Cần tháo gỡ bế tắc của thị trường bất động sản

Dự án Khu căn hộ Tân Tạo 1 dự kiến bàn giao quý III-2011 nay còn dở dang

Là một trong những đại gia có máu mặt trên thị trường bất động sản nhưng báo cáo tài chính hợp nhất ngày 31-3-2012 của Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai (QCGL) cho thấy tổng tài sản của doanh nghiệp này hiện là 5.463,4 tỷ đồng, giảm vài chục tỷ so với con số kiểm toán đầu năm. Trong khi đó, số nợ phải trả lên tới trên 2.944 tỷ đồng, chiếm trên 53% tổng tài sản doanh nghiệp, gồm 1.824 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 1.120 tỷ đồng nợ dài hạn. Tuy nhiên, tài sản của doanh nghiệp lại chủ yếu nằm ở hàng tồn kho với trên 3.350 tỷ đồng.

Trong đó bất động sản dở dang chiếm tới 3.075,7 tỷ, tăng khoảng 78 tỷ so với đầu năm 2012. Được biết, doanh nghiệp này có khoảng một chục dự án khu dân cư đang triển khai gồm các chung cư: QCGL II, Giai Việt, The Mansion, Sài Gòn Xanh II và dự án khu dân cư Phước Kiển, 13E Phong Phú...

Trong điều kiện kinh tế đang gặp khó khăn, tính thanh khoản thị trường bất động sản đang ở mức cực kỳ thấp thì doanh nghiệp này vẫn phải trả lãi cho các khoản vay ngắn và dài hạn của riêng ngân hàng là 990 tỷ đồng. Với mức lãi suất tính trung bình khoảng 15%/năm, Quốc Cường Gia Lai hiện phải trả lãi vay ngân hàng mỗi tháng trên 12 tỷ đồng, tương đương với 3-5 căn hộ mà họ đang bán ra.

Cũng là một đại gia trong lĩnh vực bất động sản, đến hết quý I-2012, tài sản của Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đang có trên 26.312 tỷ đồng, nhưng nợ phải trả lên tới hơn 16.177 tỷ (chiếm trên 61%). Mặc dù những người có trách nhiệm của HAGL đã giải thích cơ cấu các khoản nợ chịu lãi suất của công ty phần lớn là nợ vay đầu tư dự án, do đó chi phí lãi vay sẽ được hạch toán vào giá trị xây dựng cơ bản của tài sản sau này cấu thành, nên tài sản sẽ được khấu hao khi đưa vào kết quả kinh doanh của từng dự án, song ở thời điểm này việc trả lãi vay ngắn hạn và dài hạn cho khoảng 6.200 tỷ đồng cũng tạo ra một áp lực ghê gớm đối với doanh nghiệp. Trong lượng hàng tồn kho của Hoàng Anh Gia Lai thì chi phí căn hộ xây để bán cũng chiếm tới 3.697 tỷ đồng, tăng thêm khoảng 43 tỷ so với đầu năm 2012.

Dự án Khu căn hộ cao cấp Vạn Hưng Phát tại đường
Tạ Quang Bửu, quận 8 đang đắp chiếu

Khá im hơi lặng tiếng song cũng có nhiều dự án bất động sản tại TPHCM, Công ty CP Vạn Phát Hưng ở thời điểm 31-3-2012 có khoảng 1.767 tỷ đồng tài sản nhưng nợ phải trả cũng lên tới 1.241 tỷ. Hàng tồn kho của công ty bao gồm các dự án bất động sản đang sản xuất, kinh doanh dở dang, hàng hóa... chiếm 1.255 tỷ đồng. Trong đó, lượng hàng lưu kho tại dự án chung cư Phú Thuận chiếm 672 tỷ đồng, dự án KDC Phú Xuân còn 69,8 tỷ đồng, dự án khu nhà ở Nhơn Đức tồn 351 tỷ đồng... Trước tình trạng hàng tồn kho lớn, nợ phải trả nhiều trong điều kiện tính thanh khoản của thị trường vẫn chưa được cải thiện, chắc chắn số lãi hàng tháng họ phải trả sẽ không nhỏ.

