẻ nhỏ vì lo ngại làm quá tải hạ tầng, làm xấu bộ mặt đô thị, huống hồ là đối với những căn nhà liền phố. Ðối với nhà ở mặt tiền các con đường, nhất là những con đường lớn thì không nên vì đó là bộ mặt của thành phố, không thể cho tồn tại những căn nhà nhỏ xíu như vậy. Vấn đề này liên quan đến mỹ quan đô thị, đến vấn đề hiện đại hóa đô thị. Những căn nhà nhỏ 25 m2 sẽ không xây lên tầng cao được. Trong khi những tuyến đường mới mở thường quy hoạch được những căn nhà từ ba tầng trở lên. Chính vì vậy, cần có giai đoạn nghiên cứu, lấy ý kiến thật nhiều ở các địa phương khác nhau, không thể vội vàng áp dụng.

TS DƯ PHƯỚC TÂN Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển (thuộc UBND thành phố Hồ Chí Minh)

Không gian đô thị sẽ bị nát vụn

Ðã có Luật Ðất đai, Luật Xây dựng rồi thì muốn làm gì cũng hãy tuân thủ luật pháp. Nếu muốn thực hiện thì phải sửa luật. Về bộ mặt đô thị, có những cái có thể thay đổi theo thời gian để phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, ở đây là một quy định xây dựng, gắn với bộ mặt đô thị, với tài sản của người dân chứ không phải là một trang sức cho nên không phải thích là thay đổi. Trước đây, quy định diện tích nhà phải 45 m2, rồi xuống 30 m2, chúng ta đã lo ngại những nguy cơ tiềm ẩn về bộ mặt đô thị bị phá nát, nay cho phép 25 m2 tôi không biết mặt tiền đô thị sẽ ra sao?

KTS NGUYỄN TRƯỜNG LƯU Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc TP Hồ Chí Minh