Giá đất vùng ven Hà Nội “vọt” không phanh, nhà đầu tư vẫn "lạnh túi" chờ thời

Ảnh minh hoạ

Quốc Oai – “tâm điểm sóng” mới của đất ven đô

Theo báo cáo mới nhất từ một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội trong tháng 3/2025 đã tăng vọt 52% so với tháng trước. Nhưng điều đáng chú ý hơn là cơn sóng này tập trung chủ yếu vào khu vực ven đô, thay vì các điểm nóng truyền thống gần trung tâm.

Nổi bật nhất phải kể đến Quốc Oai – nơi đang dẫn đầu về mức độ quan tâm lẫn tốc độ tăng giá rao bán đất nền. Tại đây, mức tăng giá trung bình lên tới 74% trong hai tháng đầu năm, khiến giới đầu tư "nửa mừng nửa lo".

Thực tế khảo sát cho thấy tại xã Hòa Thạch, những mảnh đất ô tô vào được đã tăng từ 21–23 triệu đồng/m² lên 23–25 triệu đồng/m². Đất mặt đường tỉnh lộ 412B, đoạn qua Đông Yên, cũng tăng mạnh từ 37–41 triệu đồng/m² lên 40–43,5 triệu đồng/m².

Ở xã Hưng Đạo – nơi được giới đầu tư đồn đoán là “vựa vàng mới” ăn theo Vành đai 4 – đất mặt tiền đã chạm ngưỡng 70–80 triệu đồng/m². Có khu đất đấu giá, giá trúng vượt 104 triệu đồng/m². Gần đây nhất, một phiên đấu giá đất tại đây đã lập đỉnh mới 119,3 triệu đồng/m² – gấp gần 15 lần so với giá khởi điểm chỉ từ 4,7 triệu đồng/m².

Thạch Thất, Sơn Tây… không nằm ngoài cơn lốc giá

Không riêng Quốc Oai, các khu vực khác như Thạch Thất, Sơn Tây cũng đang chứng kiến đợt “nhảy múa” giá đất đáng kể.

Tại Hòa Lạc (Thạch Thất), đất nền mặt đường xã Tiến Xuân hiện đã vọt lên 29–32 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với giữa năm ngoái. Khu vực Bình Yên và Thạch Hòa cũng ghi nhận mức tăng tương tự.

Ở Sơn Tây – khu vực gần khu công nghệ cao và tuyến metro 05 tương lai – đất nền trên các trục đường lớn như Đồng Trạng, Cổ Đông hay nội khu làng cũng đồng loạt tăng từ 2-4 triệu đồng/m² chỉ sau vài tháng.

Một điểm chung dễ nhận thấy là những khu vực có hạ tầng kết nối tốt, gần dự án lớn hoặc được “gắn mác” quy hoạch đều đang dẫn sóng tăng giá.

Giá tăng nhưng giao dịch “lặng sóng”

Mặc dù mặt bằng giá đất vùng ven Hà Nội đang tăng rõ rệt, nhưng theo chuyên gia lượng giao dịch thực tế lại không hề tương ứng. Lượng quan tâm có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm nhẹ. Điều đó cho thấy người mua đang chần chừ, phần lớn vẫn ở trạng thái thăm dò.

Một phần nguyên nhân được cho là do mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao trong vài năm gần đây, khiến tâm lý người mua trở nên dè dặt. Bên cạnh đó, sau thông tin về kế hoạch sáp nhập một số tỉnh, dòng tiền đầu cơ có xu hướng dịch chuyển ra xa Hà Nội, tìm cơ hội ở các tỉnh lân cận – nơi giá còn “mềm” hơn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế thị trường quý I/2025 ghi nhận rõ: lượng giao dịch đất nền chỉ thực sự tăng tại những lô có giá trị đầu tư hợp lý, khoảng dưới 2 tỷ đồng, pháp lý rõ ràng và nằm trong khu vực có hạ tầng triển khai thực tế.

Nói cách khác, nhà đầu tư đang “nhón chân” trở lại, nhưng không phải để đua sóng mà để chọn kỹ, xuống tiền chắc tay.

“Lướt sóng” dễ thành…nạn nhân

TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam – nhận định: “Thị trường lúc này không dành cho nhà đầu tư non tay. Nếu không tỉnh táo, rất dễ bị cuốn vào những đợt bơm thổi giá...”

Ông nhấn mạnh, đây là giai đoạn cần quan sát kỹ. Những ai còn giữ tư duy “lướt sóng kiếm nhanh” rất dễ thành nạn nhân trong bối cảnh thị trường chưa có động lực phục hồi thực chất.

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung – CEO SGO Homes – cho biết nhiều nhà đầu tư đang đi gom đất vùng ven để đón sóng trung hạn. Tuy nhiên, nếu xác định rót vốn thời điểm này, họ phải chấp nhận chu kỳ thu hồi từ 1–3 năm, thay vì kỳ vọng “ra hàng” sớm.

“Giá đất đang nhảy múa từng ngày, nhưng rủi ro cũng không kém. Nhà đầu tư nên tìm đến những nơi có nền kinh tế thực sự phát triển, hạ tầng rõ nét, và quan trọng nhất: giá chưa bị thổi quá cao trong thời gian qua,” ông Chung chia sẻ.