Trong khi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn do lãi suất ngày càng ăn sâu vào vốn thì những nhà đầu tư thứ cấp và người mua nhà bằng vốn vay cũng lao đao vì nợ. Chị Nga, chủ một căn hộ tại huyện Nhà Bè, cho biết trước đây vì bức bách về chỗ ở, chị đã mua căn hộ tại chung cư Sài Gòn Mới, thị trấn Phú Xuân, huyện Nhà Bè với giá trên 12,1 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT. Do không đủ tiền nên chị vay Ngân hàng Techcombank gần 200 triệu đồng. Thời điểm này, do cần tiền, chị rao bán căn hộ của mình giá 11,5 triệu đồng/m2, nhưng ngoài vài lần nhận được điện thoại từ người môi giới, đến nay vẫn chưa có khách mua.

Tình trạng bán căn hộ với giá thấp hơn giá gốc của chủ đầu tư là có thật. Căn hộ càng cao cấp, diện tích lớn càng lỗ nặng do trước đây chủ nhân đã phải mua với mức giá trên trời. Đơn cử chủ một căn hộ tại khu vực Q7 cho biết phải bán lỗ tới 1,2 tỷ đồng nhưng khả năng “trút nợ” cho người khác với mức giá 4,8 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 145m2 của anh cũng khó thành hiện thực. Để cạnh tranh với những nhà đầu tư thứ cấp, nhiều sàn giao dịch BĐS, chủ đầu tư cũng thi nhau khuyến mãi khủng như tặng xe hơi, vàng với số lượng hàng chục cây cho khách mua nhà ở thời điểm này, nhưng thực tế vẫn không khả quan.

Tiến sĩ Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Tài chính - Đại học Kinh tế TPHCM, cho biết: Nhìn tổng thể thu nhập bình quân đầu người và giá bất động sản, chúng ta thấy những người có thu nhập trung bình và thu nhập khá khó mà tiếp cận để có được một căn nhà ở VN nói chung chứ chưa nói đến việc sở hữu một căn nhà thuộc diện thu nhập thấp tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng... Tuy có thu nhập thấp nhưng người dân VN lại đang nắm trong tay một tài sản có nguồn thu khá lớn. Với lãi suất như hiện nay, nếu bán đi lấy tiền gởi ngân hàng sẽ có thu nhập khá lớn. Tại các nền kinh tế mới nổi như VN, Trung Quốc có một đặc điểm là bất động sản không rớt giá. Trên thực tế do giao dịch không thể thực hiện nên giá trên thị trường đang đóng băng.

Tại một số nước phát triển, khi người dân, doanh nghiệp rơi vào khó khăn, mất khả năng trả nợ thì ngân hàng phải xử lý tài sản của con nợ để giải quyết, lúc ấy thị trường có mặt bằng giá mới và phải giảm giá rõ rệt. Còn tại VN thì điều này không xảy ra, khi thị trường chưa giảm giá thì trong đầu người dân, doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án vẫn neo theo giá trong lịch sử ở mức khá cao nên họ không bán được tài sản đó khiến thị trường bất động sản đóng băng hết năm này sang năm khác.
Trước đây một năm, khi chủ một dự án tại Q2 giảm giá bán 20-30% đã khiến nhiều doanh nghiệp phản ứng, cho rằng vị này phá giá bất động sản. Nhưng thực tế chủ đầu tư đã khôn ngoan giảm giá bán để thu hồi vốn nhanh vì họ nhìn thấy trước thị trường sẽ còn đóng băng nữa, nếu không giải quyết nhanh sẽ phải mất rất nhiều thời gian.

Nhiều chuyên gia, chủ doanh nghiệp cho rằng phải cứu thị trường bất động sản bằng cách Nhà nước đứng ra mua lại nợ xấu cho ngân hàng. Vậy có nên thực hiện điều này?