Châu Âu đau đầu khi các tổ chức đầu tư nước ngoài “lũng đoạn” thị trường bất động sản

Đại dịch hoành hành, kinh tế khủng hoảng, và giá nhà tăng bất tận dường như không dễ xảy ra cùng lúc. Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà ở châu Âu vẫn tăng 5,5% vào năm 2020 khi Covid-19 bùng phát. Mức tăng này tương đương với mức sụt giảm 6,2% GDP mà nền kinh tế của khu vực đang phải gánh chịu do đại dịch.

Giá nhà ở châu Âu đã tăng tốc trong những năm trước đại dịch, nhưng cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu còn khiến giá cả vọt lên mạnh hơn. Các gói kích thích khổng lồ của chính phủ đã kìm hãm lãi suất cho vay ở mức thấp kỷ lục. Trong khi đó, người mua nhà tiềm năng lại tiết kiệm được nhiều tiền hơn nhờ giảm chi tiêu khi chỉ ở trong nhà do phong tỏa.

Trên hết, đại dịch đã thúc đẩy sự thay đổi lớn về văn hóa làm việc từ xa và quan điểm về nhà ở của hàng triệu người dân. Nhờ đó, nhu cầu mua nhà tăng vọt, vượt qua cả nguồn cung mà thị trường có thể đáp ứng.

Mặc dù vậy, có một xu hướng khác đã và đang bùng nổ trên thị trường bất động sản của châu Âu mới khiến giá nhà tăng phi mã. Đó là nguồn vốn mạnh mẽ từ các tổ chức đầu tư quốc tế lớn, quỹ đầu cơ và các thể chế tài chính nước ngoài khác.

Mặt trái của dòng vốn đầu tư nước ngoài

Theo dữ liệu từ Real Capital Analytics, các tổ chức đầu tư nước ngoài đã lập kỷ lục mới tại thị trường nhà châu Âu vào năm 2020. Họ chiếm gần 30% tổng hoạt động mua lại, nhảy vọt từ mức 10% vào năm 2015.

Theo Oliver Knight, chuyên gia bất động sản nhà ở của Knight Frank, đại dịch đã thổi bùng lên một xu hướng vốn đã và đang phát triển.

Ông nói: “Xu hướng đầu tư của các tổ chức đã tăng lên cùng lúc với sự chuyển dịch cơ cấu sang thị trường nhà ở, tách khỏi một số lĩnh vực bất động sản truyền thống như văn phòng và bán lẻ”.

Các công ty sở hữu giá trị bất động sản lớn nhất tại châu Âu (theo đơn vị tỷ USD)

“Dữ liệu tiếp tục cho thấy thị trường nhà ở, đặc biệt là chung cư, đã chống chọi tốt trước tác động của đại dịch. Nguồn tiền từ cho thuê và tỷ lệ lấp đầy đều cao hơn so với các loại hình bất động sản được quản lý khác”.

Dòng tiền đổ vào bất động sản châu Âu không phải hiện tượng mới, nhưng rõ ràng nó đang tăng nhanh. Tại Đức, vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại tăng gấp 4 lần từ năm 2010 đến năm 2017, theo nghiên cứu của công ty tư vấn Bulwiengesa.

Bài học cảnh giác từ Ireland

Một số nước châu Âu đang căng thẳng trước làn sóng của các tổ chức đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khiến cả giá thuê nhà và giá mua nhà đều tăng.

Tại Ireland, 78% trong tổng số hơn 5 tỷ Euro (6 tỷ USD) được bơm vào thị trường bất động sản thương mại và nhà ở từ năm 2017 đến năm 2019 đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, phần lớn là từ các doanh nghiệp tài chính lớn ở Mỹ.

Các chính sách giảm thuế và ưu đãi của chính phủ được thực hiện sau cuộc khủng hoảng kinh tế 2009-2011 của đất nước này đã thu hút các quỹ đầu cơ và quỹ cổ phần tư nhân trị giá hàng tỷ đô la, cũng như các “quỹ kền kền” tìm cách chuyên mua lại bất động sản có nợ xấu.

Tuy nhiên, mọi thứ dường như đã đến ngưỡng. Đầu tháng 06/2021, một công ty đầu tư bất động sản của Mỹ có tên Round Hill Capital đã mua toàn bộ 112 căn nhà trong một dự án mới ngay bên ngoài thủ đô Dublin. Thương vụ này được coi là minh chứng cho vấn đề nóng nhất trên thị trường nhà ở Ireland hiện nay, khi những người mua nhà lần đầu buộc phải cạnh tranh gay gắt khi giá nhà trở nên đắt hơn bao giờ hết còn giá thuê thì không hề hạ nhiệt.

