5 câu hỏi lớn của ngành bất động sản trong năm 2022

Biến đổi khí hậu

Mùa xuân và mùa hè năm 2021 đánh dấu thời điểm mà phần lớn thế giới cuối cùng đã bắt đầu coi trọng vấn đề biến đổi khí hậu. Các dự báo đã trở thành hiện thực tàn khốc đối với hàng triệu người trên toàn cầu. Cháy rừng, nắng nóng kỷ lục và hạn hán hoành hành ở miền Tây nước Mỹ. Những trận lũ lụt lớn đã làm ngập thành phố New York, Louisiana và nhiều nơi khác trên toàn cầu, bao gồm cả Trung Quốc và các khu vực của châu Âu. Liên Hợp Quốc khuyến cáo các quốc gia phải hành động ngay bây giờ để cứu hành tinh khỏi những thảm họa thời tiết có thể còn tồi tệ hơn.

Thực trạng này bao hàm ý nghĩa đa chiều với ngành bất động sản. Đây là ngành có tỷ lệ khí thải lớn nhất gây ra hiệu ứng nhà kính và sự nóng lên toàn cầu. Các tòa nhà chiếm tới 40% năng lượng cầu và lượng khí thải carbon. Do vậy, các nhà đầu tư và lãnh đạo ngành giữ vai trò quan trọng trong việc ngăn chặn các tác động xấu nhất của biến đổi khí hậu. Dù họ nói nhiều về giá trị của tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị), nhưng cũng không ít người nghi ngờ liệu ESG có thể mang lại lợi nhuận cao hơn hay không?

Biến đổi khí hậu dường như là một vấn đề nan giải và quá vĩ mô. Nhưng lĩnh vực bất động sản lại có phạm vi hẹp hơn và được coi là cánh cửa để bước vào con đường giảm thiểu tác động và tăng khả năng chống chịu với các rủi ro môi trường.

Đã đến lúc các lãnh đạo ngành bất động sản ngừng nói và bắt đầu thực hiện các bước cụ thể để chống lại biến đổi khí hậu. Mục tiêu sẽ không chỉ đơn giản là đảm bảo tuân thủ các quy định của chính phủ, mà là tạo ra lợi thế và giá trị bền vững cho cả dự án và môi trường về lâu dài.

Mô hình làm việc trong tương lai

Trước đại dịch, một người lao động thường mất trung bình nửa giờ để di chuyển từ nhà đến nơi làm việc. Nhưng COVID-19 đã rút ngắn thời gian này thành từ phòng ngủ đến bàn làm việc tại gia. Khi đại dịch vẫn bùng phát, nhiều doanh nghiệp sẽ phải vật lộn với câu hỏi về việc: Nhân viên nào cần đến văn phòng và theo tần suất mấy lần một tuần? Mô hình văn phòng nào tạo ra sự an toàn cho nhân viên?

Sự không chắc chắn của đại dịch đã khiến thị trường văn phòng phải trả một cái giá không hề rẻ. Từng là trụ cột của bất động sản thương mại, giờ đây thị trường văn phòng phải hứng chịu mức sụt giảm lớn nhất về hoạt động đầu tư và chuyển nhượng so với trước đại dịch. Nhiều nhà đầu tư lớn đã thoái hoàn toàn vốn hoặc giảm số lượng bất động sản văn phòng mà họ nắm giữ.

Hầu hết các công ty đều muốn nhân viên quay lại văn phòng, nhưng xu hướng làm việc tại nhà dường như sẽ tiếp tục chiếm ưu thế nhất định trên toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp nhận ra rằng nhân viên có thể làm việc hiệu quả tại nhà và đang tính toán để họ làm việc từ xa vĩnh viễn. Hệ quả là, doanh nghiệp có thể sẽ giảm diện tích văn phòng thuê trong tương lai. Mặt khác, nhu cầu của khách thuê cũng sẽ khiến thị trường văn phòng có những thay đổi nhất định. Họ sẽ ưu tiên các tòa nhà mới hơn với hệ thống thông gió tốt hơn, mặt bằng được bố trí linh hoạt hơn với các tiện nghi hiện đại như hệ thống cảm ứng. Tất cả nhằm đảm bảo tính an toàn về mặt giãn cách xã hội, kiểm soát tần suất xuất hiện của nhân viên, cũng như tính hiệu quả của việc vận hành văn phòng.

Kết quả là thị trường văn phòng có thể chuyển hướng sang một mô hình lai, cho phép các doanh nghiệp và người lao động vừa có thể làm việc từ xa, vừa có thể tới văn phòng vào những thời điểm nhất định.

Điểm đến của dòng vốn

Sau thời gian ngắt quãng nhất định do đại dịch từ giữa năm 2020, các giao dịch bất động sản đang dần trở lại. Dòng vốn cả trong và ngoài nước tiếp tục đổ vào lĩnh vực bất động sản như một nơi trú ẩn về đầu tư an toàn trong đại dịch, đồng thời tận dụng các lợi thế từ lãi suất thấp và lợi nhuận hấp dẫn. Với các tổ chức đầu tư cần cân bằng danh mục giữa cổ phiếu và các tài sản khác, họ thường chuyển sang bất động sản để đề phòng thị trường chứng khoán gặp biến động.

