CEO VietBuildings: Rà soát lại các văn bản luật để giải quyết tranh chấp chung cư

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings).

CafeLand: Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng tranh chấp chung cư thời gian vừa qua?

Ông Nguyễn Minh Tuấn: Xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành phố lớn như TP.Hà Nội và TP.HCM, các chung cư mới xuất hiện với tần suất ngày càng tăng là một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nhu cầu chỗ ở của người dân cũng như bộ mặt đô thị. Nhưng khác với nhà đất, việc mua – bán, sử dụng, quản lý nhà chung cư lại gặp rất nhiều vấn đề nổi cộm, tranh chấp trong thời gian qua.

Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: cư dân – chủ đầu tư – ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân – chủ đầu tư.

Vậy theo ông, tranh chấp chung cư được nhận diện như thế nào?

Tranh chấp chung cư có thể nảy sinh từ giai đoạn mua – bán chung cư.

Khác biệt với các trường hợp mua bán bất động sản như nhà đất hoặc nhà chung cư giữa cư dân với cư dân (đã có “sổ hồng”), việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp hơn rất nhiều, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có thể phân ra thành các loại như: hợp đồng mua – bán, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Đa phần các hợp đồng trên đều là các hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn và bảo vệ chủ đầu tư. Ngoài hợp đồng mua - bán, các loại hợp đồng khác đều mang lại rủi ro rất lớn đối với người mua nhà khi dự án có nguy cơ dừng/ tạm dừng do thiếu vốn hoặc có những vi phạm trong thiết kế/ thi công. Thậm chí kể cả trong trường hợp được bàn giao nhà, cư dân thường vẫn không thể tránh khỏi các bất cập sau:

Thứ nhất, về chất lượng công trình, cư dân khó có thể nắm được các thông tin như vật liệu, kết cấu, cũng như quá trình kiểm định và giám sát thi công căn hộ. Dẫn đến việc khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng. Điều này gây ra hiện tượng căn hộ không đúng với bản vẽ thiết kế căn hộ mẫu hoặc không đúng với quảng cáo, giới thiệu của chủ đầu tư, thậm chí người mua còn phải trả thêm các chi phí khác nằm ngoài hợp đồng để đảm bảo được việc sử dụng căn hộ.

Liên quan đến cấp quyền sử dụng căn hộ, hiện nay, có rất nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn xảy ra tình trạng người dân biểu tình, phản đối chủ đầu tư vì đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây thiệt thòi cho cư dân.

Tình trạng này xuất hiện là do nhiều công trình có sai phạm trong quá trình thiết kế/ giám sát/ thi công dẫn đến khi chung cư đã được xây xong lại khác với bản vẽ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, việc không thống nhất giữa cư dân và chủ đầu tư trong cách tính diện tích căn hộ cũng gây ra việc sai thông tin trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.

Một phần nguyên nhân quan trọng khiến cho tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân trở nên ngày càng căng thẳng liên quan đến việc bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì. Ông nhận định sao về vấn đề này?

Đây là vấn đề nổi cộm nhất và không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân – chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành và thậm chí là cả các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Rất nhiều các trường hợp nổi cộm tại Hà Nội như: Starcity 81 Lê Văn Lương, tòa nhà Hòa Bình Green City, tòa nhà New Horizon City 87 Lĩnh Nam hay tại TP.HCM như: chung cư Dreamhome Luxury, 4S Riverside Linh Đông….

Một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư “chậm” trong công tác bàn giao phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ).

Bên cạnh đó, đối với các khoản quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà lên đến hàng trăm tỉ đồng, đây là khoản tiền không hề nhỏ đối với một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.

Theo Khoản 2 Điều 43 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD (“VBHN số 08”), tranh chấp về phí bảo trì trước tiên do UBND cấp tỉnh giải quyết, trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì mới khởi kiện vụ việc dân sự tại tòa án có thẩm quyền.

Trên thực tế, chính UBND cấp tỉnh cũng chưa thực sự quyết liệt, có lúc, có nơi còn thờ ơ, quá tải với việc giải quyết tranh chấp này vì thiếu căn cứ pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Điều này làm cho công tác “đòi tiền bảo trì” của cư dân tiêu tốn khá nhiều thời gian và gặp nhiều cản trở.

Còn nguyên nhân phát sinh tranh chấp nào phổ biến qua các vụ tranh chấp chung cư thời gian qua không, thưa ông?

Bên cạnh tranh chấp về phí bảo trì, tranh chấp về phân chia diện tích sở hữu chung riêng cũng là một dạng tranh chấp được quan tâm nhiều nhất.

Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 VBHN số 08, việc phân chia diện tích/thiết bị chung – riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Nội dung này đã giúp hạn chế những hành vi lách luật, mập mờ khi giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều các tranh chấp liên quan đến diện tích chung riêng, nổi bật nhất trong đó là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe.

Hiện nay, mặc dù Luật nhà ở 2014 vàVBHN số 08 có những quy định mới về khu vực để xe tại nhà chung cư. Đặc biệt, Khoản 1 Điều 8 VBHN số 08 có nêu:

“Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Chỗ để xe có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua, bán căn hộ”

Quy định này bổ sung rất lớn cho những lỗ hổng còn tồn tại tại Luật Nhà ở 2014, trong khi trước đây theo quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở 2014, vẫn chưa có quy định dành riêng cho khái niệm “chỗ để xe” mà bị gắn chặt với khái niệm “diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư”. Dẫn đến tình trạng không xác định được khu vực/ diện tích để xe nằm trong chung cư mà lại nằm ngoài thiết kế được phê duyệt.

Tình trạng tranh chấp chung cư đang diễn biến ngày càng phức tạp.

Khoản 1 Điều 8 VBHN số 08 đã hướng dẫn chi tiết nội dung Điều 101 Luật nhà ở 2014 đồng thời bổ sung thêm nội dung “được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ”. Đây cũng là một thực trạng nhức nhối khi trước đây, các chủ đầu tư cố tình không đưa nội dung khu vực để xe vào hợp đồng hoặc có đưa thì chỉ nêu những mô tả về vị trí để xe không rõ ràng, dẫn đến hiểu lầm của cư dân trong lúc mua căn hộ và các tranh chấp về sau.

Mặc dù quy định pháp luật là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe – diện tích chung thuộc sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân. Đặc biệt là trong trường hợp chủ đầu tư đồng thời giữ vai trò là đơn vị quản lý tòa nhà, cư dân khó có thể sử dụng vị trí gửi xe thuộc diện tích chung một cách thuận tiện, dẫn đến tình trạng khi bức xúc dẫn đến cao trào, cư dân không còn cách gì khác ngoài việc kiện tụng đồng thời thu hút chú ý của truyền thông – dư luận nhằm gây áp lực cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng như: chiếm dụng, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng một chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh…

Thậm chí còn có trường hợp cải tạo lại các diện tích khác thuộc phần sở hữu chung như diện tích phòng kỹ thuật, tầng thượng để xây thêm các tiện ích để bán hoặc cho thuê nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà mà còn tạo ra hình ảnh xấu đối với cảnh quan đô thị cũng như công tác đảm bảo anh toàn PCCC, đảm bảo an ninh – đô thị của chính quyền địa phương.

Mặc dù đã có nhiều văn bản quy định về việc giải quyết các vấn đề vướng mắc nảy sinh trong quá trình mua bán, sử dụng chung cư, nhưng trên thực tế các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt. Theo ông, nguyên nhân do đâu?

Những quy định hiện hành mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong khi đó, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn càng ngày càng trở nên phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không thể phát triển, hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư.

Điều này khiến cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Theo ông, đâu là giải pháp để giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp chung cư ngày càng phức tạp hiện nay?

Tôi cho rằng, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Xem xét ban hành nghị định quản lý nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị… Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án…

Ngoài ra, cần xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp (đơn vị quản lý không trực thuộc chủ đầu tư) ngay từ khi chủ đầu tư dự án đưa cư dân vào ở. Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung…

Đồng thời, nghiên cứu xem xét cơ chế bên thứ 3 trong việc quản lý quỹ bảo trì; kiểm soát chặt các thủ tục, đánh giá chất lượng dự án nhà chung cư trước khi bàn giao cho cư dân về ở.

Các Ban quản lý tòa nhà cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quản lý; là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi Ban quản trị, cư dân của tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư có sự lựa chọn nghiêm túc để có một Ban quản lý tòa nhà khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.

Theo tôi, cần có chính sách thúc đẩy, phát triển hoạt động một cách hiệu quả của các tổ chức hiệp hội, hội nghề nghiệp quản lý tòa nhà trên phạm vi cả nước, đặc biệt tại hai thành phố Hà Nội và TPHCM.

Ngoài ra, cần tăng cường, phát huy vai trò quản lý nhà nước ở địa phương của UBND cấp phường, xã đối với các hoạt động của chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư; chỉ đạo hiệu quả các hoạt động của Ban quản trị và Tổ dân phố tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư.

Xin cảm ơn ông!