Chính phủ Ireland từng tích cực tìm kiếm nhà đầu tư nước ngoài để vực dậy thị trường nhà ở khi nó sụp đổ do khủng hoảng kinh tế 2009 - 2011

Aidan Regan, Phó giáo sư tại Đại học cao đẳng Dublin, cho rằng khoản đầu tư từ các tổ chức quy mô lớn mà chính phủ Ireland thu hút vào thị trường bất động sản thường tập trung vào việc mua các căn nhà hiện có và cho thuê lại với giá cao hơn, thay vì phát triển thêm nguồn cung để giảm giá nhà.

Ông nói: “Điều mà chính phủ không lường trước được là một khi mời tất cả những tổ chức này tham gia vào thị trường, họ thực sự sẽ nuốt chửng số lượng nhà ở mà Ireland. Họ đến Ireland để kiếm tiền. Còn chính phủ giờ đây bị kẹt lại phía sau và không biết phải làm gì”.

Cuộc chiến thuê nhà ở Berlin

Thủ đô Berlin của Đức cũng là trung tâm của cuộc tranh luận về bản chất hoạt động đầu tư của các tổ chức quốc tế vào thị trường bất động sản. Nguồn vốn lớn từ nước ngoài đã đổ vào thành phố này trong những năm gần đây, bao gồm cả từ những tỷ phú như Warren Buffett.

Giá thuê và giá mua nhà cao được cho là đã làm gia tăng tình trạng bất ổn trong xã hội tại thủ đô nước Đức

Tại Berlin, giá thuê và giá mua nhà cao đã làm gia tăng tình trạng bất ổn trong xã hội. Sự phẫn nộ của người thuê nhà đang hướng đến hai công ty bất động sản lớn trong nước là Vonovia và Deutsche Wohnen. Cả hai đều có cổ đông lớn là công ty quản lý tài sản lớn nhất thế giới - quỹ BlackRock của Mỹ.

Những cuộc biểu tình và đụng độ đã xảy ra, đặc biệt là trong bối cảnh giá thuê nhà leo thang nhanh chóng. Các nhà vận động gần đây đã nhắm mục tiêu vào công ty Thụy Điển Heimstaden Bostad, doanh nghiệp đã mua hàng nghìn căn hộ tại Berlin. Một công ty khác, tập đoàn William Pears của Vương quốc Anh, sở hữu ít nhất 6.000 căn hộ và đã trở thành tâm điểm chỉ trích khi trục xuất khách thuê dài hạn ở một khu vực thu nhập thấp tại Berlin vào năm ngoái.

Nhà ở là vấn đề chính trị lớn tiếp theo của châu Âu

Hiện tại vẫn còn nhiều điều không chắc chắn về bức tranh thị trường bất động sản châu Âu hậu đại dịch.

Một số thành phố có thể sẽ phải vật lộn để duy trì mức tăng trưởng giá bất động sản và giá thuê bằng giai đoạn trước đại dịch. Trong một nghiên cứu gần đây, tập đoàn tài chính và ngân hàng ING của Hà Lan cho biết thu nhập từ tiền thuê nhà đã giảm mạnh ở Amsterdam trong năm 2020, khi di cư thuần đến thành phố đi xuống do đại dịch.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản tin rằng thị trường nhà ở châu Âu sẽ vẫn là một điểm đến được các nhà đầu tư quốc tế săn đón.

Knight nói: “Áp lực về khả năng chi trả ngày càng tăng là một trong những yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu thuê nhà, bên cạnh sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường nhà ở trên khắp châu Âu”.

Ông chỉ ra rằng 80% thị trường nhà ở tại châu Âu đã chứng kiến ​​tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tăng lên trong vòng 5 năm qua, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung vẫn không được giải quyết. Ông dự đoán các nhà đầu tư sẽ tiếp tục đổ tiền vào lĩnh vực này, bởi họ kỳ vọng việc mua nhà để cho thuê tại châu Âu vẫn mang lại lợi nhuận hấp dẫn.

Tuy nhiên, vấn đề nhà ở đang ngày càng mang tính chính trị, đặc biệt là đối với những người phải trả giá cao hơn để sở hữu nhà hoặc những người thuê mất nhiều tiền hơn nhưng chất lượng nhà thuê và độ an toàn lại kém đi. Nhiều nhà bình luận cho rằng khi đại dịch lắng xuống, nguồn cung nhà ở sẽ trở thành một vấn đề mang tính quyết định về chính trị. Điều này sẽ gây áp lực lên các chính phủ trong việc cư xử với các tổ chức đầu tư đã đổ hàng đống tiền vào thị trường nhà ở tại châu Âu thời gian gần đây.

Regan nói: “Nhà ở, giống như lao động, không phải là thứ hàng hóa chỉ mang giá trị về mặt tiền bạc. Nhà ở liên quan đến cuộc sống của nhiều con người và các cộng đồng xã hội. Mọi người nghĩ về nhà ở như một tổ ấm, chứ không chỉ là một tài sản được mua đi bán lại thoải mái để kiếm lời”.