Tranh chấp chung cư: Bài toán nan giải cho cả ba bên

Ảnh minh hoạ

Những năm gần đây, vấn đề tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên căng thẳng. Hình ảnh cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, ban quản lý xuất hiện tại nhiều toà nhà.

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Còn tại TP.HCM, trong số 935 chung cư cao tầng cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong số đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Luật sư Trương Anh Tú (đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư cũng như một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng Sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết, nhưng tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí đang có xu hướng leo thang.

Liên quan đến cơ chế xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư, luật sư Tú cho biết, Nghị định 139/2017 (gọi tắt) có hiệu lực từ ngày 15/01/2018 quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng… nhằm hạn chế và giải quyết các tranh chấp nảy sinh trong quản lý chung cư.

Tuy nhiên, theo luật sư Tú, những quy định này còn chưa bao quát và giải quyết triệt để các vấn đề còn tồn tại trong quản lý, vận hành chung cư hiện nay. Bởi vì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư chỉ gói gọn trong một điều luật (Điều 66) cho nhiều chủ thể gồm: chủ đầu tư, ban quản trị và các cá nhân tổ chức khác trong Nghị định 139/2017 khó có thể bao quát hết các tranh chấp có thể xảy ra trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trong khi đó, các loại hình chung cư tương đối đa dạng bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Do đó, luật sư này cho rằng, ngoài việc áp dụng các quy định chung để giải quyết đối với các tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân chung cư hiện nay cần có cơ chế xử lý đặc thù đối với các hành vi vi phạm cho từng loại hình chung cư đang “nở rộ”, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng và vận hành quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng của chung cư.

Bên cạnh đó, ngoài những nội dung xử phạt có quy định trong Nghị định 139/2017 cần bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đối với chủ đầu tư như chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy ở chung cư hoặc một số hành vi cư dân như: không đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành... gây ảnh hưởng đến hoạt động của chung cư.

Theo luật sư Tú, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó đối với cả ba bên gồm chủ đầu tư, cư dân và các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà

“Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình”, luật sư Tú cho biết.

Luật sư Tú cũng đề nghị, để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.

“Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư”, luật sư Tú nêu quan điểm.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay vẫn còn tình trạng lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Do đó cần phân biệt rõ hơn khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng một cách rõ ràng hơn nữa.

Về phí bảo trì cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch, hợp lý và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.