Không có gì ngạc nhiên khi dòng vốn nói trên đổ vào bất động sản công nghiệp và nhà ở, bao gồm nhà riêng và nhà chung cư. Ngoài ra, các ngành khác thu hút dòng vốn là trung tâm dữ liệu, kho tự quản, khu vực sản xuất và phát nội dung trực tuyến (chủ yếu phục vụ thương mại điện tử), và nhà ở cho sinh viên. Các ngành này được đánh giá là mang lại lợi nhuận cao hơn và thường không có rủi ro lớn.

Trong năm 2021, nhiều người lo ngại về khả năng bong bóng bất động sản như cuộc khủng hoảng năm 2008. Nhất là khi giá bất động sản tăng vọt, và các nhà quản lý quỹ đã huy động một lượng tiền mặt khổng lồ để đổ vào các bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính hoặc bị tịch thu. Tuy nhiên, bong bóng đã không xảy ra nhờ các yếu tố cơ bản của thị trường được duy trì khá tốt. Hầu hết các nhà đầu tư và các bên cho vay đều duy trì sự cân bằng nhất định và hạn chế đòn bẩy để tránh một cuộc khủng hoảng như cách đây 13 năm, khi việc cho vay dưới chuẩn làm sụp đổ thị trường bất động sản Mỹ và kéo theo khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Câu hỏi lớn đặt ra là, liệu sự kỷ luật đó của các nhà đầu tư và các bên cho vay có thể kéo dài hay không, đặc biệt khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư dồn vốn sang thị trường bất động sản?

Proptech và chuyển đổi số

COVID-19 đã biến cuộc sống hàng ngày từ trạng thái tiếp xúc chuyển sang “không chạm”, từ đó thúc đẩy mạnh mẽ những sáng kiến về công nghệ bất động sản (proptech). Bất kỳ ai tham gia vào hoạt động mua bán nhà đều biết hoạt động này đã khác biệt như thế nào so với trước đây. Thay vì các chuyến thăm quan trực tiếp, khách hàng có thể thực hiện chuyến thăm quan ảo bằng cách xem các hình ảnh và clip 3D về ngôi nhà. Họ có thể kết nối với một đại lý bất động sản qua cửa sổ trò chuyện hoặc nhận câu trả lời tự động từ chat bot. Một số công ty đã đưa toàn bộ quy trình cho thuê và gia hạn hợp đồng lên mạng Internet, tạo ra sự thuận tiện rất lớn cho khách hàng trong đại dịch.

Proptech mang lại nhiều lợi ích thiết thực bên cạnh hoạt động tiếp thị. Khách thuê đang yêu cầu ngày càng nhiều thông tin và sự minh bạch về các tiêu chuẩn đảm bảo sức khỏe và ESG. Ở một số bất động sản trên thế giới, dữ liệu về chất lượng nước và không khí được chia sẻ với khách thuê thông qua một ứng dụng hoặc trên các màn hình đặt ngay tại sảnh. Nhiều công ty khác đang sử dụng dữ liệu về rủi ro khí hậu để định hướng cho các nhà đầu tư, bao gồm nghiên cứu về lũ lụt, cháy rừng, bão và các hiện tượng thời tiết khác.

Proptech vẫn còn rất nhiều dư địa để phát triển. Các công ty có thể kết hợp con người và công nghệ một cách phù hợp, áp dụng tư duy đổi mới để giúp thúc đẩy kết quả kinh doanh. Đồng thời, sử dụng dữ liệu, tự động hóa và phân tích để thiết kế không gian tốt hơn và đảm bảo an toàn hơn cho một bất động sản. Một số doanh nghiệp đã sử dụng proptech để cải thiện việc vận hành hàng ngày, giảm thiểu rủi ro và quản lý tốt hơn các nguồn tài nguyên tái tạo tại các tòa nhà. Các doanh nghiệp tận dụng tốt proptech và tiềm năng to lớn của protepch sẽ đạt được lợi thế cạnh tranh to lớn, không chỉ trong việc thu hút khách thuê mà còn cả việc tạo ra một danh mục đầu tư thông minh hơn.

Đại dịch và bức tranh bất động sản trong thập kỷ tới

Đại dịch sẽ định hình ngành bất động sản trong thập kỷ tới theo những cách mà chúng ta thậm chí chưa thể hình dung được. Điều đó sẽ đòi hỏi tính linh hoạt của toàn ngành.

Chỉ trong một năm rưỡi vừa qua, các xu hướng bất động sản đã xuất hiện nhanh và nhiều tới mức nhiều người sẽ phải dần làm quen với chúng trong nhiều năm nữa. Sự thích ứng và thay đổi nhanh chóng đang trở thành tiêu chuẩn của ngành bất động sản.

Ví dụ, các nhà bán lẻ sẽ phải nâng cao khả năng bán hàng trực tuyến để đáp ứng nhu cầu của khách hàng từ việc mua hàng an toàn, giao hàng nhanh chóng cho tới nhận hàng thuận tiện. Khách hàng bán lẻ sẽ mong muốn được trải nghiệm việc mua hàng cả trực tiếp và trực tuyến trong thời kỳ trong và sau đại dịch. Trong khi đó, nhiều nhà hàng sẽ phải xây dựng các không gian ăn uống ngoài trời để đảm bảo độ giãn cách nhất định theo tình hình bình thường mới.

Theo thời gian, những hậu quả không thể đoán trước của đại dịch có thể trở nên dễ đoán hơn. Nhưng các nhà đầu tư không nên chỉ phụ thuộc vào điều đó. Họ sẽ cần phải linh hoạt và nhanh nhẹn để phát triển mạnh mẽ trong kỷ nguyên hậu COVID-19.