Cách nào để không bị “hớ” khi mua đất vùng ven?

Nhà đất vùng ven luôn là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư, từ đại gia đến người lao động.

Tham chiếu từ giá căn hộ

Thời gian qua, mặc dù chịu tác động tiêu cực của dịch Covid-19 nhưng bất động sản vùng ven vẫn luôn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Thị trường các tỉnh lân cận TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay xa hơn là Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận và Cần Thơ luôn nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư.

Tại miền Bắc, đất các khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… và các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Thạch Thất,… cũng được nhiều người quan tâm.

Hiện nay, khi quỹ đất trung tâm các đô thị lớn càng hạn hẹp, đất tại những khu vực nêu trên đã thiết lập mặt bằng giá khá cao.

Chuyên gia kinh tế, Đinh Thế Hiển đánh giá, bất động sản vùng ven có tính ổn định trong thời gian dài, phù hợp mọi đối tượng từ đại gia đến người lao động.

Theo ông Hiển, những người có tiền rất biết cách nhìn nhận vùng nào tiềm năng và họ thường mua để dành 5-7 năm với kỳ vọng tăng giá nhiều lần.

Trong khi đó, với người lao động muốn tìm chỗ an cư lạc nghiệp sẽ tìm những khu đất 100-200m2, xây nhà có sân vườn thì đất nền vùng ven là lựa chọn vừa túi tiền với mục đích kép vừa có nơi ở, vừa tích lũy giá trị gia tăng của tài sản.

Ông Hiển cho rằng thị trường bất động sản hiện nay khó để lướt sóng. Do đó, những nhà đầu tư có mức sống trung bình, có trong tay 2-3 tỉ đồng hoặc vài trăm triệu đồng và có thu nhập ổn định để vay thêm có thể đầu tư bất động sản vùng ven tích hợp các yếu tố giá trị gia tăng là đô thị hóa và hạ tầng kết nối tốt.

Vấn đề là nhà đầu tư phải biết cách xác định giá trị thực của khu đất định mua.

Theo TS. Hiển, để biết được giá trị thực khu đất và tiềm năng phát triển trong tương lai, nhà đầu tư nên lấy giá đất tại một điểm nào đó để làm chuẩn, từ đó đối chiếu qua đất ở các vùng lân cận.

Từ kinh nghiệm cá nhân, ông Hiển luôn luôn lấy giá căn hộ TP. HCM làm trung tâm. Bởi thị trường căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở và quy mô rất lớn về sản lượng và tính thanh khoản nên giá ở thị trường này là đáng tin cậy. Từ đó, đối chiếu qua nhà phố, đất ở các vùng lân cận để làm cơ sở tham chiếu.

Ông Hiển cũng đề cập chuyện băn khoăn về giá cũng như tiềm năng sinh lời ở một số nhà đầu tư khi đầu tư tại một số khu vực xa trung tâm như Hóc Môn, Củ Chi, Bến Lức, Cần Giuộc.

Kể lại câu chuyện của bản thân trong một chuyến đi thực tế tại Cần Giuộc và Bến Lức (Long An) vào đầu năm nay, ông Hiển cho biết, thoạt đầu ông nhận thấy khu vực này còn hoang sơ và cho rằng không thể đầu tư đất nền. Tuy nhiên, khi di chuyển theo đường tỉnh lộ thêm 30 phút nữa thì nhận thấy ở đây có rất nhiều khu công nghiệp.

Điều hấp dẫn nhà đầu tư tại những khu vực này là giá đất còn “mềm”, cùng với đó là các yếu tố tích hợp như nền tảng các khu công nghiệp, khu đô thị, và hạ tầng kết nối gồm các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận.

“Giá đất vùng ven còn khá mềm, tùy khẩu vị của mỗi người lựa chọn ở khu vực nào. Mỗi khu vực đều có những tiềm năng hấp dẫn riêng”, ông Hiển nói thêm.

Bốn tiêu chí cốt lõi

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng bất động sản vùng ven có tỷ suất sinh lời cao và tốc độ tăng giá cũng cao hơn khu trung tâm TP. HCM nhờ yếu tố giá.

Tuy nhiên, theo ông Chánh, bất động sản vùng ven cũng có những điểm yếu, trong đó tính thanh khoản so với trung tâm kém hơn.

Do vậy, nhà đầu tư cần hoạch định kỹ lưỡng, có chiến lược đầu tư trung - dài hạn mới nên chọn bất động sản vùng ven.

Từ kinh nghiệm cá nhân, ông Chánh cũng đưa ra nhiều lưu ý khi chọn loại hình bất động sản này.

Trước hết là vấn đề về pháp lý. “Có sổ đỏ mới nghĩ đến vấn đề giao dịch”, ông Chánh nói.

Tiếp đó là tính thanh khoản. Phải trả lời được các câu hỏi, nếu có nhu cầu chuyển khoản đầu tư đó thành tiền, phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân thì bất động sản đó có dễ dàng bán được không, có người sẵn lòng quan tâm mua không?

Thứ ba là vấn đề quy hoạch. Khi quy hoạch có những thay đổi hay điều chỉnh, chúng ta không kiểm tra sẽ dính vào những vướng mắc quy hoạch khiến nhà đầu tư phải bán rẻ, bán tháo để thu tiền về.

Mặt khác, bất động sản đó phải có sức sống thật, được thể hiện qua mật độ dân cư và tiện ích xung quanh.

Thứ tư là về khả năng tài chính. “Đầu tư bất động sản vùng ven là đầu tư trong trung và dài hạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp, khoảng 50% đổ lại. Điều này chỉ áp dụng ở thời điểm kinh tế ổn định. Còn trong thời gian này, khi kinh tế có khá nhiều biến động, có thể hạ đòn bẩy xuống mức khoảng dưới 30%”.

Tóm lại, theo ông Chánh, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mọi thông tin trước khi giao dịch, nhất là trong bối cảnh thị trường liên tục xuất hiện các cơn sốt khiến giá cả bị đẩy lên phi mã.