Bất động sản Đan Phượng: "Cơn địa chấn" giá đất

"Bão giá" càn quét vùng ven

Đan Phượng giờ đây đang làm dậy sóng thị trường nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng và sự xuất hiện của siêu đô thị Vinhomes Wonder Park. Mức giá tại nhiều điểm nóng đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong vài tháng.

Tại xã Tân Hội – tâm điểm của biến động giá, mặt tiền đường tỉnh lộ 422 tiếp giáp đại đô thị Vinhomes hiện đang được rao bán với mức trên 300 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu năm nay, giá chỉ dao động 150 – 200 triệu đồng/m2. Không chỉ đất mặt tiền, mà cả những lô nằm sâu trong ngõ, trước kia vốn có giá phổ thông 30 – 50 triệu đồng/m2, nay cũng vọt lên mức 70 – 200 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Đặc biệt, đất đấu giá gần dự án Vingroup ghi nhận mức chào bán phổ biến từ 160 – 220 triệu đồng/m2, một mức giá chỉ trước đây vài năm còn thấy ở các khu vực trung tâm như Mỹ Đình hay Cầu Giấy.

Giá đất Đan Phượng tăng vọt từ khi xuất hiện đại dự án.

Ở xã Liên Trung, nơi cũng nằm trong vùng ảnh hưởng của đại dự án, tình trạng tăng giá không hề kém cạnh. Đất kinh doanh gần dự án được đẩy lên 60 – 70 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 110 triệu đồng/m2 ở những vị trí được xem là “đắc địa”, dù điều kiện hạ tầng chưa thực sự hoàn chỉnh. Đất thổ cư trong ngõ cũng ghi nhận mức giá 35 – 45 triệu đồng/m2, gần tương đương với giá đất tại những khu đô thị vệ tinh có hạ tầng bài bản.

Tại thị trấn Phùng – trung tâm hành chính và văn hóa của huyện, giá một lô đất 70m2 trên đường Nguyễn Thái Học (tuyến 32 cũ) đang được rao với mức giá lên đến trên 200 triệu đồng/m2, tương đương với mặt bằng giá tại một số tuyến phố lớn ở nội đô Hà Nội.

Bà Tạo, một người dân sinh sống lâu năm tại xã Liên Trung chia sẻ: “Giá đất tăng từng ngày khiến chúng tôi chóng mặt. Trước đây, đất đẹp nhất cũng chỉ chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn đất trong ngõ thì 20 – 30 triệu là cùng. Bây giờ thì không theo kịp nổi”.

Giới quan sát thị trường cho rằng, một trong những yếu tố then chốt làm thay đổi cục diện bất động sản Đan Phượng là hệ thống hạ tầng giao thông. Trong đó, tuyến đường vành đai 3.5 – trục giao thông kết nối Hoài Đức, Hà Đông, Bắc Từ Liêm với Đan Phượng đang được đẩy nhanh tiến độ. Song song, tuyến metro số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội) kéo dài về phía Tây Bắc cũng góp phần tạo động lực tăng trưởng.

Ngoài ra, các trục đường lớn như Tỉnh lộ 422, đường Tây Thăng Long và trục Hồ Tây – Ba Vì tiếp tục được chú trọng đầu tư. Đây là các tuyến huyết mạch giúp Đan Phượng kết nối nhanh với trung tâm Hà Nội và các khu vực vệ tinh như Sơn Tây, Hòa Lạc.

Chuyên gia cảnh báo gì?

Thống kê từ một số sàn giao dịch tại Đan Phượng cho thấy, lượng giao dịch quý 1/2025 đã tăng khoảng 30% so với quý 4/2024. Tuy nhiên, so với thời điểm “sốt đất” giai đoạn 2019-2021, thị trường hiện nay có sự chọn lọc kỹ hơn. Nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối tốt và có tiềm năng cho thuê hoặc sinh lời dài hạn.

Các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra nhiều cảnh báo đáng chú ý.

Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng: “Nếu so với các khu vực đã có hạ tầng và tiện ích đồng bộ như Tây Hồ Tây, thì mức giá 200 – 300 triệu đồng/m2 ở khu vực dân cư ngoài dự án Vinhomes tại Đan Phượng là thiếu hợp lý. Tại Starlake, giá nhà thấp tầng đang dao động 450 – 700 triệu đồng/m2, nhưng đi kèm với đó là hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và cư dân hiện hữu”.

Một tuyến đường trên địa bàn huyện Đan Phượng.

Theo ông Chung, mức giá hiện tại tại các tuyến đường dân sinh ở Đan Phượng đang “nhảy vọt” lên mức tương đương hoặc thậm chí vượt cả những trục đô thị đã hoàn chỉnh. Đây là tín hiệu cho thấy sự kỳ vọng đang bị đẩy lên quá cao, và thị trường có thể điều chỉnh trong tương lai gần.

“Nếu không được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng nội khu, từ tiện ích thực tế, thì việc đất dân cư vọt lên 150 – 300 triệu đồng/m2 là khó bền vững,” ông nhấn mạnh.

Ở góc nhìn vĩ mô hơn, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng làn sóng tăng giá tại các vùng ven có dự án lớn là tất yếu, nhưng biên độ tăng nên được kiểm soát. “Thông thường, giá đất vùng lân cận chỉ nên tăng khoảng 10% nếu không có sự đầu tư trực tiếp từ chủ đầu tư. Khi giá bị đẩy quá nhanh, quá xa so với giá trị thật, tính ảo và nguy cơ vỡ bong bóng là rất lớn”.

Có thể nói, làn sóng tăng giá ở Đan Phượng đang thu hút cả nhà đầu tư cá nhân lẫn đầu cơ lướt sóng. Nhưng chính điều này lại tiềm ẩn rủi ro, bởi biên độ tăng ngắn hạn có thể đã chạm đỉnh. Theo ông Chung, nếu muốn nắm giữ bất động sản tại khu vực này, nhà đầu tư cần xác định tầm nhìn ít nhất 5 – 7 năm, hoặc chỉ nên chọn các lô đất có thể khai thác dòng tiền thực (cho thuê, kinh doanh).

Đan Phượng có lợi thế lớn về hạ tầng tương lai và quy hoạch đô thị sinh thái – nhưng trong ngắn hạn, những con số tăng giá “phi mã” hiện nay cần được nhìn nhận tỉnh táo hơn. Thị trường bất động sản không dành cho những kỳ vọng không có cơ sở và bài học từ các cơn sốt đất trước đây vẫn còn rất mới.