Châu Âu và Hồng Kông vẫn đối mặt với nguy cơ bong bóng nhà ở, nhưng giá có thể giảm đột ngột khi lãi suất tăng

Theo chỉ số bong bóng bất động sản toàn cẩu của UBS Group AG công bố hôm thứ Tư, các thành phố tại châu Âu chiếm 6 trong số 9 thị trường nhà ở mất cân bằng nhất thế giới. Trong đó, Frankfurt dẫn đầu danh sách. Báo cáo cũng cho thấy rủi ro bong bóng đang tăng nhanh ở Toronto, Hồng Kông và Vancouver.

Giá nhà tăng vọt trên khắp thế giới trong năm qua do chi phí đi vay giảm xuống mức kỷ lục và người mua ưu tiên không gian sống rộng rãi và nhiều cây xanh. Hầu hết các thành phố mà UBS khảo sát trong báo cáo đều cho thấy giá nhà đã tăng lên. Tuy nhiên, UBS cảnh báo những đợt tăng giá này có thể đột ngột chấm dứt trên hầu hết các thị trường khi lãi suất bắt đầu tăng lên và các tác động của đại dịch giảm dần.

Các tác giả của báo cáo viết: “Các thành phố được theo dõi bởi chỉ số của chúng tôi đều cho thấy rủi ro bong bóng đã tăng lên trong suốt năm ngoái, kèm theo nhiều tác hại tiềm ẩn nghiêm trọng”.

“Khả năng chi trả cho nhà ở kém hơn, việc cho vay thế chấp không bền vững và sự phân hóa ngày càng tăng giữa giá cả và tiền thuê nhà hiện nay đều từng là tiền đề của các cuộc khủng hoảng nhà ở trước đây”.

Mức độ rủi ro bong bóng tại các thành phố - Nguồn: UBS

Không giống như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, các thành phố của Mỹ nằm ngoài vùng nguy hiểm. Moscow và Stockholm có mức tăng rủi ro lớn nhất, trong khi Tokyo và Sydney cũng thăng hạng rủi ro khi thị trường nhà ở bùng nổ.

Ở tất cả các thành phố được phân tích, tốc độ tăng giá đã lên mức 6% do thay đổi về mức độ lạm phát trong giai đoạn giữa năm 2020 đến giữa năm 2021. Đây là mức tăng cao nhất trong suốt bảy năm qua. Khi các hộ gia đình vay ngày càng nhiều tiền hơn để theo kịp giá nhà, tốc độ tăng các khoản nợ thế chấp và tỷ lệ nợ trên thu nhập cũng tăng nhanh, nhất là tại Canada, Hồng Kông và Úc.

Một yếu tố nữa đã thay đổi do đại dịch là lần đầu tiên kể từ đầu những năm 1990, giá nhà ở các khu vực ngoài đô thị đang tăng nhanh hơn so với các thành phố. Điều này đã hạ nhiệt thị trường nhà ở đô thị, đặc biệt là khi nhiều doanh nghiệp và người lao động cân nhắc áp dụng các hình thức làm việc linh hoạt vĩnh viễn.

Báo cáo nhấn mạnh: “Thị trường nhà ở tại các thành phố có nhiều khả năng sẽ trở nên ít hấp dẫn hơn trong dài hạn”.