Liệu có xảy ra bong bóng nhà đất trong năm 2022?

Bong bóng nhà đất là gì?

Bong bóng nhà đất là hiện tượng xảy ra khi giá nhà tăng vọt do nhu cầu cao và nguồn cung thấp, kết hợp với tình trạng đầu cơ và chi tiêu quá mức. Bong bóng này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất thấp, nhiều sản phẩm vay thế chấp và việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng dễ dàng.

Bong bóng nhà đất sẽ vỡ khi nhu cầu giảm hoặc đình trệ khi lãi suất tăng hoặc lạm phát cao, kết hợp với nguồn cung tương xứng với nhu cầu làm giá nhà đất sụt giảm mạnh.

Thị trường nhà đất đóng một vai trò quan trọng trong nhiều nền kinh tế. Ví dụ tại Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà ở khoảng 65%, đây cũng là nguồn tài sản đáng kể của các hộ gia đình. Giá nhà đất có thể ảnh hưởng đến đầu tư vào thị trường này, từ đó tác động đến tăng trưởng kinh tế.

Một mặt, giá nhà tăng có thể khuyến khích chi tiêu xây dựng bổ sung, dẫn đến tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn và ngược lại. Mặt khác, giá nhà tăng cũng khiến người mua nhà tự tin chi tiêu nhiều hơn do niềm tin đặt vào tăng trưởng kinh tế, sự tăng vốn chủ sở hữu và thu nhập cho thuê cao hơn. Chi tiêu tiêu dùng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vì vậy những thay đổi về tài sản nhà đất có thể kéo theo những biến động đáng kể của đà tăng trưởng.

Tiếp tục “sốt giá”, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng cục bộ

Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, trong năm 2021, bất chấp nền kinh tế giảm phát, giá căn hộ chung cư tại Việt Nam tăng 5-7%, giá nhà riêng trong dự án tăng 15-20%, còn giá đất nền tăng 20-30%. Nguồn cung nhà ở đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn vào khoảng gần 2.300 căn, ít hơn nhiều so với 9.000 căn vào năm 2020 do xây dựng đình trệ. Các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, nhà riêng và đất nền đều có tỷ lệ hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao. Lượng hàng tồn kho chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà cao cấp, bất động sản du lịch và các dự án có vị trí và hạ tầng kém.

Cũng theo báo cáo, các cơn sốt đất thực và ảo đã liên tục xảy ra trong năm 2021 tại các vùng ven đô như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) gần Hà Nội; Thủ Đức, Cần Giờ gần TP. Hồ Chí Minh; Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành của tỉnh Đồng Nai. Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu quá mạnh, đặc biệt là mua để đầu tư lướt sóng.

Dù đã dần hạ nhiệt và khó xảy ra bong bóng, nhưng đây có thể là sự khởi phát của hiện tượng “sốt giá” trong năm 2022. Đặc biệt, nếu thị trường phát triển quá nóng do đầu cơ để tận dụng các gói phục hồi kinh tế mà thiếu đi sự kiểm soát, bong bóng cục bộ có thể xuất hiện tại một số địa phương tùy từng thời điểm.

Những biến số khó lường

Thị trường nhà đất Việt Nam đồng thời sẽ phải đối mặt với nhiều biến số khó lường trong năm 2022. Chúng bao gồm các vấn đề mang tính kế thừa và các vấn đề do bối cảnh hiện tại của thị trường. Do đó, dù khó có khả năng xảy ra bong bóng, các nhà quản lý, nhà phát triển bất động sản và khách hàng mua nhà đều cần thận trọng xem xét kỹ các yếu tố trước khi đưa ra bất kỳ hành động này.

Thứ nhất là những rủi ro và thách thức về kinh tế. Thế giới đang trải qua suy thoái kinh tế với lạm phát cao khiến giá cả tăng mạnh, buộc các chính phủ phải thu hẹp các gói hỗ trợ và tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Ngoài ra, các quy định về chống dịch, gián đoạn chuỗi cung ứng và cuộc xung đột Nga – Ukraine khiến triển vọng kinh tế càng không chắc chắn. Trong nước, ngoài ảnh hưởng từ bối cảnh chung của thế giới, theo chuyên gia Cấn Văn Lực tại tọa đàm “Bất động sản mùa Xuân” mới đây, Việt Nam sẽ phải đối mặt với rủi ro nợ công tăng, thâm hụt ngân sách sách và nghĩa vụ trả nợ của Nhà nước. Trong khi đó, đà phục hồi chậm và chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn khiến lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp và sản xuất hồi phục chậm.

Thứ hai là nợ xấu ngân hàng và tình trạng đầu cơ, thổi giá. Theo TS Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế, bất động sản là tài sản đảm bảo cho khoảng 10 triệu tỷ tín dụng tại Việt Nam. Việc xử lý nợ xấu của ngân hàng phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản. Trong khi đó, giá nhà đất tăng vọt do thổi giá càng kích thích tâm lý đầu cơ, làm cán cân cung – cầu càng lệch lạc. Điển hình, cuộc đất giá đất Thủ Thiêm khiến giá nhà đất trên toàn thị trường tăng theo, bao gồm cả giá bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ ba là các bất cập về thủ tục và pháp lý. Mặc dù sự phát triển của thị trường nhà đất là một động lực kinh tế, hệ thống pháp luật lại đang bị coi là điểm nghẽn lớn nhất. Có thể dễ dàng đưa ra ví dụ như: các quy định về các loại hình như condotel và officetel chưa rõ ràng, các quy trình liên quan đến quản lý và vận hành chung cư chưa đầy đủ, hay các biện pháp để phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường như người mua nhà còn hạn chế.